不動産売却の流れ

2020-09-15

不動産仲介って必要?口コミからわかる知っておきたい4つの基礎知識

不動産仲介って何?本当に必要なの?

不動産仲介とは、不動産会社が売り手と買い手の間に立ち、取引を進めることです。
買い手とのトラブルを避けるためにも仲介は必要だといえるでしょう。

ここでは、不動産の仲介について知っておきたい4つの基礎知識について説明します。

不動産仲介の4つの基礎

  • 不動産仲介とは買主と売主の間に立って売買契約を締結させること
  • 仲介を依頼するには「媒介契約」を結ぶ必要があり、オススメは「専任媒介契約」
  • 仲介会社に依頼すると「取引額の3%+6万円+消費税」の手数料がかかる
  • 「囲い込み」というトラブルに気をつけなければならない
不動産仲介に依頼した方がよい理由
番号 理由
1 個人では正式な契約書の作成は難しい
2 金額や条件交渉でトラブルが起きやすい
3 個人で売却すると不動産の問題や欠陥が見つかった際に責任がかかる
4 住宅ローンを使った取引ができない可能性がある
5 買い手探しや物件探しに時間がかかる

仲介で不動産を売るなら「一括査定

  • 一括査定なら自動で対応可能な査定会社が見つかる
  • 一度に最大6社まで一括で査定依頼できる
  • 「ピタットハウス」「大京穴吹不動産」「ソニー不動産」などの企業が1,700社以上登録
  • 比較しないと自分に適した会社がわからない
  • 査定額に500万円の差が出る
  • 売却が1年以上遅くなったり法的トラブルになることも

一括査定にはデメリットもあります

  • やり取りの電話がかなりかかってきます
  • メールで査定結果をもらえるよう要望欄に記入してください
  • 査定依頼するのは2~3社にしておきましょう
  • 不動産会社と契約すると解約にお金がかかります
  • 無料相談も活用して慎重に選んでください
  • お断りするのもかなりストレスになります
  • 一括査定の「お断り代行サービス」を活用してください。

知っておきたい一括査定5つの事実

  • 個人情報は、イエローカード制度(※リンク先のPoint5参照)があるから漏れません!
  • しつこい営業の電話直接訪問はありません!
  • 自分が名義人じゃなくても売却価格を調べられます!
  • 不動産に関する悩みを無料でなんでも相談できます!
  • 仲介会社からの報酬で運営しているから、無料で利用できます!

目次

    基礎知識1. 不動産売買に仲介会社は本当に必要なのか

    不動産の仲介とはどういうもの?

    不動産を売却・購入するときは、ほとんどの人が不動産仲介会社を通して売買を行います。

    不動産仲介会社とは、不動産売買に関わる契約の仲介を行う会社で、買主・売主を探す、買い付けの申し込み、重要事項説明、契約書の作成、契約の立ち会いなどを行い、成功報酬として売主・買主の双方から仲介手数料を受け取ります。

    しかし、書類の作成などを行ってもらうだけで数十万円という仲介手数料を払うくらいなら、自分たちで全部やって、仲介手数料分を浮かせたいと思う人もいます。

    仲介会社を通さない売買は可能なのか?

    では、そもそも不動産の売買を、仲介会社を使わずに売買契約をすることが可能なのでしょうか。実は「物理的には可能」です。

    売主・買主の双方がその価格で同意し、法的に問題のない契約書類の作成後、記名・押印して決済が完了すれば、契約は有効となります。

    もちろん、引き渡し後にトラブルが発生したとしても相談する先はないので、すべて自分で解決できるだけの不動産知識と法律知識が必要です。

    また、買主が銀行ローンを利用するとき、自己契約の場合では基本的にローンを組むことができないので、個人で割賦売買の契約に応じるか、現金一括での支払いに限られます。

    そのため、基本的に「不動産売買で不動産仲介会社を通さないという選択はない」と考えた方がよいでしょう。

    仲介会社を通すことのメリットとデメリット

    不動産売買の契約において、仲介会社を通すことには、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。具体的には、次のようなことが挙げられます。

    メリット

    • 買主探し、売物件探しを行ってくれる
    • 書類作成など、法律にのっとった書類をすべて作成してくれる
    • 銀行ローンを使った売買ができる
    • 何かトラブルが発生したときに、相談の窓口になってくれる
    • 仲介会社の責任において損害が発生しても国から補償を受けることができる
    • 交渉事などの間に入ってくれる

