不動産売却の流れ

2020-09-15

不動産買取の流れと成功させるための4つのポイント

「不動産の買取ってどういう方法?」

不動産の「買取」とは、不動産会社に直接買い取ってもらうという売却方法です。
売り主と買い主の間に仲介会社が入る「仲介」での売却と違い、早く売れるメリットがあるのが買取という方法です。

今回は、買取での不動産売却の流れと買取の特徴、成功するのためのポイントについて説明します。

この記事のポイント

  • 「買取」が「仲介」と違うのは、買主が不動産会社という点である
  • 買取の唯一のデメリットは、売却価格が低くなること
  • 買取であっても、複数社に査定を依頼した方がよい
  • 買取では瑕疵担保責任はないが、詐欺行為になる場合がある
  • 契約時に、瑕疵担保責任が免責となっているかチェックする

目次

    一般的な不動産買取の流れ

    まず、ここでは一般的な不動産の売却の流れを押さえておきましょう。具体的には次のとおりです。

    • 売却したい不動産の実査定
    • 査定書の作成
    • 不動産会社と媒介契約を締結
    • 販売活動
    • 内覧希望への対応
    • 売買契約の締結
    • 抵当権抹消の準備
    • 残金決済や所有権移転、立会確認の実施

    買取の場合も基本的な売却の流れは仲介と変わらず、交渉の相手や売却の相手が不動産会社であるという点だけが違います。ただし、エンドユーザー(一般客)に対して広告活動をする必要がないので、販売活動やレインズ(不動産流通機構)への登録は行いません

    不動産の買取のメリット&デメリット

    不動産の買取には、売却価格が通常よりも低くなるというデメリットがあります。

    買取の場合、不動産会社はその物件をリフォームして再販売することが前提なので、ある意味では仕入れと同じです。少しでも安く仕入れて、利益を出そうとする心理が働くというわけです。

    しかし、買取には多くのメリットもあります。

    不動産の買取のメリット

    • 「現状渡し」なので、不具合の修理や修繕をする必要がない
    • 不要な荷物は引き取ってもらえることがある
    • 不動産会社が相手なので、途中解約やキャンセルがない
    • 仲介手数料がかからない場合が多い
    • 大幅な修繕やリフォームが必要な物件でも、売れる可能性が高い
    • 内覧がなく、売却までのストレスが少ない
    • すばやく不動産を現金化できる

    不動産買取は、リフォームが前提なので物件の状態や見た目などにあまり左右されず、確実に売却できるのは大きなメリットです

    また販売活動をしないので、内覧などで時間的な負担を強いられることもなく、周りに知られることなく売りたい人には適しています。

    それでは、買取の場合には具体的にどのくらい安くなってしまうのでしょうか。仲介と比べると、おおむね60〜80%程度の価格になります。

    この幅は、リフォーム費用や建設費用などによって変動します。修繕箇所やリフォーム箇所が多い物件ほどコストが上がるため、その分だけ買取価格は下がります

    不動産の買取で注意すべき4つのポイント

    不動産の買取は、個人が相手となる仲介と違い、相手が不動産会社ということでトラブルが起きにくいといわれています

    しかし、それでもトラブルが発生している事例はあります。

    そこで、ここではスムーズかつ適切に買取を成立させるために注意すべきポイントを説明します。

    不動産買取の注意1:リフォーム済み物件の取り扱いが多い不動産会社を選ぶ

    リフォーム済み物件というのは、どこかで買い上げられた不動産をリフォームし、再販売されたものである可能性が高いです。そのような物件を多数取り扱っている不動産会社は、買取の実績が多いということの判断材料の一つになります。

    不動産買取の注意2:買取であっても複数社に査定を依頼した方がよい

    買取を1社だけに依頼すると、比較する材料がないので言われたままの条件で売却してしまうことがあります。買取でも複数社に買取依頼を出し、納得のいく条件で売却できるようにしましょう

    不動産買取の注意3:瑕疵担保責任はないが、詐欺行為になることも

    仲介の場合、不具合や問題のある箇所を知っていながら売却すると「瑕疵担保責任」を問われて補償の義務を負います。買取ではそのような義務はないものの、だからといって重大な不具合などを隠した状態で売却するのは「詐欺行為」になります。

    また、契約によってはそれが免責されない場合もあるので、免責であることを十分に確認のうえ、売買契約を交わしてください。なお、室内に残されている荷物の処分を依頼する際には、その費用についても契約時に確認しましょう。

    不動産買取の注意4:所有者が複数の場合、売却前に事前の準備と話し合いを

    物件の共同所有者がいる場合、売却前に条件などを話し合っておかないと売却金額に納得しない人が出てきて、トラブルに発展することがあります。また、共同所有者が行方不明の場合などはそのままでは売れないため、司法書士または弁護士に相談をして、所定の手続きを行うことが必要になります。

    まとめ

    • 「買取」が「仲介」と違うのは、買主が不動産会社という点である
    • 買取の唯一のデメリットは、売却価格が低くなること
    • 買取であっても、複数社に査定を依頼した方がよい
    • 買取では瑕疵担保責任はないが、詐欺行為になる場合がある
    • 契約時に、瑕疵担保責任が免責となっているかチェックする

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