不動産売却の流れ

2020-09-15

不動産の権利証を紛失しても売却できる?失くした際に取るべき対処法

家を売りたいけど、権利証がない…

不動産の権利証は再発行してもらえません。

ここでは「権利証をなくしたときの対処法」と「権利証をなくしたときの売却方法」を説明していきます。

権利証をなくしたときの売却方法

権利証をなくした場合、3つの方法で売却活動が進められます。


  1. 登記官が事前通知という手続きを行い、本人確認をして登記をする
  2. 司法書士に本人確認情報を作成してもらう
  3. 公証役場の公証人に本人証明をしてもらう

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目次

    不動産の権利証ってどんなもの?

    不動産の権利証とは、不動産の登記をした場合に登記名義人に発行される書面になります。

    不動産の権利証には下記の2種類があります。

    • 登記済証
    • 登記識別情報通知

    登記済証とは

    登記済証は新たに申請された登記が完了したときに、登記所が登記名義人に発行するものです。

    登記済証は、不動産の権利者であることを法的に示せる書類だと勘違いされていることがあります。
    どちらかというと、「あなたの申請した登記が無事に完了しました」というお知らせです。

    しかし、重要な書類なので紛失しないようにしてください。

    登記識別情報通知とは

    登記識別情報とは、12桁の数字と記号を組み合わせたものです。

    登記の申請をした申請人のみ通知される番号で、この番号から登記申請者本人であることを識別します。
    平成17年に不動産登記法改正が行われ、登記済証からこの通知のみへ切り替わることになりました。

    登記済証と登記識別情報通知はほぼ同じものでありますが、登記済証は赤い印が登記の証明として残されているため、コピーの使用ができません。

    登記識別情報通知は、記載されている12桁の番号を確認するためのものなのでメモやコピーで控えておいても問題がないということになります。

    ここで、権利証を新たに作成する方法を紹介します。
    まず、登記は郵送などでも行うことが可能です。

    そのため、法務局へ出向かなくても必要書類を準備して送付するだけで大丈夫です。
    なお、権利証は数百円分の郵便切手と送付用の封筒を必要書類提出時に一緒に渡しておくと郵送されます。

    また、権利証である「登記識別情報」はオンラインでの申請が可能です。

    そのため、手続きがスムーズにできますし、インターネットでの登録になるので、書類を紛失しても登録してある12桁の番号がわかっていれば、いつでも手続きが行えます。

    不動産の権利証が紛失・盗難にあったらどうする?

    不動産の権利証が見つからないという状況になった場合、どのように対応すればよいのでしょうか。

    権利証がなくなった原因として、何かしらの理由で紛失したもしくは盗難されたなどが挙げられます。

    しかし、不動産の所有権を移転させるなどの手続きには実印や印鑑証明書といったものが必要になるため、権利証を所持しているだけではそれらの手続きはできませんから、そこまで不安はないように思われます。

    ただし盗難にあったのであれば、印鑑証明などを偽造することで所有権の移転を行うことも可能ですから、危険な状態であることは間違いありません。

    例えば不動産を売ろうとした場合に、登記名義人が代わっていたとなれば大問題です。

    このような危険な状態を回避するには、登記の申請があったら差し止めるようにしてほしいという内容の書類を準備します。

    そして不動産登記所に出向き、これらの書類と印鑑証明書を一緒に提出するようにします。

    登記所は登記の申請があれば、申請を却下して連絡をしてくれますので、権利証の盗難の可能性があれば、この手続きは済ませておくと安心です。

    ここまで見てわかるように、権利証はとても重要なものです。
    権利証を作成するのであれば、なくさないようにすることが大切です。

    不動産の権利証は再発行できるの?

    基本的に権利証は不動産売買をする際に必要になり、権利証を紛失した場合は再発行ができません。

    しかし、権利証がなくても不動産の売買は可能です

    ただし、権利証の代わりとなるものを準備しなくてはいけません。

    権利証の代わりになるものには、下記の3つがあります。

    • 事前通知制度
    • 本人確認情報の作成
    • 公証役場の公証人による本人証明

    事前通知制度

    権利証などを紛失した人に対して登記官が事前通知と呼ばれる手続きを行うことで、本人確認をして登記をする方法です。

    登記申請後は法務局から、個人の場合本人限定郵便で、法人になると書留にて書類が届けられます。

    送られてきた書類に実印を押して法務局に返送すれば本人の確認ができたと判断し、登記の手続きを進めていきます。

    メリットとしては費用負担がないことが挙げられます。

    ただし、登記に時間が必要になることや法務局への返送が確認できない場合は登記ができなくなる可能性があるといったデメリットがあります。

    本人確認情報の作成

    司法書士が手続きを行ってくれます。

    司法書士が行うと、登記申請と同時に法務局へ文書を提供することができるので、手続きが非常にスムーズになります。

    また、司法書士は慎重に行わなくてはいけない本人確認であることをわかっているため、安心して任せられます。

    司法書士の事務所によって費用は異なりますが、発行に約5万円前後かかります。
    多いところでは、10万円ほど必要になるケースもあります。

    司法書士に依頼する場合は、ある程度費用の準備は必要だと覚悟する必要がありますが、スムーズに手続きが進められそうです。

    公証役場の公証人による本人証明

    時間のかからない方法であり、費用負担も比較的少ないです。

    司法書士が作成した本人確認情報と同じで、公証人が認証した本人確認できる情報を登記申請と一緒に渡すことにより、登記の手続きをすることができます。

    しかし、公証人による本人確認では、印鑑証明書や委任状などを用意し平日に公証役場に行かなくてはなりません。

    これらの方法を見ると、費用の負担を避けたいのであれば「事前通知方式」、費用はかかりますが、短時間で確実に手続きをできるのは「本人確認情報の作成」だといえるでしょう。

