家売却の流れ

2020-09-15

なんで管理している空き家を売却しないの?

空き家管理にはやらなければならないこととして、かかるお金を減らすための諸契約の解除、防犯対策、害虫害獣対策、換気や清掃など建物の手入れがあります。

これらを怠ると、空き家の維持費が余計にかかったり、火事などを起こしてしまい賠償金が発生したりと多大な損失を被る場合があります。 空き家管理は面倒事が多いので売却するのもよい選択です。

空き家管理について考えることを通して売却も視野に入れてみましょう。

目次

    近年、日本全国の管理されていない空き家が問題になっている!

    近年、空き家が増えていることが問題視されています。

    空き家を管理しないとどのような悪影響がある?

    数年前からテレビなどでも取り上げられるようになった「空き家問題」をご存じでしょうか。

    現在、わが国では全国各地で空き家が急増しており、これがもたらす弊害が増えていることから社会問題になったものです。

    ここにきて空き家が増えてきたのには、人口減少や核家族化が大きく関係しています。

    昔であれば子や孫の世代が実家に一生一緒に住むということが一般的だったのに対し、雇用環境や社会状況の変化から、子や孫などの世代は遠方で家庭を築く、仕事の関係で遠方に居住するという事情が見られるようになりました。

    実家で両親が亡くなり、相続が発生しても、上記の事情から永続的には実家に戻れない人が大半です。

    何かに利用できればよいのですが、素人が不動産運営をするというのは現実的に難しく、遠方にいては管理もできません。

    売却や管理という選択

    売却という手段もありますが、戸建てが多い地方では、マンションと違ってなかなか需要が見込めず、売りにくい面もあります。

    しかも、心理的に思い出の詰まった実家を売るということに、抵抗を感じる人も多いですね。

    また、後述するように、それらに加えて税金など金銭的な事情で古くなった空き家を解体したくないという事情も絡むため、空き家が解体されずにそのまま放置されるケースが多いのです。

    空き家は、古くなれば倒壊の危険があり、周辺の家屋に住む人にとっては、いつ隣の建物が倒れてくるかわからないので気が気でありません。

    実際に倒壊が起きた場合には、人命に関わる事態となりかねません。

    また、空き家は衛生状態が悪くなることから、ネズミが住みついて周囲に衛生上のリスクを発生させたり、悪臭を発生させて周囲に迷惑をかけたりすることもあります。

    倒壊の危険が生じるような古い建物でなくても、管理者がいない空き家は防犯などの面で悪い影響をもたらします。

    例えば、犯罪者のねぐらに利用されたり、放火などの対象にされてしまう危険があります。

    「ブロークンウィンドウ理論」といって、管理されていないとわかる自動車や建物、空間などはイタズラの対象にされたり、犯罪者に利用されたりするリスクが非常に高くなり、そういった類の者を引き寄せてしまうため、その周囲で犯罪が起きやすくなるなど、防犯上の懸念が生じることになるのです。

    倒壊などの物理的な危険性、そして防犯上の危険性を回避するには、空き家の所有者が適正に管理していればよいのですが、手間や出費が伴うためにどうしても放置されがちになってしまうことから、近年、空き家問題として徐々に取り上げられるようになってきたのです。

    国の空き家に対する特別措置:

    そこで国は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を制定し、空き家の所有者に対して明確な適正管理義務を課すことにしています。

    この法律(※以下「空き家法」と表記)を受けて、各地の自治体では「空家等の適切な管理の促進に関する条例(※各自治体で、名称は多少異なる)」を制定して、所有者に対する指導などの実務を行っています。

    この法律の影響で空き家の所有者には一定の義務が課せられ、その義務を履行しない場合は過料が課せられる、家が強制撤去されてその費用負担を求められる、税金負担が増してしまうなどの一定のペナルティを受けることになります。

    転勤などで誰も住まなくなった空き家はどう管理する?

    転勤など予期せぬタイミングで家の管理・維持が行えなくなった場合はどのようにすればいいのでしょうか?

