住み替えノウハウ

2020-09-15

不動産買い替え時の「つなぎ融資」を徹底解説!

「つなぎ融資って何?」「本当に融資を受けなきゃいけないの?」

「つなぎ融資」は、今住んでいる家の売却が済む前に新たな住居を購入する場合に、一時的に利用できるローンです。
また、不動産を買い替える際には、当然新居を購入する際の費用が必要になります。

今回は、つなぎ融資の利用方法メリット・デメリットについて説明します。

つなぎ融資を借りて早く新築を建てたい場合

メリット デメリット
・購入する物件をじっくりと探すことができる
・新居への引っ越しまでの間の仮住まいにかかる費用がなくて済む
・売却額が確定していない状態で新しい物件を購入することになる
金利が高めに設定されている
・つなぎ融資期間は6ヶ月程度と決まっている
地方ではほとんど利用できない

このように比較してみると「つなぎ融資」のデメリットは多いです。

できるだけデメリットを減らし早く売却するためには、信頼できる不動産会社を探すことも大切です。

目次

    不動産売却のつなぎ融資の借入条件と概要について理解しよう

    つなぎ融資はどんな金融機関で借入できる?

    つなぎ融資の対応金融機関

    買い替え時につなぎ融資が必要な場合、どのような金融機関が対応してくれるのでしょうか。

    一般的には、新居の住宅ローンを組む金融機関になります。新居に対して、将来的に住宅ローンを組む条件で、つなぎ融資を行ってくれます。

    つなぎ融資のみを行ってくれる金融機関もあるようですが、不動産会社や工務店からの紹介のみに限定しているところが多く、自分で探すのは難しいというのが実状です。まずは、新居に対して住宅ローンを組む予定の金融機関に聞いてみるとよいでしょう

    ただ、一部のネット銀行ではつなぎ融資の対応を行っていないようなので、不動産会社や工務店の紹介でもつなぎ融資が難しい場合は、住宅ローンを組む金融機関を変更するか、金融機関以外からつなぎ融資を受ける必要があります。

    方法としては、現住居に対して不動産担保ローンを設定し資金を調達する方法や、戸建て住宅を購入する場合で、購入先が大きなハウスメーカーの場合には、ハウスメーカーのつなぎ融資を利用する方法もあります。

    また、マンションなどへの買い替えの場合には、土地代建築費の着手金中間金の支払いが不要なため、現住居の住宅ローン残高が少ない場合は、引き渡し時にまとめて新居の住宅ローンとして契約ができます(買い替えローンもしくは住み替えローンと呼ばれています)。

    現住居のローン残高が多い場合には、つなぎ融資で返済し、新居の住宅ローンを組んで、売却が完了したらつなぎ融資を返済するという流れになります。

    つなぎ融資に担保は必要か

    買い替えの場合、資産状況により、現住居を担保に入れることがつなぎ融資の条件になることがありますが、基本的には無担保でつなぎ融資は可能です

    初めて住宅を購入する方は、担保に入れる物件も持っていないので、つなぎ融資で担保を求められることは多くありません。

    つなぎ融資の金利について

    つなぎ融資は基本的に無担保ローンであることと、住宅ローンという扱いではないため、金利は高めに設定されます。目安としては、金融機関が公示している変動金利で、金利優遇適用なしの利率になるようです。

    つなぎ融資が受けられるかは借入の用途とタイミングで決まる!

    つなぎ融資の用途について

    つなぎ融資については、おもに以下の用途で使用することができます。

    • 不動産会社への仲介手数料
    • 土地の購入代
    • 建築費(着手金、中間金)
    • 抵当権抹消登記費用(売却住居に対して)
    • 登記費用(新居に対して)
    • 住宅ローン保証金

    基本的に、引っ越し代や家具の購入など、新居を購入するために必須でない用途には使用することができません。

    使用できる用途については、融資先によって異なる場合もありますので、確認が必要です。

    つなぎ融資のタイミングについて

    つなぎ融資はいつでも契約できるわけではありません。つなぎ融資を利用する対象によって、期間は異なります。マンションを購入して、現住居の住宅ローン残高をつなぎ融資で支払う場合は、不動産会社と売却の媒介契約を結んだ後から、売却の決済が行われるまでの間です。

    戸建てを購入して、新居の土地代、建築費をつなぎ融資で支払う場合は、新居の売買契約を結んだ後から、新居の引き渡しが行われ、住宅ローンが実行されるまでの間というのが一般的です。

