不動産売却の費用

2020-09-15

不動産売却の仲介手数料は無料になる?費用一覧と利益を増やす一つのコツ

「不動産売却の費用を抑えたいけど、普通はいくらかかるの?」

不動産売却の費用は「仲介手数料」の他に「測量」や「解体」などの実費、「譲渡所得税」や「印紙税」などの税金の3つがおもに挙げられます。

ここでは「仲介手数料の計算方法」と「仲介手数料以外の費用」、「値引きされるケース」を説明していきます。

目次

    不動産売却の仲介手数料とは?

    不動産売却には仲介会社への手数料の支払いが必要です。仲介という方法で売却を依頼した場合に、不動産を売ってくれた報酬として支払うものが手数料です。

    仲介手数料の上限/相場

    不動産売却の仲介手数料には法律で定められた上限があります。

    不動産会社の収入源はこの仲介手数料です。広告費や案内料、申込料などはいっさい請求できないため、請求されるのは仲介手数料のみとなります。

    なので、仲介手数料の相場はその上限額であることがほとんどです。

    上限額は以下の数式で算出できます。

    【仲介手数料の計算式】
    物件の売買金額 仲介手数料の計算式
    200万円以下 売買金額×5%+消費税
    200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円+消費税
    400万円超 売買価格×3%+6万円+消費税

    例として、1,000万円で不動産が売却できたときに当てはめて仲介手数料を計算すると、以下のようになります。

    ただし、400万円以上で売買された場合の仲介手数料は、以下の式で速算することができます。

    【仲介手数料の計算のモデルケース(税抜)】

    売買価格×3%+6万円

    例:1,000万円で不動産が売買できた場合
    1,000万円×3%+6万円=36万円

    仲介手数料を支払うタイミング

    仲介手数料を支払うタイミングは、買い手との売買契約が成立したときです。

    しかし、仲介手数料の支払いのタイミングは不動産会社と交渉して決めることができます。

    【仲介手数料を支払うタイミング】
    • 売買契約成立時に一括支払い
    • 決済・引き渡し時に一括支払い
    • 売買契約成立時、決済・引き渡し時に半分ずつの支払い

    特に交渉をしなければ、半分ずつ支払うことになります。

    売買契約成立時にどうしてもお金が用意できない、といったことがあれば決済時に一括で支払いできるように交渉するとよいでしょう。

    仲介手数料が安い/無料の不動産会社を見つける方法

    家を費用を抑えて売却する方法として、手数料の節約を考える人も多いかと思いますが、仲介手数料が安い、または無料の不動産会社は実はほとんどありません。

    不動産仲介会社は仲介手数料以外の収入源はないため、無料にしてしまうと収入を減らしてしまうことになります。

    ただし、以下の3つのパターンの場合は、手数料が半額や無料になる可能性があります。

    【不動産売却の仲介手数料が値引きされるケース】
    • 売買価格が査定額より大幅に下がった場合
    • 決算期や繁忙期などのキャンペーン
    • 両手取引の場合

    売買価格が査定額より大幅に下がった場合

    不動産売買時の仲介手数料は、売買価格によって手数料率の上限が決まっています。査定額よりも実際の売買価格が大幅に下がり、売り買いの資金計算に影響が出る場合は手数料率に沿って仲介手数料を見直してもらう事が可能です。