    資産としての空き家の維持管理費は、いくらかかるのか

    空き家は利用せずにそのまま放置しているだけでも維持費や管理費がかかります。転勤で持ち家を出る場合にはいくつかの選択肢があるのですが、まずは維持を考えることが多いかと思います。

    空き家が一戸建てかマンションかによっても多少異なりますが、どのような維持費がかかるのか見ていきましょう。

    空き家管理にかかる費用1:固定資産税

    固定資産税は、土地や建物などを所有する人が納めなければならない税金です。これは、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。

    どのくらいの税額になるのかは、その不動産の評価額によって上下します。

    固定資産税は市区町村(東京は東京都)が課す税金なので、各市区町村が私たちの不動産の価値を独自に評価し、「固定資産税評価額」という形で把握しています。

    これが税金をかけるもとになる数字となり、ここに税率をかけて税額を算出します。

    基本となる標準税率は1.4%で、「固定資産税評価額×1.4%」で算出されます。

    固定資産税は土地と建物両方にかかりますが、土地については一定の負担軽減措置があります。

    住宅用地として建物が立っている土地は、基本的に固定資産税評価額が3分の1で算定され、さらにその中で面積が200㎡以下の小規模住宅用地は、固定資産税評価額が6分の1で算定されます。

    例えば300㎡の住宅用地であれば、そのうち200㎡までは6分の1換算、残り100㎡は3分の1換算で算定されるので、税金がかなり優遇されているということです。

    建物が建っていれば特例を受けることができることから、相続などで承継して自分で利用しなくても、「費用をかけて解体してさらに高い税額になるくらいなら、放置している方がいいか」という意思が働くため、空き家が急増する一因となっています。

    空き家管理にかかる費用2:都市計画税

    都市計画税は固定資産税と同じ市区町村(東京は東京都)が課税しますが、固定資産税とは別の目的のために徴税されるものです。

    各自治体はインフラや環境整備などに特に力を入れて計画的に開発していこうと考える「市街化区域」を設定しています。

    市街化区域には人口が多く集中しています。この区域の開発のために、同区域にある不動産に対しては固定資産税とは別に都市計画税を徴収するのです。

    そのため、市街化区域以外の場所にある不動産には課税されません。例えば、積極的な開発をしない「市街化調整区域」にある不動産には課税されません。

    都市計画税も固定資産税評価額に一定の税率をかけて税額を算出しますが、こちらの税率は国が定める上限値である0.3%以内で、各自治体が設定します。

    東京では上限値いっぱいの0.3%を設定しているのは23区だけで、他の市町村はもっと低くなっています。

    各自治体の都市計画税の税率については、各自治体がHPなどで公表しています。

    空き家管理にかかる費用3:ライフライン基本料金

    継続して住まないまでも、管理のために訪れたときに寝泊まりができるようする場合は、電気や水道は使えるようにしておく必要があるので、最低でも基本料金がかかります。もし料理などをする場合は、ガスも必要でしょうね。

    基本料金だけで、数千円の出費になるでしょう。

    空き家管理にかかる費用4:保険関係の費用

    空き家でも火災保険などの保険に入ること(補償の対象にすること)は可能なので、必要に応じて契約します。

    ただし、保険商品によって値段は異なります

    空き家管理にかかる費用5:マンションの管理費・修繕費

    マンションの場合は、管理組合に対して管理費と修繕費の積み立てが必要です。これらについては、管理規約に従って、応分の費用を支払う必要があります。

    以上が空き家管理にかかる費用ですが、ここで少しでも維持費を少なくするために火災保険や電気・ガス・水道などのライフラインの維持はどうすべきか、検討する必要がありますね。

    空き家管理の維持費を抑えるためには

    まず火災保険ですが、こちらは生命保険と違って損害保険となり、損害保険特有の考え方で保険商品がつくられています。

    基本的に損害保険は「被った損害以上の補填は許されない」という考えがあるので、いわゆる「焼け太り」を許しません。

    自分の家に火をつけて、その価値以上の保険金を受け取ろうという考えを起こさせないためです。

    現在の火災保険は「再調達価格」を基準にして保険金額を設定します。

    つまり、「その物件を市場で買い求めるならば、いくらになるか」という視点で金額を設定します。

    そのため、かなり古くて市場価値もないような物件には、火災保険をかけることは無用のようにも思いますが、実際に支払われる保険金は使用用途が限定されるわけではありません。

    必ずしも新たな物件を買い求める義務はないので用途は自由なのです。

    そこで、火災にあった後の片づけ費用や、建物がなくなったことにより上がってしまう固定資産税を賄う費用として使う場合を考えて、保険を利用するのもありでしょう。

    ただし、保険会社が必ず保険の加入を認めてくれるわけではありません。

    火災保険加入にあたっての注意点

    また、空き家の場合は人が現住する住宅物件と違って「一般物件」扱いとなり、保険のかけ金が高くなることも覚えておきましょう。

    火災保険で留意しておくことは、保険でカバーできるのは火災によって生じた建物分の損失のみということです。

    そのため、延焼して隣近所に及ぼした被害については、保険では補償されません。

    こちらについては別途考える必要がありますが、わが国では「失火責任法」という法律があり、原則として重過失がなければ火災による隣近所への金銭的賠償は不要とされています。重過失があるかどうかは個別のケースで考えることになるものの、物件の所有者として空き家の放置に対し重過失があると認められた場合は、一定の責任が及ぶ可能性はあります。

