不動産売却の流れ

2020-08-14

失敗しない!不動産の売却方法で押さえておきたい3つのポイント

「家族構成が変わったから、今の住まいを売って、もっと広い(あるいは狭い)家を買いたい」

「両親と同居することになったから、今住んでいる家が要らなくなった…」

不動産の売却を考えている理由は人それぞれです。

大切な不動産を売却するからには、失敗や損はしたくないもの。また、なるべく早く売りたいけれど、思い出が詰まった家や土地だからこそ、できれば高く売りたいと考えるのが人情です。

そこで、不動産の売却方法で失敗しないために押さえておきたいポイントをご紹介します。

目次

    事前準備しておきたい!不動産の売却方法・3つのポイント

    不動産の売却で失敗や損をしたくなければ、しっかりと事前の準備をすることが重要です。

    そのためには、以下の3つのポイントを押さえながら、順を追って進めることが必要となります。

    それでは、それぞれのポイントについて解説していきましょう。

    不動産売却の流れ

    (1)物件の相場を知ろう

    不動産を売りたい地域の相場を知らないと、「意外と価値があったのに、少し安い価格で物件を売ってしまった」といったように、損をしてしまう可能性があります。

    また、売却希望価格を高くつけすぎても、物件は売れ残ってしまうかもしれません。

    物件に適正な売却希望価格をつけて損をしないためにも、あらかじめその地域の相場を知っておくことが大切です。

    簡単にできる物件の相場の調べ方をお伝えしていきますね。

    【おすすめの方法・その1】不動産ポータルサイトの売り出し価格を調べよう

    売却を考えている不動産がいくらくらいで売れそうなのかを知るには、インターネットで、実際に売り出されている不動産の価格を調べるのが有効です。

    例えば、SUUMO(スーモ)やLIFULL HOME’S(ライフルホームズ)、at home(アットホーム)などはイメージしやすいのではないでしょうか?

    売却を予定している不動産と、立地条件や築年数、面積などの条件が似通った物件を探してみてください。実際にサイトに表示されている売り出し価格は、とても参考になるはずです。

    【おすすめの方法・その2】一括査定サービスで大まかな相場感をチェック

    インターネット上には、無料で利用できる一括査定サービスがあります。

    一括査定サービスとは、売却を予定している物件の所在地や物件の種類、面積、築年数などの項目を入力するだけで、複数の不動産会社が同時に査定をしてくれるサービスです。

    一括査定サービスで表示される査定価格は、物件を見ないで行う査定方法のため、ざっくりとした金額になります。自分の物件がいくらくらいで売れそうなのか、大まかな相場感をチェックできます。

    また、複数の不動産会社の査定額を比較できるので、「詳細査定(訪問査定)」 を依頼する不動産会社を選ぶのにも役立つでしょう。

    詳細査定(訪問査定)とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、より詳細な査定を行う査定方法です。

    【おすすめの方法・その3】2~3社程度の不動産会社に詳細査定を依頼

    地元の不動産会社や、大手の不動産会社など、2~3社程度を選んで、詳細査定を依頼しましょう。

    いくつかの不動産会社に依頼するのは、それぞれの会社によって強みや得意なエリアが異なるため、査定価格に差が出ることがあるからです。

    物件を実際に見て調査してもらい、売り出し価格のベースとなる査定価格を出してもらいましょう。

    (2)希望する条件を決める

    決めておくべき条件は「価格」と「期間」の2つです。これから詳しく説明していきます。

    【手順1】売却希望価格を決める

    不動産会社の査定価格をもとに売却希望価格を決めます。

    売却希望価格の決定は不動産会社との取引において、とても重要になります。

    なぜなら、売却希望価格を決めていないと、不動産を仲介する契約を取りたい不動産会社から「この物件は高い価格で売れますよ」といったセールストークにのせられて契約してしまい、いざ売り出すときには「この価格では売れません」と言われ、価格を下げさせられるケースもあるからです。

    そこで以下の2つの価格を決めておきましょう。

    • 「これより安い価格で売るのは無理(損をしてしまう)」という最低限度の売却希望価格(下限)
    • 「ここまでなら買い手が見つかるはず」という余裕を持たせた売却希望価格(上限)

    【手順2】期間を決める

    不動産の売却を考えるのは、何かしらの目的があってのことでしょう。

    例えば、「引っ越しの時期が決まっている」「マイホームの買い換えのためにお金が必要」などといったように、いつまでに売却・換金したいなど期間の目標もあるはず。売却する前には、あらかじめ「いつ頃までに売却したいのか」を決めておきましょう。

