家売却の流れ

2020-09-15

空き家を売却したい!高く売却される空き家の3つの特徴と売却方法

空き家の管理は大変だし、固定資産税がかかるから売却したい

特例で売却にかかる税金が安くできるの?

空き家を放置していると、固定資産税が6倍に膨れ上がるかもしれません

なぜなら税制改革が行われたため、今まで利用していた固定資産税の控除ができなくなる可能性があるからです。

ここでは、高く売れる空き家の特徴、空き家売却をスムーズに行うための方法についてわかりやすく説明します。

目次

    空き家の放置は危険!賢い売却と対策方法まとめ

    今まで親や親族が住んでいた家が、高齢化などのさまざまな事情で空き家になっている人は気をつけた方がいいことがあります。

    空き家の管理や固定資産税の支払いなどが大変なうえに、さらにこれから空き家を放置しておくと固定資産税が6倍に膨れ上がる可能性があるのです。

    これは税制改革が行われたためで、今まで行われていた固定資産税の控除がなくなることによる影響です。空き家があれば放置せずに必要な対策をとるべきでしょう。

    空き家を放置しておくのはNG!どんな危険がある?

    近年、空き家が問題になっている背景には、所有者が固定資産税を払えない、相続した家が遠いなどの理由で古い家を取り壊さずに放置していることがあります。

    その結果、倒壊の危険の他、景観や治安の悪化などをまねいてしまっているのです

    つまり空き家を取り壊し更地にすることで土地の税金が上がってしまうため、やむを得ずそのままにしているケースが多くなっています。

    そこでこれ以上空き家を増やさないために、2014年に国は「空家等対策の推進に関する特別措置法」の中で、「特定空き家」の定義を行いました。

    「特定空き家」とは「倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態」の空き家のことであるというものです。

    そして「特定空き家」に該当すれば固定資産税の軽減を認めないことにしました。

    空き家を放置すれば「特定空き家」になる危険性があり、大きなリスクを抱える可能性もあるでしょう

    売却には調査が重要!必要な確認事項

    売却する場合には、「権利」について注意しなければならないことがあります。

    空き家が相続人の共有になっている場合、売却するには全員の同意が必要で、さらに名義変更がされているのかについても確認しなくてはいけません。

    もし名義変更がされていない場合、親戚など関係者全員の承諾が必要になるのです。
    また「権利」の中には土地の「境界」も含まれます。

    境界が明確でないと土地の面積が確定せず売却できないので、隣の土地所有者や隣接する道路を管轄している自治体との合意・協議後に測量することが必要になります。

    他にも現地や現状の確認、周辺環境確認、法令上の制限確認、再建築の場合に制限があるか、道路についての確認が必要です。

    さらに地上権、貸借権など、利用目的を阻害する権利はないか確認する、どのようなものを建てることができるか、どのように土地を使うことができるかについても調査をします。

    空き家に電気や水道、ガスのライフラインはあるかについても確認して、相場情報から資産としての評価・価値も知っておきましょう。

    空き家の売却にあたっては、このような確認事項へ細やかに対処しておくことが大切です。

    仲介と買取がある?売却の仕組み

    仲介とは購入者を探して契約、売却後のアフターフォローまで不動産会社が行うもので、査定額を参考にしながら売主が販売価格を決めることができるメリットがあります。

    しかし仲介手数料を支払うこと、契約内容によってはなかなか売れないこともあります

    一方買い取りとは、不動産会社が不動産を直接購入する方法です。

    仲介手数料がかからないこと、早く売却できることがメリットですが、低い価格となる傾向があります。

    仲介で売却を行う場合はローンの残債を確認し、査定、媒介契約、販売活動、売買契約、抵当権の抹消準備という流れになります。

    空き家を売却する手段!どんな方法で売ったらよいの?

