マンション売却の査定

2020-09-15

アパート売却査定|売るための5つのコツと費用・税金の計算方法

アパートを損せず売るにはどうしたらよいの?

アパートの売却をするときには、高く売るための方法を押さえることはもちろん、基本的な流れやかかる費用を知っておく必要があります。

売却にかかる費用や税金を把握しないまま売却をしてしまうと、結果損してしまうことも…

ここでは「アパートをなるべく高く売るコツ」と「アパート売却の方法」、「アパート売却でかかる税金」などについて説明します。

目次

    アパートを売却する流れの7ステップ

    アパートの売却の流れは以下の7ステップを押さえましょう。

    【アパート売却の流れの7ステップ】
    • 情報収集
    • 査定&売却価格
    • 媒介契約の締結
    • 販売活動
    • 売買契約の締結
    • 各種手続き・支払い
    • 引き渡し

    一つずつ詳しく見ていきます。

    ステップ1. 情報収集

    アパート売却に際して、まず最初にすることは情報収集です。

    自分の売りたい物件の近隣にある似たような条件の物件の販売価格を調べてみましょう

    この観点に基づいて情報収集を行うと、だいたいの相場が見えてきます。

    ステップ2. 査定&売却価格

    相場がだいたいわかった後にするのは査定です。

    査定を実際にすることで相場とのずれがわかったり、売却価格をどれくらいにするか検討できます
    売却価格は査定で出してもらった見積額を参考に決めることになります。

    査定は通常複数社に依頼するのが一般的です。そして出してもらったデータのすべてを参考にして売却価格の検討をします。

    ここで役に立つのが無料の一括査定サイトです
    複数社に見積もりを無料で、まとめて一度に依頼できるので非常に便利です。

    ステップ3. 媒介契約の締結

    売却価格を決めたところで、次はどの不動産会社と媒介契約を結ぶのか決めます。

    さきほど説明したとおり、査定は複数の業者に依頼をするので、その中から一つ信頼のおけそうな業者を選び出します。

    信頼がおけるかどうかを判断するのは「見積額が一番高いから」ではなく、担当の社員の対応の良さなどから判断しましょう。

    契約を結ぶ前に少しでも信頼できそうにない点が見つかれば、別の業者に代えることも検討しましょう。
    契約する前ならお金は発生しません。

    ステップ4. 販売活動

    販売活動は不動産業者と契約を結ぶと行われます。

    販売活動の内容としては次の5通りがあります。

    【不動産会社が行う販売活動】
    • ウェブサイトへの物件情報の公開
    • 各種ポータルサイトへの登録
    • レインズ(不動産流通標準情報システム)への登録
    • 物件購入希望者への物件紹介
    • 新聞折り込みチラシへの掲載

    以上を通して購入希望者が現れた場合に、内覧といって購入希望者が実際に物件の中を見ることになります。ですから家は整った状態に保っておきましょう。

    ステップ5. 売買契約の締結

    内覧を済ませ、買主の購入の意思が固まると次は売買契約を結びます。

    ここでは各種手続きがありますが、不動産会社に任せていれば心配はないでしょう。

    逆に不動産会社と媒介契約を結んでいない場合、この売買契約で苦労することになるかもしれません。

    ステップ6. 各種手続き・支払い

    売買契約が済んだら、その契約にのっとって支払いが進められます。

    また売買契約が実際に結ばれたので、不動産会社にも成果報酬として仲介手数料を支払います。

    ステップ7. 引き渡し

    以上のすべてが完了したら物件の引き渡しを行います。

    これらがアパート売却の流れです。

    まずは情報収集や査定を行うことが売却に向けての本格的な一歩となるので、早く売却をしたいと考えている場合は早めに動き始めましょう。

    アパート売却をする前に知っておきたい6つの情報

    ここからはアパートを売却する前に知っておけば、売却期間を短く済ませられたり、高く売却できる可能性がある情報を6つご紹介します。

    1. アパート売却の営業活動の特徴

    アパート売却の際の営業方法は、一般の居住用不動産とはやや異なった流れを取る不動産業者が多いです。

    一般の居住用不動産であれば、利用する人は一般の人で、情報収集にはインターネットの広告や雑誌の広告などから入ることが多いのに対し、アパートを1棟購入するのはおもに投資家です。

