住み替えノウハウ

2020-09-15

ダブルローンについて知りたい!住み替えを成功させる一つの秘訣

「ダブルローンを組みたいけど、失敗したくない…」

住み替え・買い替えする際の一つの選択肢としてダブルローンがあります。何も知らないままダブルローンを組んでしまうと後々不利益を被る可能性が高いので、この記事を読んでからダブルローンを組むかどうかを決めることをおすすめします。

ここでは「ダブルローンのメリット・デメリット」と「住み替えを成功させる一つの秘訣」を説明します。

目次

    ダブルローンとは同時に2つの住宅ローンを組むこと

    この記事を読む前に「ダブルローンとは何なのか」について軽くふれていきましょう。

    ダブルローンとは

    ダブルローンとは、家を買い替える際に現在の家のローンがまだ残っている状態で、新しい家についてもローンの借り入れをすることをいいます。
    つまりダブルローンとは同時に2つの住宅ローンを組むということです。

    ダブルローンを組むまでの流れ

    ダブルローンを組む手順

    • 物件を探す
    • 購入の申し込みを行う
    • 売却額の見立てをしておく
    • 金融機関に相談する

    【ダブルローンの例】「フラット35」

    フラット35はセカンドハウス購入のためにも利用することができます。
    ただし、以下の条件を満たしていることが必須です。

    フラット35の利用条件

    • 本人が居住する不動産である
    • 住宅ローンの返済負担率が借入金融機関の上限に達していない

    また、古い家をすぐに売りに出す予定の場合、新しい家を大手業者の仲介で購入する場合などは、不動産業者自身が独自の「つなぎ融資」を準備していることもあります。
    つなぎ融資に関して詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

    ダブルローンの内容はざっくりおわかりいただけたでしょうか?

    ダブルローンは誰でも組めるわけではありませんので、次に「ダブルローンを組める人の特徴」について説明します。

    ダブルローンを組める人の特徴

    ダブルローンを組める人の特徴

    • 1. 年間のローン返済額が年収の30%以下
    • 2. 70~80歳までに住宅ローンが完済できる

    年間のローン返済額が年収の30%以下

    ダブルローンを組むためには年間のローン返済額が年収の30%以下である必要があります。

    イメージしやすいように、わかりやすい例を見てみましょう。

    ダブルローンが組めるケース

    新しく購入した家の住宅ローンの金利を4%として計算した毎月の返済額を15万円。旧宅の住宅ローンとあわせて月々の返済額が25万円とした場合25万×12ヶ月=300万となります。
    「年収に対して住宅ローン返済額が何%か」という割合のことを「返済負担率」といいます。300万円という年間返済額が収入の30%以下でなくてはならないので約900万円の年収が必要になります。

    ただし、返済負担率何%までであれば住宅ローンの審査に通るのかというのは、各金融機関によっても異なります。また、年収別に返済負担率の上限が定められていることもあります。
    年収500万円の人と1000万円の人では、同じ返済負担率30%であっても家計にもたらす影響はまったく違うからです。

    70~80歳までに住宅ローンが完済できる

    当たり前と思ってしまうかもしれませんが、目安として70歳くらいまでには住宅ローンを完済できることが必要です。

    定年後にダブルローンを組みたい場合は特にローンを組むのが難しいかもしれません。かといってローンを組んでいる期間を短くすると、毎月の返済額が高くなり返済負担率が30%以上になってしまいます。

    返済負担率は高くならないように注意しましょう。

    ダブルローンのメリット・デメリット

    メリット デメリット
    売りと買いのタイミングを合わせる必要がない 銀行の融資審査が厳しい
    仮住まいの家賃がかからず、引っ越し費用を削減できる 月々の返済額が2倍以上になる可能性がある
    空き家にして売り出せば買主の内覧を気にしなくていい 旧宅に住宅ローン控除は適用されない

