住み替えノウハウ

2020-09-15

家の買い替えで損したくない!住宅ローン3つの残債状況別買い替え方法

「住宅ローンが残っているけれど家を買い替えたい…」
「損せずに買い替えをするには、売却と購入どちらを先にするべき?」

実は住宅ローンを完済できなければ、現在住んでいる家を売却することはできません。

ですから買い替えの際にもっとも重要となるのは、できるだけ高い価格で現在の家を売却することです

ここでは、「できるだけ高く家を売る方法」「住宅ローン状況別の家の買い替え方法」などを説明します。

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買い替えをするなら、購入前に売却するのがオススメです

【売り先行で買い替えするとよい理由】

  • 売り急ぐ必要がないため、検討を重ねたうえでの売却が可能
  • 資金計画が立てやすい
  • 新宅購入の資金を得られる

家を高く売るためには腕のある不動産会社を選ぶことも重要になります

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目次

    家を買い替えた方がいいのはどんな人?理由を調査してみた

    「自分は家を買い替えるべき?」

    家の買い替えにもさまざまな理由があります。実際の買い替え理由を見てみましょう。

    • 子どもを評判のいい小学校区に通わせたい(現在3歳、4歳がおり、小学校に上がる前に引っ越したい)
    • 駅が近くになる
    • 図書館、美術館、公園、スーパーなど、環境がいい
    • 職場に近くなる

    引用-Yahoo!知恵袋

    地元にいる私の父と近くにいる姉(まだ独身)も一緒に住むことになります。

    姉は結婚したら出ていくことになると思いますが、現在の家は2LDK+フリースペースが4畳くらいという狭さなので全員が一緒に暮らすには広い家を探すしかありません。

    増築は、土地がもともと狭いため無理です。

    引用-Yahoo!知恵袋

    家が手狭になり新築戸建てに憧れており、買い替えを検討しています。

    引用-Yahoo!知恵袋

    まとめると家の買い替え理由には、以下のようなものがあります。

    【家の買い替え理由】

    • 親と同居するので手狭になった
    • ローンが残り少なくなったので、月々の負担の少ない家に越したい
    • 良い環境に住みたくなった

    買い替えざるを得ない理由以外の場合、理由よりも「今の家がちゃんと売却できるか」を重視すべきでしょう。

    「家が狭いから子どものためにも買い替えた方がいいのかな?」

    「今よりも負担を少なくしたいから、安い家に買い替えた方がいいかな?」

    悩むことは多いですが、今の家が思ったとおりの価格で売却できない場合は、資金不足になることはもちろん、そもそも売却の許可が出ないこともあります。

    どんな理由であれ、売却すべきかどうかは「思ったとおりの価格で売却できるか」で決めましょう。

    家の買い替え、住宅ローンの状況別の手順と流れ

    旧宅から新宅へ家の買い替えをする場合、大きく3つの流れがあります。

    自己資金や売却の相場に加えて、旧宅の住宅ローンが現在どのような状況か(ローンの残高を完済できるか)によって、その流れが変わります。

    以下の3つからどれに当てはまるのか、確認してみましょう。

    【住宅ローンの3つのケース】

    • 旧宅の住宅ローン返済が完了している場合
    • 旧宅の住宅ローンを自己資金で完済できる場合
    • 旧宅の売却額を足しても住宅ローンが残る場合

    旧宅の住宅ローン返済が完了している場合

    住宅ローンが完済しているとスムーズな流れで買い替えが進められます。

    【完済している場合の流れ】

    • 買い替え先の新宅を探す
    • 購入物件が決まったら住宅ローンを申し込む
    • 住宅ローンの融資がおりたら、旧宅の売却活動を開始

    この場合は買い先行で家の買い替えを進めても問題ありません。

    ただし、新宅の購入が決まる前や、新宅の住宅ローン審査が終わっていないタイミングで旧宅を売却するのは、住む所がなくなってしまう恐れがあるので避けましょう。

    旧宅の住宅ローンを自己資金で完済できる場合

    【自己資金で完済する場合の流れ】

    • 旧宅の売却を始める
    • 新規ローンの借入可能額を確認する
    • 買い替え先の物件探しを始める
    • 売却し抵当権を抹消する
    • 新宅を購入する