    最近はインターネットで投資物件を探せるポータルサイトも増えてきましたが、やはりこういった人は、まず懇意にしている不動産会社を通して情報を得ることが多いです。

    そのため、収益物件の媒介の依頼を売主から受けた時点で、力のある不動産業者(収益物件の売却に強い不動産業者)は、すでにその物件の提案をするべき投資家をリストアップします。

    これは、条件のよいアパートであればあるほどその傾向が強いです。

    場合によっては、媒介契約からレインズ登録までの法定期限(専任7日、専属専任5日)の間に、水面下で投資家に情報が渡り、他の誰も知らぬ間に買い付けが入ることもあります。

    2. 高く売却されるアパートの3つの特徴

    上記のような価格の算出方法から、アパートを高く売るには次の3つの特徴に当てはまることが重要となります。

    【高く売れるアパートの3つの特徴】
    • 入居率がよい
    • 将来的な賃貸需要の見込みが立っている
    • 家賃を高く取れる理由(設備や広さなど)がある

    また、これまでの入居者の家賃の支払い状況も重要です。

    いくら入居率がよくても、多くの入居者が家賃滞納をしていたりすると、値下げの原因になったり、投資対象として敬遠されたりすることもあります。

    入居時にしっかりとした連帯保証人を確保しているか否か、共用部をきれいに使える入居者なのかどうかという点も、価格を左右してきます。

    3. アパート売却の際に用意しておくべき書類

    アパートを売却する際には、最初の売却検討段階でも、以下のような書類を用意しておきましょう。

    【アパート売却の必要書類】
    • 権利書または登記識別情報
    • 建築確認証、検査済証
    • 固定資産税評価証明書、固定資産税納税通知書
    • レントロール
    • 各階の平面図

    権利書または登記識別情報

    この書類は、該当の不動産の所有者があなたであることを証明する書類です。

    契約のときに必要になるので、最初の段階で求められることはありませんが、契約前になって見つからないということのないように、事前に用意しておきましょう。

    建築確認証、検査済証

    アパートなどの収益物件は、購入時にすでに将来の売るときのことを考えている投資家も多いです。

    検査済証がないような「売りづらい物件」は敬遠される傾向にあります。

    そもそも入居者が安全に住める、ちゃんと検査を経た物件なのかという証明にもなるので、これらの書類は必ず用意しておきましょう。

    固定資産税評価証明書、固定資産税納税通知書

    利回りの計算は、家賃だけで計算する「表面利回り」と、税金やローン金利なども含めて計算する「実質利回り」があります。

    投資家は実質利回りがどれほどなのかを求めてくるので、年間の固定資産税額を証明するこれらの書類も必ず用意しておきましょう。

    レントロール

    レントロールとは、いわゆる家賃表です。

    「何号室は家賃がいくら」というような、部屋別の家賃が一覧で記載されている書類となります。
    このレントロールを見れば月の総収入がわかります。

    また、長期間入居していて他の部屋よりも高い家賃を払っている人などがいた場合、入居者が退去すると次の入居者は同じ賃料水準での契約は難しい可能性があるため、より現実的な利回りを求めるには収入の計算時に割り引いて計算する必要が出てきます。

    各階の平面図

    収益物件の売買の際、すでに賃貸中の部屋の中を見ることはできません。

    購入希望者にイメージをもってもらうために、各階の平面図などが建築時に渡されていると思うので、用意しておきましょう。

    これら以外の書類は、契約時に提出しても問題はありませんが、ここでご紹介した書類は、事前に用意しておきたいところです。

    4. アパート売却は専任媒介契約か専属専任媒介契約がオススメ

    アパートの売却を不動産業者に依頼する際は、一般媒介ではなく、専任媒介もしくは専属専任媒介がオススメです。

    前述のように、収益不動産の買主を探す営業手法は一般の居住用住宅と違う点が多く、より多くの投資家とのつながりのある不動産業者であるほど有利です。

    不動産業者としては、投資家に対してより確実な案件を持ち込みたいため、いつどこで他の業者に決めてしまうかわからない一般媒介契約では、顧客である投資家に自信をもって勧めることができません。