    戸建ての場合でも、現住居の住宅ローン残高が残っている場合は、マンションと同様に、不動産会社と売却の媒介契約を結んだ後から、売却の決済が行われるまでを期間としたつなぎ融資が必要になります。

    それぞれ契約が分かれることもあり、住宅ローンが実行された段階と、現住居の売却が決済された段階で、つなぎ融資の返済が行われます。

    つなぎ融資のまとめ

    住宅ローンが残っている状態で、住宅の買い替えを行う場合、「つなぎ融資」を利用して、新居を購入するための資金を調達することになります。

    つなぎ融資を行うのは、基本的に新居の住宅ローンを組む金融機関になりますが、戸建てへの買い替えの場合はハウスメーカーがつなぎ融資をしてくれる場合もありますし、マンションへの買い替えの場合は、現住居のローン残高を、新居のローンに上乗せして組むことも可能な場合があります。

    つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高いので、定期預金を解約してでも、なるべくつなぎ融資の利用は少額になるようにした方がよいでしょう。

    また、つなぎ融資は、使用する用途やタイミング、期間が決められています。

    頭金に多くの自己資金を使用した結果、家具の調達や引っ越しができないということにならないように、事前に資金計画を立てることが重要です。

    不動産売却につなぎ融資を利用するメリットとデメリット

    つなぎ融資を使うメリットとデメリットについて

    メリット

    つなぎ融資を使用するメリットは、購入する物件をじっくりと探すことができることです。

    もしつなぎ融資を利用しない場合、現住居を売却してから、新居を探すことになります(住宅ローンを二重に組むことは難しく、土地代や建築費には住宅ローンは利用できないため)。

    つなぎ融資を利用することにより、現住居の売却から、新居への引っ越しまでの間の仮住まいにかかる費用もなくて済みます。

    つなぎ融資を利用すれば、購入したい物件をじっくり探し、購入計画が立った後で売却のための活動を行うことができます

    デメリット

    つなぎ融資のデメリットは、実際に売却できる金額が確定していない状態で新しい物件を購入することになります。

    売却結果によっては、想定していた売却代金が少なくなってしまうため、本来の計画に影響が出てしまうこともあります。

    前述させていただきましたが、金利も高めに設定されており、契約手数料印紙代などの費用もかかります。

    また、つなぎ融資期間は6ヶ月程度の金融機関が多いため、買主をじっくり待つ時間はありません。

    希望価格より低い金額でも、売らざるをえない状況になることがあります

    つなぎ融資を使うときの注意点やリスクとは?

    費用を計算しておきましょう。

    つなぎ融資は通常より金利の高い融資です。つなぎ融資を受ける期間が長いと、それだけ金利負担が発生します。

    つなぎ融資額から、契約期間分の金利や事務手数料を差し引いて融資が実行される場合が多いです。

    金利や契約にかかる費用をあらかじめ計算し、必要な資金がなくならないように注意しましょう。

    売却スケジュールを立てましょう。

    前述したとおり、つなぎ融資は融資期間が短いので、買い替えの場合は、売却活動のスケジュールもしっかり立てておくことが必要です。

    購入する不動産会社に売却をお願いして安心している方もいますが、売却の状況を確認して、思うような販売活動ができていない場合、他の不動産会社にも売却の依頼を行う必要があります。

    購入する不動産会社で売却しなければいけないというルールはありません。

    一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に売却を依頼することも可能ですし、仮に専属専任媒介契約を結んでいる場合でも、有効期間は3ヶ月であるため、3ヶ月して売却できていないようなら一般媒介契約に切り替えて販売活動を行うことも可能です。

    一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に依頼することが可能ですが、どの不動産会社に頼めばよいかわからないという方も多いと思います。

    そういった場合には、複数の不動産会社に一括査定を行ってもらえるサイトもありますので、メールや電話での応対を見て、依頼する不動産会社を決めるのもよいと思います。

    つなぎ融資の利用方法と流れについて理解しよう

    不動産売却におけるつなぎ融資の契約の流れ

    不動産売却によるつなぎ融資の契約の流れは、つなぎ融資を利用する対象によって変わります。

    マンション購入の場合

    • 購入するマンションを探す。
    • 購入するマンションを決めたら、購入マンションの売買契約を行い、決済日を決める。
    • (融資特約で契約:住宅ローン+つなぎ融資の審査が通らなかった場合、売買契約は無効)