    ちなみに、売却までの期間の目安ですが、「買取[新井1] 」の場合は、2週間~1ヶ月程度と短期間のケースが多く、「仲介[新井2] 」の場合には3~6ヶ月程度と長期にわたるとされています。

    この期間の目安を過ぎても買い手がつかない場合は、売り出し価格を下げるか、仲介を選択しているなら、買取への変更を検討する必要があるかもしれません。

    (3)準備(作業コスト)を見積もろう

    希望する条件が決まったら、依頼する不動産会社を選び、売却に向けての準備を本格的にスタートさせましょう。

    【手順1】依頼する不動産会社を決める

    不動産売却を成功させるには、不動産会社選びが重要なポイントになります。次に挙げる3つのポイントは不動産会社選びの基準にしてよいでしょう。

    • 特定の地域の不動産事情に詳しい、もしくは広い地域に不動産情報のネットワークを築いている不動産会社である
    • 不動産会社側から売主であるあなたに対し、一方的に意見を押し付けてこない
    • 売主であるあなたの話を誠実に聞いてくれて、コミュニケーションが密に取れる不動産会社である

    不動産会社選びで重要なのは、売主と会社の間の信頼関係です。となると、最終的な決め手は、やはり「人(担当者)」

    「大手の会社だから」や「宅建士の資格を持っているスタッフが多いから」といった点ももちろん大切ですが、担当者の知識や経験の豊富さ、人柄、誠実さなどは特に重要なポイントといえます。

    査定を依頼した際のレスポンスの早さや、査定の根拠を質問した際の回答のスピードやわかりやすさなども参考になるでしょう。何より、実際に担当者と面談して、自分と相性の合う人に依頼することが大切です。

    なお、不動産会社によっては、仲介手数料のほかに、その会社独自のサービス費用などを請求される場合もなくはありません。契約する前には、必ずどんな費用が発生するのかを確認しておきましょう。

    【手順2】不動産業者と契約を結ぶ

    不動産会社を選んだら、いよいよ契約の締結です。仲介を依頼する場合には、「媒介契約」を結びます。

    媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、この中でも「専任媒介契約」をおすすめします。

    専任媒介契約は、1社に売却活動を任せる契約で、契約締結から7営業日以内に、不動産流通のネットワークシステム「レインズ」に物件情報を登録することが義務付けられています。

    レインズに登録されると、多くの人に物件情報が届くようになり、買い手が見つかりやすくなるのです。

    また、専任媒介契約では、業務の進捗状況について2週間に1回以上の頻度で売主に報告しなければなりません。

    そのため、売主と担当者が定期的にコミュニケーションを取ることができ、自分の物件の状況も把握できることに加え、担当者が積極的に売却活動を行うことも期待できます。

    【手順3】書類の準備

    売却活動がスタートしたら、売買契約に備えて必要な書類をそろえておくことが必要です。

    必要な書類は、売主に関するものや権利に関するもの、建物に関するものなど多岐にわたりますが、基本的に売主は不動産会社から「用意してください」と指示された書類を用意すればOKです。

    【手順4】かかる費用を把握する

    不動産を売却するには、仲介手数料(仲介の場合)や、売買契約書に貼る印紙税、登記費用、消費税などの費用がかかります。

    どのくらいのお金がかかりそうなのか、大まかな費用を把握し、その捻出方法も考えておきましょう。

    不動産売却でありがちなトラブルと、その対処法

    買い手が見つかり、「いざ売却」の段階でもめごとが起こるケースはいろいろあります。主な例と、防止するために準備しておきたい対策を挙げておきましょう。

    【ケース1】不動産が共有名義だった

    自分一人の意思だけで不動産を売却できると思いきや、実は共有名義で、共有名義人全員の同意がないと売却できないといったケースがあります。

    [対策] 法務局で「登記簿謄本」を取得し、不動産が誰の名義なのかを確認する

    不動産が共有名義の場合、固定資産税の納税通知書や納付書の宛名が「○○○○様 他○名」となっています。「他○名」と書かれた人数から誰が共有名義人になっているかを調べましょう。

    【ケース2】土地の境界があいまい

    土地も売却する場合、境界線を決めておかないと、ご近所トラブルに発展しかねます。もし土地の境界があいまいなままであれば、次の対策が必要です。

    [対策] 「境界確認書」で土地の境界線を確認する

    隣地との土地の境界をはっきりさせるために測量(境界確定測量)を行い、確定した境界を証明する「境界確認書」で、境界を確認します。

    境界確認書がない場合は、隣地所有者と役所の担当者の立ち会いのもとで境界を確認し、境界確認書と、正しい境界が記された図面(境界画定図)を作成し、署名、捺印して所持しましょう。