    デメリット

    • 成功報酬として仲介手数料を支払う義務が生じる
    • 仲介会社の選択を間違うと、損をしたり、満足な売買ができない可能性がある

    仲介会社に頼むことのメリットが大きい

    数万円という価格の商品の個人売買ならまだしも、数千万円という高額な商品の売買には、専門家の仲介が必要です。

    先ほど述べたメリットとデメリットを比べても、明らかにメリットの方が大きいでしょう。

    ただし、選択する会社を間違ってしまうと、損害を被ってしまうこともあるため、以下に書く不動産仲介会社の選び方のポイントを、しっかりと押さえておくようにしましょう。

    良い不動産会社を選ぶには、複数社の査定額を比較できる「一括査定」がオススメです。

    どこの不動産会社に頼んだらいいの?見るべきポイントはこの2つ

    所有する土地や一戸建て、マンションといった不動産を個人が売却するには、不動産会社に依頼するのが一般的です。そこで重要になるのは、どこの不動産会社に依頼するのかということです。

    できるだけ高く売却ができるような信頼できる不動産会社を選びましょう。

    (1)不動産会社の得意分野を簡単に調べておく

    不動産選びでまず悩むのは「大手にしようかな、それとも地元の不動産かな?」ということだと思います。
    どちらを選んだらいいのか...それは売りたい物件によるのでまずは大手不動産会社と地域密着型である地元の不動産会社の特徴とメリットを見てみましょう。

    大手の特徴とメリット

    大手不動産会社を活用するメリットは、長年培った販売経験と情報発信力の強さにあります。

    この情報発信力が強いということは、売却しようとする物件が多くの人の目にふれやすくなるということです。
    これは中小の不動産会社ではできない、大手不動産会社ならではの特徴といえます。

    しかし、担当者と「密接な関係」を築いたり、「この地域はずっと担当していた」といった信頼できる営業担当者と出会うというケースは、中小の不動産と比べると、少なくなるでしょう。

    地元の不動産会社の特徴とメリット

    地域密着型である地元の不動産会社を活用するメリットは、その地域に精通しているというところです。

    買主の多くは物件の値段だけで住む家を選ぶわけではありません。基本情報以外にも、どのような地域であるのかを知り総合的な判断を行い購入を決める方が多いです。この点に関しては中小の不動産会社は強いでしょう。

    不動産の売買仲介で大きな決め手となるのは担当者である「人」です。
    大手でも中小であっても、自らが信用できる人を選びましょう。

    (2)担当者は質問に対しての返事が早い人を選ぶ

    信頼できる担当者と出会うのは至難の業です。
    そこで良い担当者かどうかを見分けるポイントの一つは「返事が早いかどうか」というところです。

    仕事が早く、売却者側の疑問にわかりやすく丁寧に答えてくれる人なら信用できますよね。

    売却額や企業の有名度も大事かもしれませんが、担当者の知識量や人柄なども見て総合的に判断していきましょう。

    仲介会社選びに有効な、一括査定という方法

    現在、日本に不動産会社は12万以上あるといわれています。この中から自分に合った不動産会社を見つけるのは難しいでしょう。

    そこで利用していただきたいのが不動産の一括査定です。今売却したいと考えている物件の情報を入力することにより複数の不動産会社からあなたに合った不動産会社を選んでくれます。

    ここでおすすめされた不動産会社から絞っていくことにより、不動産の会社選びがラクになります。

    売却に仲介会社を利用した方の口コミ

    30代・会社員・男性:結婚をきっかけにマンションを売却しました

    一括査定サイトを利用して、自分に合った不動産会社が見つかった

    私は、一括査定サイトを利用して12社に査定をしてもらいまいした。翌日の営業時間には、査定の結果がメールで届いたのがとても良かったです。

    査定額は、100万円くらいの違いがありました。実際に話をしてみると査定額以上に、各社の特色がわかり、不動産売買といってもいろいろあるんだと感心してしまいました。

    不動産会社を決めた理由

    私が不動産会社を選んだ理由は、清掃やリフォームもすべて不動産屋の方で行うので、家具もそのままでよいというのがとても楽だったので決めました。


    手続きを含めて非常に早く決着
    し、転出前にこちらがすることが非常に少なかったのが非常に良かったです。

    20代・地方公務員・男性:転職のためマンションを売却しました

    初めての不動産売却だったので、仲介を依頼しました

    初めての不動産売却なので、迷わず仲介会社を頼ることにしました。契約の終了までにどのくらいの時間がかかるか、売却価格はいくらか、また万が一トラブルが起きた際どうするのか、という悩みの種を解決してくれました。