    ライフラインの重要性

    電気やガスなどのライフラインについては、その物件にどれだけ赴くかによって完全に廃止するか、基本料だけは払っておくかを決定する必要があります。

    例えば、自分で月に一度、清掃などのために訪れるのであれば、寝泊まりすることを考えてすべて必要な場合もあるでしょう。

    泊まりはせずに掃除だけするのなら、電気と水道のみでよい場合もあります。自分がどれくらいの頻度で訪れ、そこで何をするのかを考えて、必要になるライフラインを維持しておくのがよいでしょう。

    ここで、もしその物件を売却する予定であれば、電気だけは維持しておきましょう。

    お客さんが内見のために訪れたときに、薄暗い状態では印象が悪くなるので、電気を使用できる状態にしておくのが望ましいです。

    電気について最近話題の、電力自由化についても考えてみましょう。

    空き家では当然、住む場合よりも電気は使わなくなります。そこで必要アンペアを下げるなどの工夫は行うとして、何か空き家に有利な電力会社があるでしょうか。

    「年間通してほとんど電気は使わないが、完全に止めてしまうのはちょっと…」という場合は、基本料金がかからない会社もあるようです。

    必要に応じて検討してください。

    最後にNHKの受信料についてです。

    NHKの受信料は口座引き落としで精算されることが多く、受信者の死亡をNHKが把握するわけではないので、実家の両親が死亡しても、口座からの引き落としが続く場合があります。

    その空き家に誰も住まないのであれば、NHKの受信料の窓口に連絡を取って解約手続きをする必要があります

    連絡をすれば必要書類を郵送してくれるので、必要事項を記入して返送しましょう。

    また、受信者の死亡後も引き落としがされていた場合は、別途返金手続きを依頼することになります。

    空き家の資産価値を維持するために管理するか、売却するか

    ここで、空き家の利用法について、3つの方法を検討してみましょう。それは「そのまま空き家として維持する方法」「賃貸やシェアハウスとして活用する方法」「売却してしまう方法」です。

    空き家のまま維持する方法

    まず空き家のまま維持する方法ですが、メリットとしては前述のとおり、固定資産税が安くなる点です。

    他にも自分の別荘として利用することができる、必要なときに売却を検討することができるなどのメリットがあります。

    しかし、総じてメリットは少なく、軽減されるといっても毎年税金の支払いが必要、人が住まない家は急激に劣化する、そのときの売却市場価値は激減する、必要に応じて清掃や補修などの手間がかかる、倒壊や悪臭、犯罪者を呼び寄せるなど周囲へのリスクを発生させるなど、デメリットの方が多いといえます。

    貸し出す方法

    空き家を賃貸に出す、シェアハウスとして活用するのはどうでしょうか。

    うまくいけば安定した継続収入源となるので、これらの方法は検討する価値がありますが、ひとえにオーナーたる所有者のセンスにかかっています。

    つまり、大家業としてのセンスがあるかどうかです。実際やってみないとわからないところもありますが、少なくとも「大家業をやってみたい」「不動産ビジネスに興味がある」という人でなければ、実際は面倒なこともあるので続かないでしょう。

    賃貸などで他人に使用させるというのは、その使用に耐えるだけの居心地の良い物件として、維持管理する責任が生じるということです。

    賃借人との付き合いも生じるため、煩わしい付き合いが嫌だという人や、トラブルが怖い、対処が面倒と思う人には向いていないでしょう

    近年話題になっているシェアハウスも、利用者が増えてきたことから、最近ではいろいろとトラブルになる事例が報告されています。

    低価格目当てに人付き合いが得意でない者同士が、密接な状況下で共同生活することでいざこざが生まれ、事件に発展することもあります。

    ケースによっては事故物件となってしまい、資産価値が激減するリスクもあるので、相当自信や関心のある人でなければおすすめできません。

    特段の理由がなければ、一般の人は売却してしまうのがおすすめです。

    売ってしまえば、以後は固定資産税などの税金を支払う必要はなく(※ただし、1月1日時点で所有者であれば、課税される)、面倒な維持管理をする必要もありません。

    相続税などの、高額な税金の納税資金にすることもできます。

    手放してしまうことで他人のものとなり、思い出の家がなくなってしまうなどの心理的な負担はあるものの、空き家にして放置するよりはリスクも減るので、賃貸に出しても勝算がない場合は、売却してしまうのが有利な方法といえるでしょう。

    空き家を管理するうえでハウスクリーニングは依頼すべきか?