    この点、何の問題もない場合に、やみくもに手数料の値下げを交渉すると、営業担当者も人間なのでその後の取引に影響する可能性があります。

    決済が近づき、そのための打ち合わせをする頃に、端数をカットできないか程度の相談にとどめておくべきでしょう。

    決算期や繁忙期のキャンペーン

    集客のために大々的に宣伝する際に、もっとも効果的なのが仲介手数料の値引きです。

    そのため、決算期や繁忙期といった書き入れ時は仲介手数料が安くなりやすく、キャンペーンが実施されることが多くなります。

    両手取引の場合

    両手取引だと仲介手数料が安くなるケースが多くあります。

    仲介手数料無料や半額をうたっている不動産会社は、両手取引とすることで購入者側にだけ仲介手数料を請求し、売却者側の手数料を値引きしている典型です。

    【仲介手数料無料・半額の不動産会社】
    • REDS
    • ゼロワンハウス
    • アリーナコーポレーション

    両手取引にはデメリットも多いため、安易に手数料無料の不動産会社だからと依頼すると損失を被る可能性もあります。

    【両手取引のデメリット】
    • 購入希望者が見つかるまでに時間がかかる
    • 中小の不動産会社が多く、販売力が弱いこともある

    これらのデメリットがあり、そもそも早期に高値では売却できない可能性があります。

    その他の不動産売却にかかる費用一覧

    不動産の売却にかかる費用は、仲介手数料だけではありません。

    仲介手数料以外には以下のような費用がかかってきます。

    不動産売却にかかる税金

    【不動産売却にかかる税金】
    • 譲渡所得税
    • 印紙税
    • 登録免許税

    不動産売却でかかる税金は上記3つです。

    住宅ローンの返済、繰り上げ返済手数料

    不動産売却時に住宅ローンが残っていた場合、住宅ローンを一括返済する必要があります。

    返済分の費用の用意はもちろん必要ですが、一括返済をすると「繰り上げ返済手数料」も発生します。

    一般的に3,000~5,000円ほどかかります。

    不動産売却にかかるその他の費用

    上記の他にもさまざまな費用がかかります。

    【その他の費用】
    費用の種類 詳細 金額
    測量費用 土地の境界があいまいな場合は測量が必要です。 35万~80万円ほど。
    解体費用 土地を更地にして売却する場合は解体が必要です。 不動産の大きさ・種類、業者によって異なる。
    整地費用 土地を整えてから売却する場合には整地費用も必要です。解体に整地がつく場合も。 業者によって異なる。
    不用品の処分費用 家具などの不用品を処分する際の費用。 不用品の内容・量によって異なる。
    リフォーム費用 売却に際してリフォームが必要な場合にかかる費用。 内容・箇所によって異なる。
    ハウスクリーニング費用 売却に際してハウスクリーニングが必要な場合にかかる費用。 広さによって異なる。
    引っ越し費用 引っ越しをするうえで必要な費用。 業者、荷物の量によって異なる。

    不動産売却費用の内訳は?実際にシミュレーションしてみた

    費用は売却する不動産の種類や大きさ、地域などによっても異なってきます。 そのため、以下はあくまで一例ですが、実際にかかる費用をシミュレーションしてみましたので参考にしてください。

    【不動産売却費用の内訳】

    不動産が2,500万円で売却できた場合……

    • 仲介手数料……81万円+消費税
    • 抵当権抹消登記費用……11,000円
    • 繰り上げ返済事務手数料……5,000円
    • 振込手数料……1,000円
    • 印紙税……10,000円
    • 譲渡所得税……0円
    • 不動産登記費用……50万円
    • 測量費用……0円
    • 不要品の処分費用……30,000円
    • 引っ越し費用……20万円

    以上を合算すると、156万7,000円になります。
    各費用は最大値に近い金額で計算しているため、実際は上記より低く抑えられる可能性があります。

    また、譲渡益が出ていない、かつ測量は不要であるという想定にしているため、これらの費用が発生した場合は上乗せすることになります。

    不動産売却費用の内訳

    法人が不動産売却すると費用はいくらかかる?

    法人が不動産を売却すると、これまで説明してきました費用の他に「法人税」がかかります。

    追加でかかるのではなく、法人税の対象となる利益に不動産売却での収入も加算される形になります。

    まとめ

    【この記事のまとめ】
    • 不動産売却の仲介手数料は「売却額の3%+6万円+消費税」
    • 不動産売却の仲介手数料や費用を安く抑えることは難しい
    • 法人だと法人税もかかる

    不動産売却を行ううえで、仲介手数料や費用を抑えることで手取り額を増やすことは簡単ではありません。

    手取り額をなるべく多くするためには、費用を抑えるよりも「不動産を高く売る」ことが重要です。

    「一括査定」というサービスを利用すれば、査定額を比較することで適正な価格で売ってくれる不動産会社を見つけることができます。

    適正な価格で売却することによって利益を増やしましょう。

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