    この場合は現在の家を先に売却する売り先行がおすすめです。

    旧宅の売却と抵当権抹消が完了し、借入をゼロにしたうえで新宅の購入という順序になるので、新宅へ入居するまでは、一時的に賃貸住宅などへ住むことになります。

    また、現在の家がどれくらいで売却できるかによって、その後の資金計画が大きく変わってくるため、早い段階で家の査定を行っておくとよいでしょう。

    旧宅の売却額を足しても住宅ローンが残る場合

    【売却額でも完済できない場合】

    • 旧宅の売却を始める
    • 住宅ローンがいくら借りられるか相談する
    • 「買い替え特約」を利用して新宅の契約をする
    • 売却が完了したら買い替えローンを借り入れる

    この場合は、なるべく今の家の売却額を高くするための活動に注力しましょう。

    また、買い替えローンを利用して、残った住宅ローンと新宅を購入するためのローンを合わせて組みます。

    例えば、旧宅に2,500万円の残債がある状態で売却価格が2,000万円だとすると、残った500万円の残債は新宅の住宅ローンに上乗せします。

    また、買い替え特約を利用して新居の契約をすれば、ローンが通らなければ購入は白紙となるので契約解除による違約金も発生しません

    特にこのケースの場合は、早めに売却額を大まかにでも把握しておく必要があります。
    対応が後手に回れば回るほど、家の買い替えがうまくいかない可能性が上がるため、早めに査定をしておくとよいでしょう。

    家の買い替え、住み替えの流れについてもっと詳しく知りたい方はこちら

    【ポイント】家の買い替えで損失が出たら利用したい制度

    居住用の不動産を売却して損失が出たとき、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除という制度が利用できます。

    家の買い替え時の売却による損失を、他の所得と通算できるという制度です。

    ただし、この制度を利用するには所定の手続きが必要になるので、買い替え時に不動産業者がそのサポートをしてくれるかどうかは要確認項目です。

    この制度に関する詳細な情報については、国税庁のホームページを参照してください。

    家の買い替えにかかる費用と税金

    家の購入に経費や税金が発生することはご存知だと思いますが、売却をする際にも費用が発生することを忘れて失敗するケースがあります。

    家の買い替えには以下の費用が発生します。

    費用
    購入 仲介手数料
    火災保険費用
    登記費用
    住宅ローン保証料
    印紙代
    売却 仲介手数料
    譲渡所得税
    印紙税
    抵当権抹消費用
    住宅ローン繰上げ返済手数料
    その他 引越し費用
    仮住まいの賃料

    これらの費用を把握せずに買い替えを進めると「思っていたよりも資金が少なく購入ができなかった……」ということになりかねません。

    費用がいくらかかるかは早めに不動産会社に相談しておきましょう。

    家の買い替えタイミングはいつ?ベストな時期とは

    人生において、家の買い替え・住み替えの回数は3回といわれています。
    タイミングとしては以下のとおりです。

    住み替えに最適とされている時期

    • 子どもが小学校に入る前
    • 子どもが自立した後
    • 定年退職後

    あくまで目安ですが、この時期がいわゆる買い替えを考えるタイミングです。

    また、家の価値は年々下がっていくため、現在の家の築年数とのバランスをとる必要もあります。
    一般的には、だいたい一戸建ての場合20年で資産価値がゼロになるといわれています。