    不動産の売却には「仲介」「買取」「個人売買」の3つの方法がある

    不動産の売却方法には、「仲介」「買取」「個人売買」の3つの方法があります。

    これら3つの売却方法について、それぞれの特徴やメリット、デメリットを押さえておきましょう。

    不動産売却の3つの方法
    方法 特徴
    不動産会社を利用 仲介
    • 様々な方法で物件の営業をして購入者を探してくれる。
    • 売却希望価格を売主が設定できる。
    • 相場価格で売却できるケースもある。
    買取
    • 短期間で売却でき、換金できる。
    • 仲介手数料がかからない。
    • 契約不適合責任を問われない。
    自分で行う 個人売買  
    • 自分で購入者を探す
     

    (1)「仲介」の特徴とメリット・デメリット

    「仲介」は、不動産会社に不動産の売却、購入者探しを依頼する方法です。

    仲介は、以下の流れで進んでいきます。

    不動産会社が不動産の価格を算出する「査定」を行う

    仲介してくれる不動産会社を選んで「媒介契約」を結ぶ

    不動産会社が広告を出したり、不動産流通ネットワークを利用したりして購入者を探してくれる

    買主が見つかれば、売買契約を結び、物件を引き渡す

    〈仲介のメリット〉

    • 幅広く広告を出してくれるため、いろいろな人の目に止まりやすい
    • 物件の説明や価格交渉、契約など面倒な手続きを行ってくれる

    仲介では、不動産会社が広告を出したり、不動産流通ネットワークを活用するなど、さまざまな方法で売りたい不動産を宣伝して、購入者を探してくれます

    さまざまな広告媒体を活用して、幅広く購入希望者を探すため、不動産市場の相場の価格や、売主が希望する価格で売却できる可能性があります。

    また、購入検討者が見つかると、検討者に物件の説明をしたり、価格交渉をしたりすることはもちろん、売買契約や関連するもろもろの手続き、不動産の引き渡しなど、さまざまなサポートをしてくれます。

    〈仲介のデメリット〉

    • 仲介手数料を支払う必要がある
    • 売却までの期間が長くかかる
    • 「契約不適合責任」を問われる心配がある

    不動産会社に仲介を依頼した場合、購入者が現れ、売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

    仲介手数料は、売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。

    仲介手数料の上限額
    取引額200万円以下の場合 取引額の5%以内(税抜)
    取引額200万円超400万円以下の場合 取引額の4%以内(税抜)
    取引額400万円超の場合 取引額の3%以内(税抜)

    また、購入者をイチから、しかも広告を出して広く募るため、売却までの期間が長くかかることも少なくありません。

    なお、不動産の引き渡しが完了したあとで、購入前にはわからなかった故障箇所などが見つかった場合、契約内容と異なるものを売却したとして、売主が債務不履行の責任を負う「契約不適合責任」を問われることにも注意が必要です。

    (2)「不動産買取」の特徴とメリット・デメリット

    「不動産買取」は、不動産会社が直接、不動産を買い取る方法です。不動産会社は、買い取った不動産をリフォームするなどしてから、購入希望者を探して売却します。

    買取は、以下の流れで進んでいきます。

    不動産会社が不動産の価格を算出する「査定」を行う

    買取をしてくれる不動産会社を選ぶ

    不動産会社と売買契約を結び、物件を引き渡す

    〈不動産買取のメリット〉

    • 短期間で売却・換金できる
    • 仲介手数料がかからない
    • 契約不適合責任を問われる心配がない

    不動産会社が直接物件を買い取ってくれるので、買取に応じてくれれば短期間に換金できます。住み替えなどでなるべく早くお金を手にしたい場合には、とても助かると言えます。

    不動産会社と直接、売買契約を結ぶため、仲介手数料がかかりません。仲介の場合は、なかなか売却できず、その間の管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税などを負担しなければならないことも少なくありません。

    買取であれば、この負担が増えることを抑えることができます。

    不動産会社が不動産をチェックし、査定を行ったうえで買い取るので、契約不適合責任を問われるリスクもないのもポイントです。

    〈不動産買取のデメリット〉

    • 売却価格が相場の価格よりも安くなりがち

    大きなデメリットとして言えるのは、売却価格が不動産市場の相場の価格よりも安くなりがちなことです。

    不動産会社は、買い取った不動産をリフォームし、買い手を探して売却します。

    不動産会社からすると、不動産の買取費用やリフォーム費用がかかるうえ、なかなか買主が見つからない場合には、かかった費用よりも安い価格で不動産を売らざるをえない可能性もあります。

