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空き家は解体するべき?判断基準やかかる費用を完全解説

空き家の解体

「空き家の解体ってどうやるの?費用はいくらかかるの?」
「解体しなくてもいいならしたくないな…」

空き家対策特別措置法の登場で、管理が適切に行われていない特定空き家に指定されてしまいさらに改善を行わないと固定資産税が6倍かかることとなりました

ここでは空き家の解体方法、費用、解体すべきかの判断基準について説明します。

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近年問題視されている空き家はいよいよ解体を迫られる?

空き家問題を解決するためには地方自治体だけでは対処できないこともあるとして、平成26年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立し公布されました。

「空家等対策特別措置法」による「特定空き家」への処遇

現在、マスコミにより大きく取り上げられることも多い「空き家」ですが、これらをめぐってはさまざまな問題が浮上してきています。

例えば、もっとも深刻なのは老朽化による倒壊の危機などの安全面です。もし、隣家が放置された空き家になっていて誰も手入れをしないままになっていたら、隣人は常に生命や身体を脅かされた状態で生活することも考えられます。

また、空き家となっている家は放火犯のターゲットにされることもしばしばあるため、近隣住民は常にこういった危険にさらされている状況となります。ホームレスの不法侵入、ゴミ放置など衛生面での問題を引き起こす要因になっていることもあります。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」の成立にはこういった背景があるのです。

空き家の定義とは

ここでは「空き家」と「特定空き家」の2つが定義されています。

「空き家」というのは、「建築物またはこれに附属する工作物であって居住その他の使用がされていないことが常態であるものおよびその敷地」とされています。建築物そのものだけではなく敷地内の工作物や立木なども対象に含めています。

また、「特定空き家」というのは、「放置することが不適切な状態にあると認められる空き家等」とされています。

具体的には

  1. 倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

これら4つが定義されているのです。

こういった特定空き家の中でも、所有者がすでに死亡しており、相続人も皆遠方にいるなど将来的にも管理の見込がないものや、周辺住民に危害を加えるおそれが高い建物については特に解体の必要性が迫っているといえるのではないでしょうか。

解体すべき対象となるのはどのような空き家か?

相続した空き家と現在住んでいる所が遠い場合には、管理が難しくなります。
そこで一つの方法として解体するという選択をすることになります。

空き家を解体するメリット・デメリット

上記のような「特定空き家」において、所有者や相続人が現実的に管理をするのが難しいことがあります。例えば管理すべき責任がある人が遠方にいる、たとえ近くにいても本人の状況で管理することがままならないなどです。

このような場合、そのまま放置し続けることは自分だけではなく、周囲に迷惑がかかることもありますし、近隣住民などにケガをさせたり迷惑をかければ最悪、損害賠償請求をされかねないことにもなります。

では、具体的にこのような空き家を解体するメリットとデメリットを考えてみましょう。

解体するメリットとしては、

  1. 空き家の倒壊、崩壊、衛生状態の悪化など、特に人に迷惑をかけるという心配がなくなり、管理のわずらわしさから解放される
  2. 更地にしておけば売却処分がしやすくなり、高く売れる可能性がある

デメリットとしては

  1. 解体そのものに費用がかかる
  2. 更地にすると「住宅用家屋が建つ土地」に適用されていた固定資産税、都市計画税の軽減がなくなって本来税率に戻るため、支払額がアップしてしまう

このようなことが挙げられます。

空き家の処分にもお金がかかる

空き家を解体するにあたって特に遠方の人が所有者となっている場合、家の中を全部片付けるのが大変でなかなか進まないということもあるでしょう。このような場合、もちろん解体業者とは別のリサイクル業者に不要品処分を頼んでもよいでしょうが、それだけを単独で頼むと費用が高くつくことがあります。

解体業者に頼めば一定の範囲の物は一緒に処分してもらえることもありますので、念のため見積を取ってもらい、一括で頼む方が安いようであれば解体業者に依頼するとよいでしょう。

解体後に土地を売却することを考えているのであれば、土地を売りたい場合に知っておくべき5つのポイントは押さえておきましょう。

空き家を解体すると、どのくらいの費用がかかる?