    このように、不動産の権利証がないと売却する際の手続きがスムーズに通らないことがわかったと思います。

    そのため、不動産の権利証は大切に保管しましょう。

    共有名義の不動産は人数分の権利証がないと登記変更できない?

    共有名義の不動産は権利証がなければ登記変更できません

    不動産は1人だけで保有するわけではありません。
    場合によっては、複数の人が不動産を共有して保有することもあります。

    不動産を複数の人のものにすることを共有名義の不動産といいます。

    まず、1ヵ所の不動産を3人が共有名義で保有した場合、不動産の持ち分は3分の1ずつになります。
    しかし、持ち分が3分の1だからといって使用できるのは3分の1だけというわけではありません。

    共有名義になると、それぞれに、土地をすべて利用する権利をもっていることになります。
    極端ですが、持ち分が1%だとしても、共有名義の不動産を自由に使える権利はあります。

    ただし、共有名義の不動産を売却して現金にした場合は、持ち分の割合に分けて売却金額を受け取ることになります。

    また、他人に不動産を貸すなどして収益を確保した場合も、持ち分の割合に収益を分けて受け取ることになります。

    さらに、固定資産税の支払いについても、持ち分の割合によって支払い義務が発生します。

    共有名義である不動産の権利証はどのような流れで手続きすれば良いの?

    共有者の数だけ権利証が欲しいのであれば、オンライン申請が可能な「登記識別情報」で共有人数分の権利証を作成できます。

    なお、持ち分割合は権利証の発行には関係ないため、持ち分が少なくても権利証の発行は可能です。
    しかし、オンライン申請に対応していない登記所での発行は、共有者が複数いても発行される権利証は1枚のみです。

    発行された権利証は、共有者の中で決められた代表者が保管します。
    とはいえ、共有名義は一人ではなく、複数の人で共有するということですから、何かしらのトラブルが起きやすいのも事実です。

    共有名義の登記は、特に遺産相続で目立つ傾向にあります。
    争いを止めるために共有名義にしたという人もいれば、法律だから何となくと考えずにしたなど理由はさまざまです。

    しかし、基本的には共有で登記することはトラブルにつながりやすいです。
    ですから、共有での登記は慎重に考えることが得策です。

    相続不動産は権利証がないと相続できない?

    不動産の相続では、権利証がないまま相続することは可能なのでしょうか。
    権利証がなくて後々面倒なことが起きないか心配になります。

    しかし、権利証が紛失した状態でも不動産の相続は可能になっています。
    不動産を相続することで、新しく登記識別情報が作成されることになりますから、特に問題はありません。

    ただし、権利証を紛失しただけであれば問題はありませんが、盗まれた場合は悪用される可能性も少なからずあります。

    登記は、権利証以外にも印鑑証明書と実印が必要になりますから、簡単にはできません。

    万が一、名義変更が行われていたのであれば、その登記が無効であることを証明すること、所有権移転登記の抹消が裁判で行われます。

    しかし、裁判では費用負担が必要になるため、管理は忘れずにしましょう。

    住宅ローンの借り換えには権利証が必須!

    住宅ローンの借り換えを行う場合は、さまざまな書類の準備が必要になり、その中に権利証も含まれています。

    ローンの借り換えをするためには、新しくローンを組むことになる金融機関に自宅を担保として渡す必要があります。

    これを抵当権の設定といいます。この手続きには権利証がいるので、ローン契約をするためには用意しなくてはいけません。
    手元に権利証がなければ、住宅ローンの借り換えはできないので準備が必要になります。

    権利証がないと不動産売却は面倒が増える!

    権利証が必要になるときは少ないかもしれません。

    しかし、必要になったときにないのでは、手続きにかかる時間や費用負担などさまざまなデメリットが生じてしまいます。

    不動産の権利証の管理は慎重に行うことをおすすめします。

    まとめ

    • 不動産の権利証は不動産を売却する際に重要な書類であるため紛失しないように大切に保管しておきましょう。
    • 不動産の権利証はいかなる事情があっても再発行することは不可能です。
    • 不動産の権利証がなくなってしまった場合でも不動産の売却はできます。

    不動産を売却する際に権利証はとても重要な書類です。

    紛失してしまった場合は一度不動産会社に相談してみましょう。

    相談する不動産会社を探すためには是非、複数社に依頼することができる一括査定を利用しましょう。

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