    メリット1.売りと買いのタイミングを合わせる必要がない

    ダブルローンを組んでいれば、売却も購入も都合の良いタイミングで行えるので、結果としてあたふたすることなく売却と購入を進められます。

    ダブルローンを組まずに、売却を先に行うと新しい物件を探している間の「仮住まい費用」や「引っ越し費用」が発生します。

    メリット2.仮住まいの家賃がかからず、引っ越し費用を削減できる

    1つ目のメリットでも少しふれましたが、ダブルローンなら仮住まいや引っ越しの必要がありません。手間がかからないことが何よりのメリットです。

    メリット3.空き家にして売り出せば買主の内覧を気にしなくていい

    旧宅を空き家にしておけば、買主の内覧を気にせず新居で居住できます。モノが置いてあると部屋に生活感が出て、売れない可能性が高くなります。

    売却が遅れるほど、ダブルローンの期間が長くなり費用がかさむので要注意です。

    デメリット1.銀行の融資審査が厳しい

    金融機関にもよりますが、厳しい条件をクリアしなければローンを組むことができません。

    ダブルローンであることにより、融資審査の際のチェックが厳しくなることがあります。返済額が大幅にアップすることにより、借り手の年収要件を満たせずに審査落ちになるケースは、1つ目のローンより多くなります。

    今の年収で、2つのローンの合計金額を支払っていく能力があるのか」ということをシンプルに考えればよいでしょう。

    デメリット2.月々の返済額が2倍以上になる可能性がある

    旧宅のローンに加え、新しく購入した住宅のローンも払うことになります。ですので毎月のローン返済金額は今までの2倍以上になる可能性があり、家計には大きな負担がかかることになります。

    デメリット3.旧宅に住宅ローン控除は適用されない

    ダブルローンを組んだ場合、どのようなメリット、リスク(デメリット)があるのでしょうか。具体的には、次のものが挙げられます。

    住宅ローンを組んだときの大きな特典といえる「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」は、新築となると「7つの条件」をクリアすることが必須になります。

    7つの条件

    • 新しい住宅は自分が住む
    • 贈与による取得、親族や特別な関係者からの取得ではない
    • 12月31日までにその家に住んでいる
    • その年の合計所得金額が3,000万円以下
    • 床面積は50㎡以上
    • 住宅ローンの借入期間は10年以上
    • 居住の年を含む前後5年内に長期譲渡所得の課税などの特例措置を受けていない

    この7つの条件は新しく購入した住宅では適用になる場合が多いです。しかし、旧宅では上の条件に当てはまらないため住宅ローン控除を受けることができないので注意が必要です。

    住宅ローン控除の趣旨は、居住のために使用する住宅を購入した人に対して、所得税を軽減し、住宅取得を促進することです。
    そのため、2つ以上の住宅に適用するというのはその趣旨から外れるので、ダブルローンを組んでいる人については「おもに居住する1つの住宅」にしか控除は認められません。

    ただし、古い住宅に対して適用されていた住宅ローン控除を新しい住宅のローンに適用するため、新たに確定申告の手続きを踏めば、控除を受けることができます。
    その場合、当然ながら新しい住宅がその他の住宅ローン控除の条件を満たしているということは必須になります。

    結論として、「資金に余裕がある」「売却と購入を好きなタイミングで決めたい」という方には、ダブルローンが向いてますね。

    また資金に余裕がなくダブルローンを組めなそうな場合は買い替えローンを利用することをおすすめします。

    ダブルローンはとにかく費用がかかるので早めに家を売却するのが住み替え成功の秘訣

    ダブルローンのメリットを見ても、やはり長い間ローンを組むと費用がかさんでしまうので、いかに「早めに旧宅を売却できるか」が特に大事なポイントです。

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    この記事のまとめ

    • ダブルローンは資金に余裕がある人に向いている
    • ダブルローンは売りと買いのタイミングをあわせる必要がない
    • 長期間のローンは費用がかさむので、早めに旧宅を売却するべき
    • 早めに売却するためには一括査定して良い不動産会社を見つけること
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