    確かに、より多くの不動産業者に依頼することで、それだけ販売の窓口は広がるように思えますが、投資物件にいたってはとにかく不動産業者を味方につけ、より良い投資家に紹介してもらうことが重要です。

    そのため、媒介契約は専任媒介や専属専任媒介を選択し、1つの不動産業者に全てを任せる方が得策です。

    5. アパート売却後の入居者の取り扱い

    基本的に、アパートを売却するときは、入居者の賃貸借契約を書き換えることにより継続して住んでもらう流れとなります

    買主としてもせっかく投資のために購入するので、家賃を支払ってくれる入居者は多い方がありがたいといえます。

    取り壊して別のアパートを建てるなどの予定がないかぎり、現在の入居者はそのまま住んでもらえばいいでしょう。

    そもそも、その後の入居者に立ち退きを求めるか否かは、新しい所有者が決めることであって、売主はその点について考える必要はありません。

    6. アパート売却の査定はどのように行われるか

    前に軽くふれたように、アパートの査定は、居住用不動産の査定基準とは大きく異なります。

    アパートの購入を考える人は、何よりもその不動産を運用して利益を得るということが第一の目的のため、重要視されるのは「利回り」です。

    不動産の価格査定の方法には、大きく次の3つに分かれます。

    【不動産の3つの査定方法】
    査定方法 詳細
    原価法 もう一度同じ建物を新築したときの原価を割り出し、築年数を考慮して価格を算出する方法
    取引事例比較法 周辺の同条件の不動産の取引価格を基準に、価格を算出する方法
    収益還元法 賃貸に出したときの将来の収益を求め、利回りを想定したうえで価格を算出する方法

    このうち、アパートなどの収益物件に関しては、もっぱら収益還元法が用いられます。

    このことから、価格の算出は「現在の入居率」「家賃」「総部屋数」「満室時の収入」「将来においての入居の見込み」などを基本に、その地域での理想的な利回りで、現実的な売却価格を逆算します。

    ただし、自分でこれらの計算方法から売却価格を逆算するのは大変ですので、不動産会社に査定を依頼して結果を教えてもらえばよいでしょう。

    あなたのアパートの売却価格を知る方法

    アパートの売却価格を知る方法は次のとおりです。

    【アパートの売却価格を知る方法】
    • アパートの相場や査定価格を把握する
    • アパートの売却価格は減価償却と築年数に関係があることを知る
    • アパートを売却するなら査定は複数の不動産業者に依頼する

    一つずつ詳しく見ていきましょう。

    アパートの相場や査定価格を把握しよう

    アパート1棟の相場は、居住用不動産のように簡単に知ることができません

    【アパートの売却相場の自力算出が難しい理由】
    • 売却額が部屋それぞれの広さや設備、家賃で異なる
    • 「実際にその家賃で本当に貸せるのか?」「本当に満室になるのか?」が買い手には不明
    • 地域や築年数によって適正な利回りが異なるのでプロに相談しないと判断がつかない
    • 売り手と買い手で利回りの基準がずれることがあるので、自分の基準で考えると価格にずれが生じる

    そのため、アパートを売却する際は、自分で相場を算出するよりも、不動産会社に査定を依頼するのが賢明です。

    査定の方法にも簡単な机上査定(簡易査定)と訪問査定(詳細査定)の2つがあります。
    まず、だいたいの価格を知るために簡易査定をするとよいでしょう。

    アパートの売却価格は減価償却と築年数に関係があることを知る

    投資用のアパートは、築年数が新しければ売れやすいと思う人も多いのですが、実は築の古いアパートでも投資物件としてのメリットはあります

    不動産投資をするうえで、建物の減価償却費は非常に大きなものであり、どれだけ経費として計上できるかが大きなカギとなります。

    実は、木造アパートの耐用年数は22年となっているため、築23年以上の木造アパートであれば、減価償却期間を過ぎているため、最短4年で償却することができます。

    これは、買主である投資家にとって大きな節税のためのメリットでもあるので、築古のアパートを求めている投資家は意外といます

    アパートを売却するなら査定は複数の不動産業者に依頼する

    アパート1棟の売買仲介は、事務処理の量は一般住宅と大して変わらないにもかかわらず、単価が大きく手数料も高額なので、不動産会社としてはぜひ取り扱いたい対象となります。