    • 売却住居の媒介契約を不動産会社と行い、住宅ローン+つなぎ融資の審査を行う。
    • 住宅ローンの本契約を行う。
    • 売却活動を開始する。
    • 売却できずに決済日を迎えそうな場合、つなぎ融資の本契約を行う。
    • 購入物件の決済日に、住宅ローンの実行、つなぎ融資の実行を行い、つなぎ融資で売却住居の残高を返済する。
    • 売却活動を継続する。
    • 売却先が見つかったら、売却の売買契約を行い、決済日を決める。
    • 売却の決済日に、つなぎ融資の返済を行う。

    新居がマンションの場合、残代金の支払いは、引き渡し時に一括して行われるため、つなぎ融資の活用としては、引き渡し時に現住居の住宅ローン残高をつなぎ融資で返済し、住宅ローンと重複することを避けます。

    仮に現住居の住宅ローン残高を、新居の住宅ローンに含めることができる場合や、新居の引き渡し(住宅ローン契約日)に、現住居の売却を重ねることができる場合は、つなぎ融資は必要ありません。

    戸建て購入の場合

    • 購入する土地を探す。
    • 購入する土地を決めたら、土地購入の売買契約を行う。
    • (融資特約で契約:住宅ローン+つなぎ融資の審査が通らなかった場合、売買契約は無効)

    • 建築会社を決めて、建築見積もりをとる。
    • 売却住居の媒介契約を不動産会社と行い、住宅ローン+つなぎ融資の審査を行う。
    • 建築の請負契約を行う。
    • 住宅ローン+つなぎ融資の本契約を行う。
    • 売却活動を開始する。
    • 土地の決済金、建築の着工金をつなぎ融資で支払う。
    • 建築の中間金をつなぎ融資で支払う。
    • 建築完了したら、住宅ローンの実行およびつなぎ融資の返済を行う。
    • 売却活動を継続する。
    • 売却先が見つかったら、売却の売買契約を行い、決済日を決める。
    • 売却を行う。

    戸建て購入の場合、土地代や建築費の一部を支払うために、つなぎ融資が必要になります。

    現住居の住宅ローンが残っている場合で、新居の決済時に現住居の売却ができていない場合、現住居の住宅ローン残高をつなぎ融資で支払い、売却時に返済することも金融機関によっては可能です。

    契約によっては、決済時に売却できていない場合には不動産会社の買い取りになる場合もあるので、契約をしっかりと確認してください。

    一般的に、不動産会社が買い取る場合は、市場価格よりも割り引かれた価格となります。

    つなぎ融資を利用するために必要な書類は?

    つなぎ融資に必要な書類を用意しましょう。

    つなぎ融資を受けるためには、必要な書類があります。金融機関にもよりますが、借り入れ予定日の2週間前には必要です。

    余裕をもって、1ヶ月前には用意しておいた方がよいでしょう

    【マンションの場合】
    • 売買契約書
    • 重要事項説明書
    • 建築確認申請書
    • 建築確認済証
    • マンションの配置図・平面図・求積図コピー
    • 本人確認書類、住民票、印鑑証明書
    • つなぎ融資契約書
    • 金銭消費賃借契約証書
    戸建ての場合

    <土地に関して>

    • 売買契約書
    • 重要事項説明書
    • 建築確認申請書
    • 建築確認済証
    • 物件の配置図・平面図・求積図コピー
    • 所有権移転登記受領証(融資後)
    • 本人確認書類、住民票、印鑑証明書
    • つなぎ融資契約書
    • 金銭消費賃借契約証書

    <着工金に関して>

    • 工事請負契約書
    • 着工検査書類

    <中間金>

    • 中間検査書類

    いろいろ必要な書類がありますが、本人確認書類以外の書類は、不動産会社またはハウスメーカー工務店が用意してくれます。金融機関によって、追加で必要な書類や、不要な書類がありますので、いつまでに何が必要なのかをしっかりと把握しておく必要があります。

    まとめ

    • 買い替えを行うときはつなぎ融資を検討する
    • つなぎ融資はメリットもある反面リスクもある
    • つなぎ融資の書類は多いのでスケジュールをしっかりと組む

    つなぎ融資は、利用する対象によって契約の流れも、必要になる書類も変わってきます。

    自分の契約の流れと必要な書類について、不動産会社、ハウスメーカーや工務店、金融機関といった関係者と確認を行い、新居購入までのスケジュールに影響を及ぼさないように注意してください。

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