家売却の流れ

2020-09-15

個人売買で住宅ローンは組めない?家売却前に確認したい5つのこと

できるだけ費用を抑えたいな...

個人売買ってできるのかな?

兄弟やご近所さんのような親しい仲であっても、個人売買を円滑に行うことは難しいです。

ここでは「住宅ローンを含めた家を個人売買するリスク」と「個人売買でなくても売る方法」を説明していきます。

目次

    その1.家を個人売買するメリットとデメリット

    個人売買のデメリット

    家の個人売買のデメリット

    • 売却に関わる交渉や手続きを、すべて自分で行う必要がある。
    • 不動産に不具合があった場合の責任を負う必要がある。
    • 自身で司法書士などの専門家を探して依頼する必要がある。
    • 住宅ローンを組むのが難しい。

    不動産取引に関する手続きは専門性が高く、それでいてミスや不備が重大な結果を招くリスクをはらんでいます。

    個人売買でも、自身で売却に関わる契約書をすべて作成することは非常に難しいため、司法書士や弁護士に依頼するなど関わってくる人が多くなってきます。

    不動産売買に必要な書類をまとめてみたのでこちらも参考にしてみてください。

    不動産売買に必要な書類(売主)
    • 登記簿謄本
    • 売買契約書
    • 重要事項説明書
    • 土地測量図・境界確認書
    • 物件の図面や設備の仕様書など
    • 固定資産税納税通知書
    • (集合住宅の場合)維持費等の書類
    • (集合住宅の場合)集合住宅の規約
    • 実印
    • 身分証明書
    • 印鑑証明書
    • (売却する不動産の住所と現住所が違う場合)住民票
    • (売買代金振り込み用の)銀行口座の通帳
    • (住宅ローンを利用している場合)ローン残高証明書
    • 登記済権利書又は登記識別情報
    • 建築確認済書および検査済書、建築設計図書

    など

    上記のように不動産売買に必要な書類はとても多く、これらを自分で用意しなければなりませんし、ミスも生まれやすいので注意しましょう。

    また、書類によっては法務局などで取得しなければならないものもあります。

    こういった専門家への報酬やコストパフォーマンスを考えると、仲介業者に委託した方が労力や心労を軽減できるという意味で割安に感じるかもしれません。

    また、知人や親族間以外での個人売買では、自身で広告を作成するといった販売活動を行わなくてはならず、手間も非常に多くなります。

    個人売買のメリット

    最大のメリットは、仲介を委託した不動産業者に手数料を支払う必要がないことです。

    一般的な仲介手数料は売買価格の3%+6万円(税別)なので、仮に3,000万円の物件を売却した場合だと96万円になりますが、個人売買だとこの分が0円で済みます。

    また、消費税の負担もありません。

    仲介手数料と消費税の負担がないことが個人売買のメリットです。

    その2.家の個人売買で起こるおもなトラブル

    家の個人売買で起きるおもなトラブルは以下の2点です。

    家の個人売買で起きるトラブル

    • 重要事項説明書を自身で用意しないとローンを組む売買ができない
    • 売主が10年間の瑕疵担保責任を負うことになる

    不動産の取引に関する手続きは専門性が高いといいましたが、中でも特に重要なものが「重要事項説明書」の作成です。

    多くの個人売買では重要事項説明書は必要がないのですが、この説明書がないと金融機関が購入側に住宅ローンを融資しないという場合もあります。

    また、不動産売買では売主は瑕疵担保責任を負うことになります。

    つまり、売却した不動産に問題があった場合、売主が原則10年間は責任を負いますよ、というものです。

    瑕疵担保責任

    瑕疵担保責任とは、売買した物件に売主から伝えられていない欠陥や不具合があったとき、売主が負担するべき責任のことです。

    ただし、売買契約前にすでに告知している欠陥や不具合については責任を負う必要はありません。

    個人売買における瑕疵担保責任の場合、買い手との交渉次第で責任が免除されることもあります。

    また、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間は、「買主が瑕疵を知ったときから1年間」と民法で定められています。

    しかし、個人売買における期間については両者の協議で自由に定めることができます。

    そのため、期間の取り決め内容に関しては契約書に特約として記載するようにしましょう

    ここで勘違いしてはいけないことは、責任を負うのはあくまで売主であり、不動産仲介業者に瑕疵の責任はないということです。

    ※2020年4月に施行される民法(債権法)改正によって、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変更となり規程が大幅に見直されます。

