家売却の税金

2020-09-15

一戸建ての売却にかかる税金は?知っておきたい課税条件と5つの控除

家を売却するのに税金ってかかるの…?

戸建ての売却に際してやはり気になるのが税金です。

戸建てでもマンションでも、不動産を売却して利益が出た場合には税金がかかります。

不動産売却にかかる税金は所有期間によって増減したり、様々な控除制度を利用できたりと計算がなかなか複雑になっています。

この記事では、税金の計算方法や控除制度について詳しく説明していきます。

目次

    一戸建て売却における税金は「利益」が出ないと発生しない

    一戸建て売却では利益が発生した場合のみ「譲渡所得税」と呼ばれる税金が発生します。

    売却すれば必ず利益が出るわけではありません。

    一戸建て売却の利益の計算方法

    一戸建ての売却で出た利益は、一戸建てを取得した際の「取得費」と売却した際にかかった「譲渡費用」を「収入金額」から差し引いたものです。

    収入金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

    • 譲渡所得が一戸建て売却の「利益」となる
    • 「譲渡所得」に対して税金がかかり、「譲渡所得税」となる
    • 譲渡所得=0円の場合は譲渡所得税も0円

    一戸建ての取得費や譲渡費用になる諸費用一覧

    取得費

    取得費は、一戸建てを購入する際にかかった費用を指します。

    【取得費となるもの】

    • 土地や建物の購入代金
    • 建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いたもの
    • 購入時にかかった手数料
    • その他、取り壊しや測量などの費用

    詳細は国税庁の取得費の説明を参考になさってください。

    譲渡費用

    譲渡費用とは、一戸建てを売却する際にかかった費用を指します。

    【譲渡費用となるもの】

    • 仲介手数料
    • 印紙税
    • その他、取り壊しや名義書き換えなどの費用

    詳細は国税庁の譲渡費用の説明を参考になさってください。

    一戸建て売却で発生する「譲渡所得税」とは?

    先述のとおり、譲渡所得税とは「譲渡所得」に対して課税される「住民税」と「所得税」を指します。

    譲渡所得税は3つの税金に分けられる

    名称 詳細 税率
    住民税 自治体に納める地方税 5% or 9%
    所得税 国に納める国税 15% or 30%
    復興特別所得税※ 東日本大震災からの復興のための施策 所得税に対して2.1%
    合計 - 20.315% or 39.63%

    ※平成25年から令和19年までが課税対象

    税率をorで示しているのは、一戸建ての所有期間によって異なるためです。

    一戸建ての所有期間で変わる売却税金の計算方法

    短期譲渡所得税:所有期間5年以下なら税率約40%

    一戸建ての所有期間が、譲渡した年の1月1日時点で5年以下の場合、「短期譲渡所得税率」となります。

    土地を転がすなどの投資的な売買を抑制するために、高い税率が設定されています。

    名称 税率
    住民税 9%
    所得税 30%
    復興特別所得税 所得税に対して2.1%
    合計 39.63%

    課税短期譲渡所得金額が800万円の場合

    種類 計算式 税額
    住民税 800万円×9% 72万円
    所得税 800万円×30% 240万円
    復興特別所得税 240万円×2.1% 5万400円
    合計 800万円×39.63% 317万400円

    長期譲渡所得税:所有期間5年超なら税率約20%

    一戸建ての所有期間が、譲渡した年の1月1日時点で5年超の場合、「長期譲渡所得税率」となります。

    名称 税率
    住民税 5%
    所得税 15%
    復興特別所得税 所得税に対して2.1%
    合計 20.315%

    課税長期譲渡所得金額が800万円の場合

    種類 計算式 税額
    住民税 800万円×5% 40万円
    所得税 800万円×15% 120万円
    復興特別所得税 120万円×2.1% 2万5200円
    合計 800万円×20.315% 162万5,200円

    税金は減らせる!一戸建てを売却したときに使える5つの特別控除

    一戸建てを売却した場合、譲渡益があれば特別控除の特例が、譲渡損失があれば損益通算や繰越控除の特例が利用できます。

    3,000万円の特別控除の特例

    課税譲渡所得金額から最高3,000万円控除できる特例です。
    つまり譲渡益が発生しても、3,000万円以下なら税金がかからなくなります。

    譲渡所得-3,000万円=課税譲渡所得金額

    ※譲渡所得が3,000万円に満たない場合、特別控除額は譲渡所得の金額が限度となります。

    軽減税率の特例

    売却した年の1月1日時点で、一戸建ての所有期間が10年を超えている場合に利用できる特例です。

    3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対し、軽減税率で税額を計算します。

    課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
    6,000万円まで 10% 4%
    6,000万円超 15% 5%