    住み替えのタイミングについて詳しく調べる

    こんな場合は後悔する!家を買い替えるリスクと失敗する4つのケース

    家の買い替えはかなり大きな金額が出入りするため、何百~何千万円のリスクが伴います。

    おもなリスクとしては、以下が挙げられます。

    【家の買い替えでのリスク】

    • そもそも売却できず、資金不足で購入ができない
    • 思っていた金額で売れず、新居の住宅ローンの負担が増える

    このようなことになってしまうケースは4つあります。

    ケース1.現在の家の売却相場を知らずに、「買い先行」で買い替えを進めてしまう

    今の家がいくらで売れるかわからないまま、新しい家の購入を進めてしまうと、買い替えに失敗してしまいやすくなります。

    購入を考える前に、相場を知らなくてはならない理由は以下のとおりです。

    【相場を早めに知っておくべき理由】

    • 住宅ローンの借入可能額が思っているよりも少なくなることがある
    • 売却後に今の家の住宅ローンを完済できるような状態でないと、そもそも売却ができない

    住宅ローンの残る不動産には抵当権が設定されており、この抵当権を抹消しないと金融機関が売却を認めてくれません。

    なので、「売り先行」という売却から先に進める方法で買い替えをした方がよいでしょう。

    少なくとも、買い替えを始める前に査定に出して、だいたいの売却額をつかむことはしておきましょう。

    ケース2.住宅ローンの仮審査をしておかない

    住宅ローンは貸してくれといえば貸してもらえるものでもなく、年収や年齢などの返済能力に見合った額しか借り入れできません。

    ですから、住宅ローンの仮審査をしておかないと、「思ったより借りられなかったため、住み替え先の購入ができなかった……」ということになります。

    仮審査をしておくと本審査もスムーズになるというメリットもあります。

    ケース3.売却時に一般媒介契約を利用してしまう

    不動産売却の際に、売却を依頼する不動産会社と契約を結びますが、その契約内容のうち「一般媒介契約」を結んでしまうと買い替えに失敗してしまいかねません。

    一般媒介契約を選ぶと不動産会社が力を入れてくれず、なかなか買い手がつかないということが起きます。

    不動産会社は法律上、売却活動中の費用を請求することができないので、「力を入れても売却できなければ損」なので積極的に売却活動をしてくれません。

    複数社に査定を出して見極めることは問題ないですが、売却活動をしてもらう不動産会社は最終的には1社に絞りましょう

    ケース4.家の買い替え時にきちんと検討することなく「賃貸」に出してしまう

    家の買い替えをした際の旧宅について、その取り扱いには主に2つの選択肢があります。1つは売却、もう1つは賃貸です。

    一見お得に見える賃貸ですが、売却と比べた両者のメリットとデメリットを比較してみましょう。

    【売却】
    メリット
    • 売却した後の不動産に対する責任を負う必要がない(瑕疵担保責任を負わないという特約を設けた場合)
    • 新居の頭金にできる
    デメリット
    • 継続的な収入は得られない
    【賃貸】
    メリット
    • 継続的な家賃収入が得られる
    デメリット
    • 大家としての責任が生じる
    • 修繕や入退去など、さまざまなリスクが発生する
    • 家賃収入は住宅ローンの返済に消える可能性が高い
    • 住宅ローンの組み方によっては賃貸に出せない
    • 住居人がいる場合、自由に売却することが難しくなることがある

    上記のメリットとデメリットをきちんと比較し、自分に合った方法を選択しましょう。

    売却相場を知らずに買い替えするのは無謀!相場を簡単に調べられる「一括査定」

    今の家がいくらで売れるのかわからないことには、いくらの家が購入できるのか、どれくらい住宅ローンを借り入れることになるのかもわかりません。

    家の買い替えはまず「査定額」を知ることからです。

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    まとめ

    【この記事のPOINT】

    • 家の買い替えは「理由」よりも「売れるか」で決める
    • 買い替えのキャッシュフローや売却のコツを知らないと買い替えは失敗する
    • 住宅ローンの支払い状況によって、買い替えの流れや方法は変わる
    • 買い替えで損失が出た場合、控除で損失を抑えられることがある
    • 賃貸という選択肢もあるが、デメリットもある
    • 買い替えをするなら、まず相場を知るために査定する

    家を買い替えるうえでもっとも重要なのは、購入資金のねん出です。

    また、頭金も多く用意できるに越したことはありません。

    まずは売却することを考え、無理のない買い替えをしましょう。

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