この解体にかかる費用は地域によって大きく異なります。
しっかり信用できる会社に見積もってもらいましょう。

空き家を解体する(取り壊す・撤去する)際の費用

空き家の解体費用は全国一律ではなく、家が建っている地域ごとに相場があります。また、平屋か2階建て以上か、建物の構造(木造、鉄筋など)、面積によっても異なってきます。

だいたいの平均的なところとしては関東地方の木造住宅で1坪当たり3万円から4万円くらいになるでしょう。なお全国的に見て安い地域では同じ条件で2万円から3万円くらいとなっています。

具体的な見積例を挙げると、東京都23区の木造2階建て住宅、38坪の場合およそ150万円という見積が出されています。

建物の構造が鉄筋になると木造の2倍近く費用がかかることがあります。やはり木造と鉄筋では建物そのものの頑丈さも違いますし、壊した後の廃棄物処分にかかる費用も違ってくることから構造により値段が異なるのは当然の結論といえるでしょう。

土地上に建物があるかないかで大きく税額が変わる

住宅用建物が建っている土地と、建物が建っていない、いわゆる更地では固定資産税が大幅に異なることが普通です。なぜなら、住宅の取得を促進するために「住宅用家屋が存在する土地(住宅用地)については固定資産税の課税標準を軽減する」ことになっています。

例えば小規模住宅用地(200平方メートル以下)に当たる部分は課税標準金額の6分の1、一般住宅用地(200平方メートル超え)にたる部分は課税標準金額の3分の1と見なして税額を計算することになっています。

また、同様に都市計画税についても小規模住宅用地(200平方メートル以下)にたる部分は課税標準金額の3分の1、一般住宅用地(200平方メートル超え)にたる部分は課税標準金額の3分の2と見なして税額を計算します。

しかし、このことに目をつけて、たとえ老朽化した家屋であってもとりあえず残しておけば土地の固定資産税が安くなると考えた所有者がわざと放置する事例も多かったため、軽減措置そのものを見直す必要があったのです。そこで、平成27年からは「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって指定された特定空き家にかかる土地についてはこの軽減が利用できないこととなりました(=危険、不衛生などと見なされた家が建つ土地については実質的に増税した)。

空き家の解体にローンを組むことは可能か

空き家がさまざまな問題をもたらすことがわかっていながら故意にそのままにするという悪質なケースがある一方で、「ご近所にも迷惑だし、解体しなければならないとは思っているけれど、どうしても先立つものがない」という切実な悩みもあるようです。

そこで最近では、地方銀行や信用金庫などを中心に「空き家解体ローン」が準備されるようになりました。

空き家解体専門のローン商品になっていることもありますが、リフォームローンの使い道の中の一つとして空き家解体が認められているという銀行もあります。

地方自治体としても空き家のもたらすデメリットが深刻になり、景観を損なうことや地域住民どうしの関係や治安が悪くなることなどから、金融機関へのこういったローン商品設置の働きかけを強めているようです。

融資金額は、最大で500万円までとしている金融機関が多いのが現状ですが、住宅ローンと比べて少額であることから担保、保証人不要という場合もあります。

空き家の解体には補助金が発生するのか

空き家解体について、以前は個人への補助金制度がありませんでしたが、現在補助金制度を実施している自治体があります。自治体によって名称や受け取れる金額、補助金適用の要件も異なりますので、最新の情報は各自治体へ問い合わせてみてください。

「空き家再生等推進事業」というものがあり、地方公共団体に向けて助成を行うものですが、これをマスコミが誤解して個人への補助と報道されていたことが原因となり、「国から個人に対して補助金が出る」といったうわさが流れていました。あくまで個人への補助は各自治体が実施しているものとなります。

国土交通省が実施している「空き家再生等推進事業」の中には、除却(古い住宅を取り壊す)を目的とする事業もありますが、地方公共団体に解体費用の一部を補助するための制度です。具体的内容はこのようになっています。