    課税長期譲渡所得金額が8,000万円の場合の例

    種類 計算式 税額
    住民税 6,000万円×4% 2,000万円×5% 340万円
    所得税 6,000万円×10% 2,000万円×15% 900万円
    復興特別所得税 900万円×2.1% 18万9,000円
    合計 - 1,258万9,000円

    買換えの特例

    以下の条件に当てはまる場合、譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。

    【適用条件】

    • 売った年の前年から翌年までの3年間でマイホームを買い換え
    • 売却代金が1億円以下
    • 売った年の1月1日時点で所有期間が10年超
    • 居住期間が10年以上

    新たに購入した不動産を売却する際に税金が加算されるので、完全に免除となるわけではありません。

    新たにマイホームを買い換える場合の特例(損益通算および繰越控除)

    以下の要件に当てはまる場合、譲渡損失の金額をその年の給与所得など他の所得と損益通算することができます。
    また、損益通算をしてもその年で控除しきれなかった場合は、翌年以後3年間の所得から繰越控除することができます。

    【適用条件】

    • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超
    • マイホームを売った年の前年から3年間で新たなマイホームを取得した
    • 住宅ローン残高がある
    • 繰越控除する年の合計所得金額が3,000万円を超えない

    新たにマイホームを買い換えない場合の特例(損益通算および繰越控除)

    マイホームを買い換える場合の特例とほぼ同じ内容になりますが、こちらは買い換えない場合に適用できる特例です。

    よって多少適用条件が異なります。

    【適用条件】

    • 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超
    • マイホームの譲渡契約締結日の前日に住宅ローン残高がある
    • 住宅ローン残高よりも譲渡価額が低い
    • 繰越控除する年の合計所得金額が3,000万円を超えない

    いつ払う?一戸建て売却の税金を納付するタイミング

    一戸建て売却で発生した譲渡所得税はまとめて納めず、住民税と所得税でそれぞれのタイミングで納付します。

    種類 納付時期 方法
    住民税 売却した翌年の5月以降 納付書にて納税
    所得税・復興特別所得税 売却した翌年の3月15日まで 確定申告を行い納税

    住民税の納付タイミングと納税方法

    住民税は、確定申告後の5月に納付書が送付され、それを以下のいずれかの方法で納付します。

    【住民税の納税方法】

    • 普通徴収……納付書で一括または4期分割で金融機関にて納付
      ※4期分割……6月、8月、10月、翌年1月の末日までに各々納付
    • 特別徴収……毎月の給与から引き落とし
      ※6月から翌年5月までの12ヶ月間引き落とされる

    所得税の納付タイミングと納税方法

    所得税は、原則確定申告のタイミングで復興特別所得税と同時に納めます。
    その他にも納付には以下の方法があります。

    【所得税の納税方法】

    • 振替納税……指定の銀行口座から自動引き落としされる
      ※事前に振替納税手続きをする
    • 延納……所得税の2分の1以上を期限までに納付することで残額の納付を延長できる
      ※年1.6%の利子税がつく

    一戸建て売却の税額は「売却相場」がわからないと把握できない

    税金の額は「収入金額」から取得費などを引いたものに税率をかけて計算します。

    そのため、まだ査定にも出していない場合はどのくらいの税金がかかるかアタリをつけることができません。

    【税額を把握する手順】

    • 一戸建て価格を査定する
    • 複数社に査定依頼を出し、相場をつかむ
    • 不動産会社にどのくらいの税金がかかるのか相談する

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    ぜひ活用してみてください。

    この記事のまとめ

    覚えておきたいポイント

    • 一戸建てを売却して利益が出たら税金が発生する
    • 売却で発生する譲渡所得税=住民税+所得税
    • 所有期間が5年以上かどうかで税率に大きく差が出る
    • 5つの控除特例を利用できれば、税金を減額できる可能性がある
    • 税金の納付時期は住民税と所得税で異なる
      (住民税は翌年5月以降、所得税は翌年に確定申告を行い納付)
    • 一戸建ての税額を知るにはまずは査定で相場を調べよう

    あなたの一戸建ての譲渡所得税は、実際にいくらで売れたのか、どのくらい所有していたのか、今後すぐに買い換えするのかなどの条件で変わってきます。

    どういった控除を適用できるか知るためにも、まずは査定に出してみて実際に不動産会社に相談してみるようにしてください。

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