    仲介手数料がかかったけど、早く売れたので満足しています

    仲介会社を挟むことで結論として見積もっていた査定額からもあまり誤差がなく、自身が考えていた期間よりも短く、なおかつ安全に取引を行えたので良かったと思います。

    悪かった点をあえて挙げるのであれば、仲介手数料を払うという点だけです。しかし、結果として売買契約が予想よりも早く終了できたのは不動産会社のおかげなので、頼って良かったです。

    基礎知識2. 不動産の仲介を依頼するときには「媒介契約」を締結する

    「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の違い

    不動産の売却の仲介を依頼するときには、まず不動産仲介会社と売主との間で「不動産媒介契約」というものを結びます。

    これは、分かりやすくいうと「私の不動産を売却する手続きを、お宅の会社に依頼します」という契約です。

    これを締結しないと、不動産仲介会社はあなたの不動産を売却できないし、あなたも依頼をすることができません。

    そして、この媒介契約には3種類あり、その種類によって契約の内容が異なってきます。

    【媒介契約の種類と違約金の発生期間】
    媒介契約の種類 内容
    一般媒介契約 複数の不動産会社に仲介手続きを依頼でき、自分でも買主を探せる
    専任媒介契約 特定の不動産会社だけしか仲介手続きを依頼できないが、自分で買主を探せる
    専属専任媒介契約 特定の不動産会社のみに仲介手続きを依頼できるが、自分で買主を探すことはできない

    (1)一般媒介契約

    一般媒介契約とは、売主の不動産売却について、複数の会社に同じように依頼ができるというものです。

    売主としてのメリットは、複数の会社に依頼することで販売の窓口を増やせるという点です。その代わり、複数の会社の担当者と打ち合わせをしていく必要があるので、手間が増えてしまうというデメリットがあります。

    対して、不動産仲介会社にとっては自社以外にも依頼されるということになるので、コストをかけて営業活動をしても、他の会社が買主を見つけてしまうというリスクがあります。

    (2)専任媒介契約

    専任媒介契約とは、売主が不動産売却の依頼を、特定の1社のみに対して行うというものです。つまり、「専任」という形で売却活動のすべてを依頼するということになります。

    売主としては、1社に任せることになるのでその担当者だけとコミュニケーションを取っていればよく、さらに2週間に1回の頻度で不動産仲介会社には売主に営業活動の状況を報告する義務が生じるので、現在どのような状況になっているのかを把握できて安心です。また、不動産仲介会社がレインズ(※後述)に物件情報を記載することで、他の不動産会社もその物件情報を知ることができ、より早く買主を見つけられるというメリットがあります。

    しかし、適切な不動産会社に専任で依頼をしないと、「いつまでたっても売れない」という可能性もあるので、どこに選ぶかは慎重にすべきです。

    (3)専属専任媒介契約

    専属専任媒介契約とは、基本的な内容は専任媒介契約と同じですが、「自己発見取引」ができないという点が異なります。

    自己発見取引とは、依頼した仲介会社と関わりのない範囲で、売主自らが買主を見つけた場合のことです。例えば親戚が買うと言ってきた場合や、買取専門会社が直接買いたいと言ってきた場合がこれに当たります。

    一般媒介契約や専任媒介契約では、この自己発見取引が認められているのに対し、専属専任媒介契約では、たとえ親戚が買いたいと言ってきた場合でも、仲介会社を通して所定の仲介手数料を支払わなければなりません。

    また専属専任媒介契約の場合は、不動産仲介会社の売主への状況報告も1週間に1回となります。

    基礎知識3. 不動産の仲介手数料の相場はいくらか

    不動産売却の仲介手数料とはどのようなもの?