    空き家は売却してしまうのが有利といえますが、相続物件の場合は荷物の整理や気持ちの整理のために、一定期間はそのままにしておくことが多いです。

    その間は相続人などが自分で清掃するか、ハウスクリーニングといったサービスを利用することになります。

    自分で掃除をする場合、まず必要になるのが換気です。

    空き家は湿気がこもってしまうため、劣化が急激に進むので、カビ対策のためにも必ず窓を開けて換気を行います

    水道管理の方法

    また、水道を維持している場合には、通水を行って配管に循環させます。床の掃除なども行い、ダニの増殖を防ぎましょう。

    相続した当初は荷物が多く大変ですが、できるだけ速やかに荷物をなくし、カーペットなど虫の発生を助長するものは取り払った方が、衛生面を考えるうえでは得策です。

    特に台所付近は、食物が何もない状態にしておきましょう。

    清掃を終えて家を出るときには、家全体に殺虫剤(くん煙剤)を噴霧するとよいでしょう。

    無人状態でも煙が拡散して家の隅々まで殺虫し、継続した防虫効果も維持できます。

    猫・虫対策が重要

    虫の防除とともに気をつけたいのが、猫やネズミへの対策です。外部からの生物の侵入対策は、家の外側と内側の両方で行います。

    まずは家の外側の対策ですが、家の周りにはいっさいの物を置かないようにします。

    例えば、植木鉢などは生物を呼び寄せる原因になるので、ゴミや木枝などだけでなく、無害と思われがちな物品もすべて排除します。周辺に草木が生えている場合は、除草も必要です。

    生物の住処(すみか)となりえる状態を少しでもなくすために、草刈りや除草をこまめに行ってください。

    次に家の内側の対策ですが、特にネズミは小さな隙間から侵入して、台所のシンク下などを営巣場所にすることもあるようです。

    特にエサがなくても外敵から身を守ることができる空き家は、狙われやすいので注意が必要です。

    侵入を防ぐためにはできるだけ穴をふさぐ必要がありますが、通気口までふさいでしまうのは換気が不十分になるので難しいこともあります。

    そこで、継続したチェックを行い、ネズミがかじった跡があるとか、フンのようなものが確認された場合は、換気よりもネズミ対策を優先させる必要があるかもしれません。

    東京都のネズミ対策に関する資料も、ぜひ参考にしてください。

    ハウスクリーニングなどを頼むときには業者による見積もりが必要ですが、一軒家全体をクリーニングする場合は10万円くらいかかることもあるでしょう。

    世帯用のマンションで6万~8万円、単身用のマンションで5万円程度が目安です。

    庭の除草や草刈りなどは、ハウスクリーニングとは別に見積もりが必要です。

    広さや状況によって、数千円から数万円までの幅があります。

    防犯(ホームセキュリティ)対策として、空き家管理サービスを利用する

    自分で管理できないのであれば、ホームセキュリティサービスを積極的に利用しましょう。

    空き家管理サービスとはどのようなものか

    不審者の侵入を防ぐためにも、空き家について気を配らなければなりません。

    戸締まりをしっかりするのはもちろんですが、もっとも大切なのは、しっかり管理されている物件だと思わせることです。

    そのためにも、定期的に訪問して、庭の手入れやポストの整理や清掃を行うことが必要です。

    信頼のおける近隣の家へ挨拶をして、空き家になることを伝え、不審者を見た場合は連絡をもらえるように頼んでおくことも有効です。

    郵便物については、放置されていると「人がいない」ことが一発でわかってしまうため、郵便局に転居・転送サービスの手続きをしておくことは最低でも必要です。

    また、こちらの了承を得ず勝手に配布されるチラシなどは、個別に停止措置を依頼することは現実的に不可能なので、定期的に訪問して取り去る必要があります。

    場合によっては近隣の家にいくらかの謝礼金を支払い、郵便ポストの管理をお願いしてもよいでしょう。

    チラシを入れられないようにするには、ポストそのものを外してしまってもよいですが、玄関のドアにも受取口がある場合には、テープなどでふさいでおく必要があります。

    空き家管理サービスの利用方法

    こうした定期的な訪問と清掃などを行える環境であればよいのですが、遠方に住んでいるためになかなか通うことができない場合は、「空き家管理サービス」を利用してもよいでしょう。