    放置されている空き家を「特定空き家(※倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家)」に認定する制度により認定されていない限りは、建物がある状態で売るのがベターでしょう。

    建物があると固定資産税の減免が受けられ、売却時の売主の持ち出し費用(余計にかかった分の費用を負担すること)を抑えながらの売却が可能になるかもしれません。

    ただし、建物が古すぎたりするとそのままでは買い手がつかないケースはあります。不動産会社の担当者に相談してみましょう。

    売却のために、必ずしも空き家にする必要はありません。多くのケースでは、住みながらの売却が成立しています。

    住みながらの場合には買主が生活のイメージをしやすく、売主は引っ越し費用や仮住まいの賃貸費用の出費を抑えられるメリットがあります。

    無理に空き家にしてそれが長期にわたると傷みが進み、むしろ売れにくくなる可能性があります。

    またその家で何かしらの理由で人が亡くなった、いわゆる事故物件については「心理的瑕疵」に該当し、なかなか買い手が現われにくいのが実情です。

    そのため、多くの事故物件は買い取り専門業者に相場の50~70%程度で売却するケースがほとんどです。

    空き家をなるべく高く売る!売却するためのポイント

    空き家を少しでも高く売却するためには、今までに高く売れた空き家の傾向を知っておくことが必要です。

    高く売れた空き家には、室内がきれい、残置物がないか少ない、立地条件がよいという特徴があります。

    このような空き家であれば購入後に利用する人のコストが低く抑えられるので、その不動産のニーズは高くなることがわかります。

    • できるだけ現金化したい
    • 残置物は引き取ってもらいたい
    • 手間をかけずに売りたい
    • 管理不足か判断がつかないが早く売りたい

    一方で上記のような希望をもっている人が多く見られます。

    高く売れた空き家のような魅力があれば買い手がつきやすく、魅力がなければ販売期間が長期化し価格を下げて販売するということになってしまうでしょう。

    このようなことから空き家を高く売るには、購入希望者の要望に沿った空き家の状態になるよう、しっかりとした空き家の管理・保持、残置物の撤去などが必要といえます。

    また売却を仲介する不動産会社の選び方も重要です。「物件に合った売り方」ができる経験豊富な業者を選ぶことで、売却についての適切なアドバイスをしてもらえるでしょう。

    高く売却できた空き家の特徴(傾向)を把握する

    少しでも空き家を高く売るためには、過去に高く売れた空き家の特徴(傾向)を知っておく必要があります。

    高く売却できた空き家に共通する特徴

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    汎用BOX(赤×ヒント)

    • 室内がきれいに保たれている
    • 残置物がない、または少ない
    • 立地条件がよい

    こうした特徴からわかるのは、その空き家を購入した人が実際に利用するまでに必要となるコストが低いことと、その不動産の流通性が高いことの2点です。

    この2点において魅力的な空き家は買い手がつきやすく、逆にそうではない空き家は販売期間が長期化する、安くしないとなかなか買い手がつかないといった傾向が見られます。

    3,000万円の特別控除と解体費用の補助金!受ける条件は?

    不動産の譲渡所得の3,000万円控除は、投資目的でない居住用であれば一定の条件のもとで適用されます。

    また空き家問題が叫ばれるようになってからは、空き家の売却や再利用を促す目的で特例が設けられました。

    これは一定の条件に合っていれば3,000万円の特別控除を受けることができる制度です。

    特別控除の条件には、耐震性のない建物の場合は耐震リフォームしたもの、耐震性がなくても取り壊して土地を譲渡する場合、相続日から3年経過する年の12月31日まで相続人が住んでいたことなどが挙げられています。

    控除を受けるには税務署に書類を提出する必要があります。

    また空き家を解体する際の補助金には「空き家再生等推進事業」がありますが、これは地方公共団体を対象とするものです。

    この制度は、公共のために土地を有効利用する目的で取り壊す場合であることが条件です。

    まとめ

    • 空き家を相続した場合少しでも高く売却するためには、きれいに保持するための管理や残置物の撤去が大切です。
    • 空き家を放置する危険性やリスクを把握しておき、空き家の状態や権利、土地の境界などのさまざまな確認を行うことも重要です。

    売却の際には経験豊富な不動産会社に仲介を依頼することがポイントで、空き家の状態での売却方法をアドバイスしてもらうことで希望の売却が可能になるといえます。

    空き家を放置することのないように、売却に関する的確な情報をもとに対策をすることが大切でしょう。

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