対象とする地域 空き家等対策計画に定められた空き家等に関する対策の対象地域
空き家住宅等の集積が居住環境を阻害し、又は地域活性化を阻害しているため、空き家住宅等の計画的な除却を推進すべき区域として地域住宅計画又は都市再生整備計画に定められた区域
居住誘導区域を定めた場合はその区域外で空き家住宅等の集積が居住環境を阻害し、又は地域活性化を阻害している区域
補助対象 不良住宅、空き家の除却に要する費用、除却により通常生じる損失補償費、所有者の特定に要する経費
限度額 補助対象額の合計の8割
跡地要件 不良住宅はなし、空き家住宅は地域活性化のための計画的利用に供されるもの

つまりこの制度では、空き家を取り壊す場合は跡地を地域のコミュニティスペースや、豪雪地帯における堆雪場として利用するなど、公共のために土地を有効利用する目的で取り壊すといった色合いが強いのです。

ここでは「所有者の特定」に関しても国費の一部負担を認めていますが、空き家問題を解決するにあたっては「所有者がわからない、行方不明」という点が大きなネックとなっています。

平成26年に司法書士総合研究所が自治体向けに行ったアンケート調査では、自治体職員が空き家問題の相談を受けたにもかかわらず解決に至らない要因として、上位に挙がったのが「所有者の特定困難」「当事者の問題に対する認識不足」「共有者間での合意形成が困難」というものがありました。

所有者が生きていることが戸籍上確認できたため自治体がコンタクトを取ろうとしたが、住民票に定めた場所に居住していない(=行方不明)という例もありますし、また、死亡している場合も相続登記がされずに放置されていることがあります。

相続登記は期限が設けられておらず、しなくても特に罰則もないことから、所有者が先代、先々代のまま放置されていることも珍しくないのです。

この状態で何十年も放置されるとどんどん代が替わり、また所有者が日本全国に散らばっていることもありますから、取り壊しをする権利を持つ人を探すだけでも一苦労です。そして、所有者を探し当てるためのコストも馬鹿にならないこともありますから、一定の範囲での補助を設定しているのです。

空き家を解体しないという選択肢

近年では空き家を解体せずに活用する方も増えてきています。

空き家は解体以外にも「売却」・「活用」という選択肢がある

空き家は必ずしも解体しか選択肢がないわけではなく、もちろんそのまま売却する・貸すなどの方法もあります。

立地はよいにもかかわらず築年数が古く、そのままではなかなか売れないような場合は水回りなどをリフォームして売るという方法もあるでしょう。

昨今、古家の良さも見直されてきており、レトロな風合いを生かして必要な箇所だけをリフォームして居住用として売却したり店舗にしたりする例も増えています。

売却の場合、やはりどのくらいで売れるのかは気になるところですが、数社の不動産業者に一括で査定を依頼できるサイトもありますので、そういったものを利用するなどして自分の家の相場をしっかりと把握しておきたいものです。

民泊として利用することも可能

また、外国人観光客の増加に伴う「民泊」ブームにも火がついています。このような目的で小規模の宿泊施設にする方法もありますが、店舗にする場合と同じく、やはり事業を営むことになりますのでそれなりの心構えと準備が必要になります。

もし宿泊料を取って人に貸すのであれば、個人の自宅の一部や空き家を利用して行う場合でも旅館業登録が必要になります。

友人、知人を泊める場合はこれには当たりませんが、インターネットなどを介して宿泊客を集めて不特定多数の人を泊める場合は「仕事として」やっている旅館業と見なされるのです。

また、賃貸物件として人に貸す場合は地方自治体などが「空き家紹介サイト」をつくって、所有者と賃貸希望者をマッチングしていることがあるのでそのようなものを利用してもよいでしょう。

貸す場合のやり方としては、一軒をそのまま一人(一世帯)に貸す、シェアハウスとして貸すといった方法があります。一世帯に貸す場合、一人が退去すればまったく家賃が入らないことになりますが、シェアハウスであれば全員が出ていかないかぎりは毎月いくらかの収入は得られることになります。

ただ、シェアハウスという制度自体がまだ地方ではあまりなじみがないことに加え、共同生活という意味でトラブルが起こる可能性は高まります。

もし入居者の中の一人でも問題のある住人が出てくるとそのトラブルが全体に波及し、他の住人まで退去してしまうというリスクもはらんでいるということも覚えておかなければなりません。

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