    そのため、不動産会社は買取価格(売主にとっては売却価格)を低めに設定する必要があるのです。一般的に買取価格は相場の60~70%程度とされています。

    (3)「個人売買」の特徴とメリット・デメリット

    「個人売買」とは、不動産会社を介さずに、個人間で不動産を売買する方法です。売主自身で売却価格を決め、購入希望者を探し、売買契約を行い、買い主に不動産を引き渡します。

    「個人売買」は、以下の流れで進んでいきます。

    売主自身で売却価格を決める

    売主自身で購入希望者を探す

    売主自身で売買契約を行い、不動産を引き渡す

    〈個人売買のメリット〉

    • 費用を安く抑えられる
    • 売主と買主の条件が合えば、スムーズに契約が成立する

    「個人売買」であれば、不動産会社に仲介手数料を支払う必要もありませんし、仲介手数料にかかる消費税を払う必要もありません。そのため、不動産の売却にかかる費用を安く抑えられます。

    間に人を介さないので、売主と買主の条件が合えば、スムーズに売買契約が成立する可能性があります。

    〈個人売買のデメリット〉

    • とにかく手間ひまがかかる
    • 条件の折り合いがつかず、契約がまとまらない可能性もある
    • 「契約不適合責任」を問われる心配がある

    個人売買の場合、売却価格を決め、広告を出して購入希望者を探し、価格交渉を行い、契約書作成し、物件を引き渡すという一連の手続きを、売主自身が行う必要があります。そのため、とにかく手間ひまがかかります

    売主と買主が直接価格交渉を行うため、なかなか折り合いが付かず、契約がまとまらない可能性もあります

    売買契約書などの必要書類も自分で用意する必要があるうえ、不動産の引き渡しが完了したあとで、購入前にはわからなかった故障箇所などが見つかった場合に売主が債務不履行の責任を負う、契約不適合責任を問われる可能性もあります。

    3つの不動産の売却方法、選ぶなら「仲介」か「買取」がおすすめ

    では、以上の3つの不動産の売却方法のうち、どれを選ぶのがいいのでしょうか。

    不動産売却にかかる手間ひまや、契約書の不備などから契約不適合責任を問われるトラブルに発生する可能性などを考えると、不動産会社を利用して、(1)「仲介」→(2)「買取」の順番で検討するのがよいでしょう。

    大切な不動産を売却する以上、誰もが「少しでも高い価格で買って欲しい」と考えるもの。購入希望者を幅広く募る仲介であれば、不動産市場の相場の価格や、場合によっては自分が希望する価格で売却できる可能性もあります。

    ここから、少し時間がかかってもいいので、なるべく高く売りたい場合や、立地条件などが良く、買い手が見つかりやすい物件などの場合には仲介が向いていると言えそうです。

    一方、売却後に新たな物件を購入するなどスケジュールが決まっている場合や、できるだけ早く換金したい場合、仲介に出しているものの買い手がつかないままという場合には、買取が向いています。

    また、買取の場合には、瑕疵(キズ・欠点)や設備不具合などの免責を条件に契約することも多く、のちのち契約不適合責任によるトラブルを回避できることから、契約不適合責任が心配な場合も買取が適しているといえます。

    【まとめ】まずは一括査定サービス(無料)を利用してみよう

    不動産の売却方法には、不動産会社が購入者を探す「仲介」、不動産会社が購入する「買取」、自分で購入者を探す「個人売買」の3つの方法があります。

    不動産売却にかかる手間ひまや、契約不適合責任を問われるトラブルに発生する可能性などを考えると、不動産会社を利用して、(1)「仲介」→(2)「買取」の順番で検討するのがよいでしょう。

    「仲介」も「買取」もどちらの方法でも、以下の3つのポイント を押さえて手順を踏めば、難しいことではありません。

    • 物件の相場を知ろう
    • 希望の条件を決めよう
    • 不動産売却のための準備をしておこう

    その際、特に重要なのが、売却する不動産の相場・価格を知ることです。そのためにも、まずは無料で利用できるネットの一括査定サービスを利用してみましょう。

    一括査定サービスであらかじめ物件の相場を把握できていれば、その後の不動産会社とのやりとりも物件の売却もスムーズに進められると思います。

    監修者

    飯田 道子(いいだ みちこ)

    ファイナンシャルプランナー(CFP)、宅建建物取引士合格者、海外生活ジャーナリスト

    金融機関勤務後、 FP資格を取得。

    現在は、執筆をメインにしながらセミナーや相談業務を行っている。実家が不動産賃貸物件を所有していたため、幼いころから不動産は身近なものであった。

    不動産販売会社の営業サポートの経験もあり、売主・買主の生の声を聞く機会を得て、FP業務に役立てている。

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