    仲介手数料とは、不動産仲介会社が不動産売買を成約したときに得る報酬で、売主・買主の双方が法律にのっとった金額を支払います。

    これは成功報酬であることが前提なので、成約もしていないのに前受金や着手金という名目で仲介会社が請求することはできません。

    不動産仲介手数料の金額

    仲介手数料は、次のように法律で上限が定められています(※手数料には別途消費税が課せられる)。そして、上限を超えて請求することは法律で禁止されています。

    売買価格 仲介手数料
    200万円以下 売買価格の5%
    200万円超え400万円以下 売買価格の4%+2万円
    400万円超え 売買価格の3%+6万円

    仲介手数料の支払い義務が発生するのは?

    仲介手数料の支払い義務が生じるのは、契約が成立し全ての引き渡しが終わったときと考えられます。

    法律上は成約さえすれば支払い義務(受け取る権利)が生じるのですが、現実的には最後の決済・引き渡し時に請求する不動産会社がほとんどです。

    もちろん成約もしていないのに、支払う義務はありません。

    不動産においては仲介手数料は値引きはしないのが一般的

    よく聞かれる質問に「仲介手数料は値引きができるのか?」というものがあるのですが、それはあまりおすすめしません。

    売買契約は賃貸物件の仲介と異なって、さまざまな責任を負う必要があり、契約までの手続きも非常に複雑です。そういった手続きを安心して依頼するための手数料なので、削減するべきではないでしょう。

    そこで仲介手数料を値引きするのではなく、その分の負担も物件価格に上乗せをするという考えが一般的です。そのため、仲介手数料を10万円値引きするのではなく、物件価格を10万円分高くするのがベターです。

    基礎知識4. 不動産の仲介が抱える問題

    不動産の仲介における「両手取引」と「片手取引」

    不動産会社は、自社で売主・買主の双方を仲介すれば両方から「3%+6万円」の手数料が受け取れるため(※物件価格が400万円を超える場合)、その分売上が大きくなります。

    「両手取引」と「片手取引」とは

    • 両手取引:売主と買主の両方から手数料を取る
    • 片手取引:売主と買主のどちらかからのみ手数料を取る

    不動産仲介会社としては、倍の手数料をもらえる両手取引の案件を大事にします。

    両手仲介をしないことを売りにしている「ソニー不動産」という会社もありますが、ほぼ全ての不動産会社が両手仲介をしたいと思っており、売主の確保や買主の集客のための営業活動を行っています。

    両手仲介だと「物件の囲い込み」をされることによって、早く売ることができなくなるというデメリットが生じる可能性があります。

    囲い込みを回避するには「一括査定」がオススメです。

    仲介会社による物件情報の作為的な「囲い込み」に注意

    囲い込みとは、自社で買主を探して売主・買主の双方から仲介手数料を受け取るために、物件情報を他社に公開しない手法です。

    不動産会社は買主を他社に決められてしまうと、売主からしか手数料をもらえないため(※買主は買主側の不動産会社に手数料を支払う)、自社で買主まで見つけたいのです。

    ▼不動産会社による「囲い込み」については下記の記事で解説しています。

    「売却が進まない…」違法な不動産業者の囲い込みを防ぐ方法

    囲い込みの手口

    • 売主の不動産を、不動産会社のネットワーク(レインズ)に登録しない
    • ネットワークに登録したとしても、詳細な情報を載せない
    • 他社から問い合わせが来ても「担当者がいないので私ではわからない」と断る

    囲い込みをされると「本来ならすぐに売れたはずなのに売却チャンスを逃してしまう」ということもあります。

    囲い込みは違法ですが、大手も含め一部の不動産仲介会社でも担当者や店舗の判断で行っているケースは少なくありません。

    囲い込みを防ぐためには、細かな数字まで確認するのではなく、そもそも対応がずさんな会社とは媒介契約を更新せず、信頼できる担当者を見つけて他社に乗り換えることをオススメします。

    信頼できる不動産会社を見つけるには「一括査定」がオススメです。

    まとめ

    不動産仲介の4つの基礎知識

    • 不動産仲介とは買主と売主の間に立って売買契約を締結させること
    • 仲介を依頼するには「媒介契約」を結ぶ必要があり、オススメは「専任媒介契約」
    • 仲介会社に依頼すると「取引額の3%+6万円+消費税」の手数料がかかる
    • 「囲い込み」というトラブルに気をつけなければならない

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