    空き家管理サービスとは、民間の事業者が物件の所有者に代わって必要な見回りや清掃、通水、点検や庭のごみ処理などを行ってくれるものです。

    月に何回くらい訪問するのか、そのときにどのような作業をするのかなどによって料金が変わりますが、必要なサービスだけを選んで契約することもできます。

    例えば、「室内の点検はいいから、外観だけをチェックして、いたずら書きがされていないか、侵入者があった形跡はないかなどの確認だけをしてほしい」といった依頼をすることもできます。

    料金については、安ければ月1回の外観チェックだけで月100円からというものがあり、そこにオプションとしてポスト清掃などが数百円でプラスされていきます。

    冬季の水抜き作業など、手間が必要になるものだと数万円かかるものもあり、現況確認が必要な立木の剪定(せんてい)や草刈りなどでは、見積もりが必要になります。

    広さや状況にもよりますが、数千円~数万円程度になることもあります。

    前述の「空き家法」ができたことで、こういったサービスの需要が増してきたため、以下のように多くの企業が参入しています。

    【代表的な空き家管理サービス参入企業】

    空き家管理サービスに参入している業種 会社名
    住宅メーカー 大和ハウス工業
    積水ハウス
    住友林業
    不動産会社 三井不動産リアルティ
    住友不動産販売
    東急リバブル
    セキュリティ会社 セコム
    ALSOK
    鉄道会社 京王電鉄

     

    自治体や民間団体が取り組んでいる空き家対策

    空き家は必ずしも売却できるわけではなく、需要がない場所にある場合や市場価値が認められない場合には、なかなか買い手がつかないこともあります。

    一方で、地方の場合は田舎暮らしに憧れている都市圏のリタイア層や、農業体験をしたい若い世代に一定の需要があることも確かです。

    そういった需要があっても、例えば東京の老夫婦がどこか静かな土地を探しているとしたら、どこに相談すればよいのでしょうか。

    相談窓口がない、あるいはよくわからないと、この需要を取り逃がしてしまいます。

    これは需要と供給のミスマッチを起こしてしまうだけでなく、古くなったとはいえ国内の不動産資産を遊ばせてしまうので、国全体としては経済的な損失につながります。

    そのため、多くの自治体が「空き家バンク」というものを整備して、所管する地域の空き家情報を一括管理し、HPなどで公開して誰でも閲覧できる状態にしています。

    空き家対策を行っている自治体

    自治体が物件の訪問希望などのやりとりの窓口となり、物件の所有者に個別に連絡をし、負担がかかることのないように工夫しながら運営しているところもあります。

    自治体によっては、民間企業などに事務の一部を委託しているところもあります。

    ただし、買い手や利用者が法人で、組織的な機動ができる場合は別ですが、買い手が個人である場合には現地に行くまでの費用の問題や、所有者との条件のすり合わせの面で手こずることも多く、実効性という点ではまだまだ活況とはいえない状況です。

    空き家対策は、売買取引や利用希望者との仲介を行う前述のような空き家バンクだけでなく、さまざまな視点で見る必要があり、その土地特有の事情なども絡んでくるため、地元の企業や団体の研究対象になっています。財団法人や公益法人、NPO法人などの民間団体がこれに名乗りを上げて、積極的な研究が行われています。

    国はこの動きを支援すべく、国土交通省の事業として予算を組んで費用を助成しています。平成28年度の採択団体は自治体を含めて20団体あり、以下のようなところが挙げられます。

    • 株式会社ゼンリン
    • 有限会社 ユニバーサル・ツアー
    • 一般社団法人IORI倶楽部
    • 一般社団法人岡山住まいと暮らしの相談センター
    • 公益財団法人鹿児島県住宅・建築総合センター
    • 特定非営利活動法人空き家コンシェルジュ
    • 一般財団法人島根県建築住宅センター
    • 一般財団法人下川町ふるさと開発振興公社
    • 東京大学空間情報科学研究センター
    • 特定非営利活動法人兵庫空き家相談センター
    • 大和・町屋バンクネットワーク協議会

    それぞれが独自の視点で、空き家問題への取り組みスキームや運営方針を考え、実際の空き家に適用して、積極的に運用できるような研究を行っています。

    【POINT】

    空き家は特別な理由がないかぎり売却してしまうのがおすすめ

    空き家は倒壊の危険性や衛生面でリスクがあったり、さまざまな犯罪の温床となってしまうことが多いです。

    また、放置しているだけで固定資産税などの維持費が多くかかってしまいます。

    そのようなことを踏まえると、管理するよりも売却してしまう方がリスクが少ないといえます。売却を進めるためにもまず初めに重要なのは「査定で相場を見ること」です。

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