家の査定

2020-09-15

評価額から家の価値を知る!把握方法と売却価格アップのコツ

目次

    固定資産税の評価額って何?どんなふうに決まるものなの?

    不動産を所有している人に対して、固定資産税が課税されます。

    この税額を算出するための基準となるもの、それが固定資産税評価額です。

    固定資産税評価額は不動産の所在地の市区町村が決定しますが、毎年公表されるわけではなく3年に1回のペースで公表されます

    そのようなことから、実際の不動産の市場価格とかけ離れてしまうことも少なくありません。

    しかし、おおよその不動産の価格は固定資産税評価額でつかめるので、家の売却価格を確認する際に参考にする場合も多いです。

    固定資産税評価額の決まり方は、土地と建物で違いがあります。

    土地の場合

    公示価格を参考に鑑定士が土地の奥行きや形状などを考慮して評価額を出します。(公示価格のおおむね70%程度になります。)

    建物の場合

    対象の物件とまったく同じように建てるときにかかる建築費を算出し、そこから経過年数に応じて減額して評価額を出します。

    固定資産税評価額をチェック!確かめる方法は?

    家を売却しようとする場合は相場となる価格を確認するため、固定資産税評価額をチェックしたいと考えている人もいるでしょう。

    固定資産税評価額を確かめるには、固定資産税納税通知書を確認する方法がもっとも手軽な方法だといえるでしょう。

    この書類は毎年、市区町村から固定資産税の課税対象となる不動産の所有者へ送付されます。

    固定資産税納税通知書には、不動産の所在地、規模、現況などと一緒に評価額が記載されているので、一目で確認できるでしょう。

    この書類は通常自宅で保管するものなので、思い立ったらすぐに確認することが可能です。他に、市区町村役場まで足を運び、固定資産評価証明書を取得する方法もあります。

    不動産売却をする際、登記手続きをしなければなりませんが、そのときにこの書類が必要となります。

    固定資産税納税通知書と同様に、不動産ごとの評価額が記載されているのでこの書類を取得すればすぐ確認できます。

    固定資産税評価額から割り出す!売却相場を把握する方法

    家を適正な価格で売却するには、その相場となる価格基準をあらかじめ把握しておかなければなりません。

    固定資産税評価額からもある程度割り出すことが可能ですが、どのような方法によって行うのか知りたいところです。

    固定資産税評価額はおおむね公示価格の約70%になります

    公示価格とは、不動産取引をする際の目安として国が公表している価格です。
    そのため、公示価格こそ売却相場の基準となりうる価格になります。

    したがって、固定資産税評価額を7で除して10を乗じればおよその売却相場を把握できるでしょう。

    ただ、固定資産税評価額は3年に1回発表されるものなので、実際の市場価格と相違する場合も少なくありません。

    固定資産税評価額から売却相場を割り出すのであれば、この点も考慮した方がよいでしょう。

    売却価格を正確に知るには?査定価格から把握しよう

    家の売却を検討している人の中には、少しでも自分の希望の価格で売却したいという思いをもっている人も多いのではないでしょうか。

    売却の相場価格を把握していれば、価格交渉の際、細かいところまで指摘できます。
    それにより、自分に有利な価格で売却できる可能性も高まるでしょう。

    したがって、家を売却する際、より正確な売却価格を把握しておくことが大切です。

    正確な売却価格を把握したいのであれば、固定資産税評価額よりも査定価格から把握した方がよいでしょう。

    不動産の査定をする場合は、その物件の外観や内部の状況を確認したり、類似の取引案件を考慮したりするなど、複数の要素から売却価格を算出します。

    固定資産税評価額から算出する場合は、そこまで詳しく考慮されません。
    ですから、査定価格の方が、より現実的な売却価格を知ることができるのです。

    査定価格の決まり方を知っておこう!査定価格に影響する項目

    査定価格の決定に影響してくる項目はいくつかあります。

    高い金額で査定してもらうためには、以下の項目を把握して対策を立てる必要があるでしょう。

    • 住宅地周辺の立地条件
    • 不動産の現状
    • 物件所在地近辺の取引実績

    査定価格には、これらの項目が影響しています。

    通常、物件所在地から駅、スーパー、お店までの距離が近い場合、利便性が高いと判断されます。
    そのため、価値が高くなり査定価格も上がる場合が多いでしょう。

    売却不動産が建物とその敷地である場合、居住可能であれば高い価格をつけてもらえます
    目安としては築10年程度か否かで判断するのが一般的です。

    一方、築年数が数十年経過しており居住するのが難しい場合は取り壊しをしなければなりません。
    したがって、このようなときは査定価格も低くなってしまいます。

    売却不動産の所在地近辺の取引実績が多いと、売却しやすいと判断されて、査定価格が高くなる場合も多いです。

    不動産を売却する際は近辺の取引実績を調べておいた方がよいでしょう。

    不動産会社によって査定価格は違う!?

    査定価格はさまざまな要素を評価・考慮して算出するものです。

    そのため、不動産会社によって査定価格に差が出てきてしまうのです。

    査定価格の差も比較する不動産会社によって違いますが、その上下の額が10%異なる場合もあります。
    なぜ、不動産会社によって査定価格が違うのでしょうか。

    まず、先述したとおり価格を査定する際に考慮される要素が不動産会社によって違うことが挙げられます。
    近辺の取引実績をおもに考慮して算出する会社もあれば、利便性の高さや不動産の現状を重視して算出する会社もあるので査定額に差が出るのは当然だといえるでしょう。

    また、営業担当者の考え方の違いも理由の一つです。
    確実性を重視して無難な価格を算出しようと考える人もいるのに対し、売主が希望する高額な価値を算出しようとする利益重視の人もいます。

    不動産会社によって算出される査定額は違うものだと理解しておきましょう。

    査定価格と実際の売却価格の違いも把握しておこう

    売却価格の相場を把握するために、あらかじめ不動産会社へ査定価格の算出をお願いします。

    そのため、不動産会社から出された査定価格が売却価格とイコールなのではと考える人もいるのではないでしょうか。

    しかし、査定価格と売却価格には差があるのです。
    なぜ、査定価格と売却価格には違いが生じてしまうのかというと、前者は売却可能額で後者は実際に買主へ売却する価格だからです。

    査定価格は、これまでの取引事例や物件の状態などから、これくらいで売却できるだろうと想定して決定します。

    しかし、買主側はできるだけ低い金額で購入しようと考えています。
    その結果、双方がある程度、歩み寄らなければ売買契約は成立しません。

    実際の売却価格は、売主側と買主側がそれぞれ希望する取引価格の間くらいの額で決まる場合が多いです。

    そのようなことから、実際の売却価格と査定価格には差が出てしまうことになります。
    家の売却をする際、この違いを理解しておくことも大切です。

    まとめ

    家を売却する際に自分の住宅の価値がどのくらいなのか知ることはとても重要なことです。

    しかし価値を自分で調べることは困難であるため、ぜひ無料一括査定を利用して信用できる不動産会社を見つけましょう。

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