    個人売買で起きやすいトラブルへの対策

    なお、以下では、個人売買だからこそ起きやすいトラブルを未然に防ぐために、対策をまとめました。

    個人売買のトラブルへの対策

    • 不動産情報は正確に伝える
    • 古い測量図は新しく作り直す
    • 灯籠や庭石は売主が撤去
    • 1月1日、7月1日近辺の取引は避ける

    1. 不動産情報は正確に伝える

    物件を高く売るために不利な情報を隠したりすることなく、全てを伝えておきます。

    不動産の情報は引き渡し後も隠し通すことはできず、発覚すれば白紙解約の恐れがあります。

    2. 古い測量図は新しく作り直す

    測量図が古く情報が不正確だと、買主が建物を建てる際の計画にも影響を及ぼしかねず、解約の原因になりやすいため、古い場合は新しく作り直しましょう。

    3. 灯籠や庭石は売主が撤去

    庭に灯籠や庭石などがある場合は、売主が撤去するのが慣例です。

    4. 1月1日、7月1日近辺の取引は避ける

    1月1日と7月1日はそれぞれ公示価格と路線価の発表日なので、売却価格とのギャップが不透明感を招く恐れがあります。

    不動産鑑定士による価格算出を依頼するか、この両日近辺を避けるのが無難です。

    個人売買のリスクを考えると、仲介手数料は決して高くはない

    個人売買を行う際のメリット・デメリット

    不動産の専門家の多くは、個人売買についてあまり推奨をしていないという現実があります。

    理由はさまざまですが、やはり不動産取引に精通している専門家が仲介をして交渉や各種手続きを進めた方がスムーズで、トラブルが起きにくいというメリットがあるからです。

    仲介手数料は決して安い金額ではありませんが、高額取引になりやすい不動産を個人が取り扱うのは、想像を超えるようなリスクが伴います

    個人売買で家を売却することは不可能ではありませんが、仲介業者に支払う手数料はサービス内容を考えると決して高いものではありません。

    その3.個人売買によって家を売るまでの基本的な流れ

    不動産業者に仲介を依頼することなく、個人間で家を売却するまでの流れをまとめました。

    個人売買の流れ

    • 事前準備
    • 価格の算出
    • 買い手探し
    • 売買契約

    個人売買の流れ1:事前準備

    弁護士に作成を依頼した契約書、もしくは売買契約公正証書を準備します

    弁護士や公証役場の関与は必須ではありませんが、個人売買は親族間で行われることが多いため、第三者の存在がトラブルの防止につながります。

    自分で契約書を準備するのは大変なうえトラブルにつながる可能性もあるので注意しましょう。

    個人売買の流れ2:価格の算出

    個人間取引なので、双方が合意していれば売却価格はいくらでもいいのですが、その不透明さがトラブルの原因になることがあります。

    そこで不動産鑑定士に依頼をして、客観的な価格を算出することをおすすめします

    個人売買の流れ3:買い手探し

    個人売買は、親族や知人の間などですでに買い手が決まっているケースが多く、その場合は、当然ですが買い手探しは不要です。

    そうではなく、知らない人を相手にした個人売買の場合、インターネット上のサービスなどを利用して、自力で買い手探しをすることになります

    広告のやりくりや管理もしなければなりません。

    個人売買の流れ4:売買契約

    先述のように、弁護士の作成による契約書もしくは公正証書による売買契約書を作成し、締結します。

    可能であれば、契約の際に設備表(引き渡しの対象となる住宅設備の一覧)と物件状況報告書(境界確認やリフォーム、修繕の履歴情報)を準備して添付すれば、トラブルの防止に役立ちます。

    正確な物件情報を伝えないと瑕疵担保責任を問われる可能性があります。十分注意しましょう。

    その4.家を個人売買する方法

    家の個人売買は、基本的には親子や兄弟などの親族間で行われることがほとんどです。

    しかし、その他にも個人売買する方法はあります。

    個人売買する方法

    • 不動産のオークションサイトを利用して売却する方法
    • おうちダイレクトを利用して売却する方法

    (おうちダイレクトはヤフー株式会社とSREホールディングス株式会社が共同で運営しているサービスです。)

    上記の2点があります。

    親族や知人間でやり取りをするのと同様、メリットは仲介手数料が無料であることなのですがデメリットもあります。

    オークションでは買い手側が競争する心理が働くため、相場よりつり上がることもある反面、入札が少なければ安い金額で落札され思ったとおりの値段で売ることができない可能性があります。

    おうちダイレクトでは、不動産のネットワークには登録できないため、他の不動産会社を利用している買い手やスーモなどのポータルサイトを利用している買い手には見てもらうことができないので、買い手が見つからない可能性もあります。

    個人売買ができるサービスはさまざまありますが、やはり不動産仲介会社に仲介を依頼した方が売却できる可能性は上がるでしょう。

    その5.個人売買でも、関わる必要がある「専門家」

    個人売買で家を売る場合、すべて自分で手続きをするので専門家の出番はないと思われがちです。

    しかし、実際に売却するとなると、多くの専門家との関わりが生じます。おもに関わる専門家を、次にまとめてみました。

    専門家 役割
    不動産鑑定士 第三者による公平かつ客観的な物件価格を算出することで「相場観」をつかめるうえ、取引の透明性向上により流れがスムーズになります。
    司法書士 代金決済時の登記に必要です。
    銀行のローン担当者 住宅ローン返済中の物件を売却した場合、決済時に抵当権を抹消するために関わることになります。
    弁護士または役場の公証人 売買契約書や引き渡し猶予の覚書など、各種書類の作成に必要です。

    このように、「個人売買」といっても完全に個人だけで完結できるわけではなく、多くの専門家に依頼をする必要があることを押さえておきましょう。

    まとめ|売主が納得できる不動産売買は高く売ってくれる不動産会社を見つけること

    • 個人売買で家を売ると、以下のデメリットがある
      • 交渉ごとを自分で行う必要がある
      • 不動産に問題があった場合の責任を負う
      • 司法書士や弁護士、ローン担当者などとのやりとりを自分で行う
    • 個人売買はオークションやおうちダイレクトという方法でも売却できる
    • 手数料を抑えるよりも、高く売ってくれる会社を探す方が手間も含めるとメリットがある
    • 高く売れる不動産会社を見つけるには、「一括査定サービス」の利用がオススメ

    個人売買は、契約書の作成や手続き、法的責任などの関係で簡単ではありません。

    そのため、知人親族間であっても仲介業者を通して家を売却する方がよいでしょう。

    手数料を浮かそうとするよりも高く売ってくれる不動産会社を見つけることが重要です。

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