    一方で、収益物件の販売は居住用不動産よりも特殊な点があるため、できるだけ収益不動産の売買に明るく、経験豊富な不動産業者を選ぶことが求められます。

    そのため、できることなら収益物件に強い3〜5つ程度の不動産業者に査定依頼をし、どれほど売却の実績がありそうかという点などを注意するといいと思います

    アパート売却に強い不動産業者の特徴

    アパートなどの収益物件に強い不動産業者の特徴として、2つあります。

    【収益物件に強い不動産業者の特徴】
    • もっぱら収益不動産を取り扱っており、自社で企画建築までやっている業者
    • 賃貸事業部と管理事業部をもつ不動産業者

    順番に説明していきます。

    収益不動産の取り扱いをもっぱらとしている不動産会社は、投資家との付き合いが非常に強いです。

    自社で収益用アパートやマンションを企画建設するということは、それだけ購入している投資家がいるということです。

    そのような投資家の中には、償却のしやすい中古アパートを探している人もいるかもしれないので、そういう業者に声をかけるのがオススメです。

    2つ目は、賃貸専業でやっている業者ではなく、売買事業部と賃貸事業部、管理事業部が分かれている業者です。

    こういった業者は、管理事業部で投資家とのつながりをもち、売買事業部で収益不動産を投資家に売り、賃貸事業部でその物件に客付けをします。

    そして入居率が上がることで、投資家はまたその業者を通して収益物件を購入するというサイクルが形成されています。

    手取りはいくら?アパート売却にかかる費用・税金

    アパート売却にかかる費用・税金一覧は以下のとおりです。

    【アパート売却にかかる費用・税金】
    • 仲介手数料
    • 一括繰り上げ返済手数料
    • 譲渡所得税
    • 印紙税
    • 消費税
    • 抵当権抹消登記のための登録免許税

    一つずつ見ていきましょう。

    アパートの売却で必要な費用(仲介手数料や一括繰り上げ返済手数料など)

    アパートの売却の売買契約が締結されると、売主は仲介業者に仲介手数料を支払う必要があります

    この仲介手数料は不動産業者の収入の核であり、この報酬を得るために業務を行っています。

    仲介手数料の額は法律で定められており、物件価格が400万円を超えると「物件価格の3.3%+66000円(税込)」となります。

    400万円以下でも手数料の取り決めがありますが、アパート1棟で400万円以下というのは考えにくいため、この計算式だけ覚えておくようにしましょう。

    支払いのタイミングは、法律上は売買契約の成立時なので、引き渡しが終わっていなくても、契約締結の時点で満額請求されても文句は言えません。

    しかし実際の現場での運用は、国土交通省のガイドラインにのっとり「契約締結時に半額、決済引き渡し時に残額」という方法をとっているところが多いです。

    また、売主がもつ疑問の一つに「仲介手数料の割引ができるか?」というものがありますが、あまりお勧めしません

    賃貸の仲介では、仲介料が無料というようなサービスを行っている業者も増えてきていますが、売買の仲介は、賃貸の仲介と比べて仲介業者の業務量や責任が格段に違います。

    前述の「アパート売却は専任媒介契約・専属専任媒介契約がオススメ」でもふれたように、とにかく不動産業者を味方につけることが重要です。

    そのため、業者からの申し出ならともかく、売主側から仲介手数料の値引きを求めると、あまり良い印象をもたれません

    どうしても手数料の額が大きく負担に感じるようであれば、仲介手数料の値引きを考えるのではなく、その分も価格に上乗せして売却することを考えた方がよいかもしれません。

    ローン返済中のアパートの売却には、一括繰り上げ返済手数料も必要

    アパートを売却する場合、ローンが残っていることも多々あります。

    当然ですが、ローンを完済しないとその不動産を売ることはできません。またアパートのローンというのは、長期間の金利収入を得る見込みを立てたうえで銀行は貸し付けています。

    そんな長期間の金利収入の見込みを一方的に解除してしまうわけなので、多くの場合には一括繰り上げ返済による手数料を支払う必要があります

    金額は、契約プランや金利、銀行によってバラバラなので、いくらかかるのかを事前に銀行に確認しておきましょう。

    アパートの売却でかかる税金(譲渡所得税や印紙税など)

    不動産の売却には、さまざまな税金も絡んできます。

    特にアパートの売却は金額も大きくなりがちなので、かかってくる税金については事前にチェックするか、専門家に相談するようにしましょう。

    不動産業者に相談してもいいのですが、税金は自治体によって取り扱いが異なり、不動産業者は税の専門家ではないため、税理士などに相談するようにしましょう。

    まず、通常の居住用不動産を売却したときと同じように、譲渡所得に対して所得税と住民税が課せられます

    しかし、譲渡損失が発生する場合(得ることで損をした場合)には、所得税や住民税も課税されません

    譲渡所得は次のように計算をし、譲渡所得に税率をかけたものが税額となります。

    【譲渡所得の計算方法】

    譲渡所得=譲渡価格−({取得費−減価償却費}+売却費用)

    税率は、次のように、建物の所有期間によって異なります。

    【税率と建物の所有期間の関係】
    所有期間 税率
    所有期間が売却の年の1月1日時点で5年以下 39.63%
    所有期間が売却の年の1月1日時点で5年超 20.315%

    他に注意しなければならないのは、アパートの売却は居住用財産には該当しないということです。

    つまり譲渡益が出た場合の、「3000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「特定居住用財産買換え特例」や、譲渡損が出た際の「損益通算・繰越控除」などの控除がいっさい適用されないのです。

    また、もう1点注意すべき事項があります。

    そもそも不動産賃貸によって家賃を得ることは、非課税事業となります。

    居住用アパートの家賃に消費税がかからないのは、そのためです。

    アパートの売却にも消費税はかからないと思われがちですが、実は、アパートを売却するということは事業に使用していたものを売却することになるので、その売却する建物に対しては消費税が課税されます

    そして、その売却価格は課税売上として計算されてしまうので、アパートの建物を1000万円以上の価格で売却した場合売主は、その1回の取引だけで「課税事業者」と見なされてしまいます。

    税金面は、収益用不動産の売却を考えている人の盲点となっている点でもあるので、事前にしっかりと税理士などと相談するようにしましょう。

    その他にかかる税金

    上記のような、取引の結果発生するもの以外にもかかる税金があります。

    代表的なものは「売買契約書の印紙税」です。

    不動産売買契約書は「課税文書」に該当するため、契約書には印紙を貼って消印をする形で納税する必要があります。

    契約書の記載金額が10万円を超えた時点で、印紙税が発生するのですが、令和2年3月31日までは軽減税率が適用されています。
    詳しくは国税庁のホームページを確認してください。

    他にかかる税金としては「抵当権抹消登記のための登録免許税」というものもあります。

    これは、ローンが残っている不動産を売却する際に、不動産の抵当権を抹消しなければならないのですが、その際に発生する税金です。

    金額は1物件につき1000円で、司法書士への支払いに組み込まれているのであまり実感はないのですが、念のため覚えておくといいかもしれません。

    相続したアパートを売却する場合の税金

    売却をするアパートが、相続によって手に入れたものであっても、基本的に上に書いたような費用がかかってきます。

    特徴的なのは、5年間の長期譲渡所得の基準が相続したときからの計算ではなく、被相続人が所有したときから計算をすることになっている点です。

    しかし、被相続人が昔から所有していた物件については、取得費がわからない場合もあります。

    そのような取得費がわからないような場合は、「売却価格×5%」を取得費とすることになります。

    その際には売却価格の95%が譲渡益となってしまうので、譲渡所得税も大きくなってしまいます。

    まとめ

    【この記事のPOINT】
    • アパート売却の流れの最初は情報収集や査定
    • アパートの売却価格を知るなら、複数社に査定を依頼して査定額を見比べるのがよい
    • 不動産会社の契約方法は、専任媒介契約専属専任媒介契約がオススメ
    • アパート売却にかかる費用・税金は以下のとおり
      • 仲介手数料
      • 一括繰り上げ返済手数料
      • 譲渡所得税
      • 印紙税
      • 消費税
      • 抵当権抹消登記のための登録免許税

    アパートの売却をするなら、アパート売却の経験が豊富かつ投資家とのつながりがあるなどといったアパート売却に強い不動産会社に依頼しましょう。

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