離婚における不動産売却

2020-09-15

【離婚】持ち家どうなる?住み続ける際の財産分与と3つの選択肢

離婚したら家はどうしよう…?売却?それとも住み続けるべき?

離婚の際に適切な処分方法を選択しなければ、数年後に再びお金のことでもめ事になります。

ここでは「財産分与で困らないための適切な処分方法」「住宅ローンの名義や手続き」「かかる税金」について説明していきます。

離婚後に持ち家に住み続けるデメリット

▼妻が住む場合

  • 夫が勝手に売却する可能性がある
  • 夫がローン名義人の場合、契約違反としてローンの一括返済を求められることがある
  • 収入が少ないと名義を自分に移せず、いつまでも夫の所有物に住まなくてはならない
  • 収入が少ないと住宅ローンを自分名義に変更できない

▼夫が住む場合

  • 家の価値分の財産分与を手持ちの現金から支払わなくてはならない

妻が住み続けると関係を切ることが難しくトラブルになり、夫が住み続けると多額の現金を妻に渡さなければなりません。

離婚するとき、持ち家に住み続けるとさまざまな問題があるため売却するのも一つの方法です。

ただし、住宅ローンを完済しないとそもそも売れないので、できるだけ高く売る必要があります。

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目次

    離婚後はどうなる?持ち家の3つの選択肢

    離婚後の持ち家については、おもに以下の3つの選択肢から対処方法を選ぶことになるでしょう。

    ▼持ち家の対処方法

    • 夫/妻のいずれかが住み続ける
    • 妻/第三者のいずれかに貸し与える
    • 売却する

    どの選択肢がいいかは、住宅ローン残債の状態や妻の収入、現預金の額などによって変わってきます。

    特に住み続ける場合は、誰が住み続け、誰が名義人になるかでリスクも大きく変わってきます。

    住み続ける場合どうする?財産分与の3つのケース

    住み続ける場合、まず確認すべきなのは「住宅ローン残債のあり・なし」です。

    住宅ローン残債なしの場合、夫名義でも共有名義でも名義変更に制限はないので、現金化して財産分与するか、どちらかに譲渡するなどして財産分与をするかの違いになります。

    では住宅ローンありの場合を見ていきましょう。

    ケース1:夫が住み続け、不動産/住宅ローン名義も夫のまま

    このケースの場合、夫の「特有財産」か夫婦の「共有財産」かでも財産分与されるか否かが異なります。

    財産の種類 説明 財産分与
    特有財産の場合
    • 結婚前から持っていた財産
    • 結婚後、夫婦での協力なしに築いた財産
    • 財産分与の対象とならない
    • その財産の維持に夫婦での協力があった場合は対象
    共有財産の場合
    • 名義は問わない
    • 夫婦の協力があって築いた財産
    • 財産分与の対象
    • 不動産の価値の半分を現預金から分与

    つまり、妻が財産分与を受けられるのは以下の場合です。

    【妻が財産分与を受けられるケース】

    • 共有財産と認められる
    • 不動産の価値がマイナス(オーバーローン)にならない

    反対に、持ち家以外の現預金で財産分与できない場合、夫が住み続けることはできません。

    まずは、持ち家の価値がいくらかを「一括査定」で調べておきましょう。

    ケース1の注意:連帯債務・連帯保証からは抜けましょう

    住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人になったままだと、元夫がローンを滞納したり返済能力がなくなったりした際に、妻が返済に応じなければなりません

    住まなくなった家のローン支払い責任を負うことのないように、離婚時には金融機関に相談して連帯保証人や連帯債務者を解除しましょう。

    金融機関の許可が出ずに連帯保証から抜けられない場合、「公正証書」にもし支払いを求められた場合はその分を夫に請求できる旨を記載しておくと安心です。

    ケース2:妻が住み続け、不動産/住宅ローン名義も夫のまま

    妻が親権者となった場合、子どもの養育費や慰謝料の代わりに夫が住宅ローンの支払いを負担するというパターンが多くあります。

    このケースで注意したいポイントとしては、以下のリスクがあることです。

    【夫にローンを返済してもらい住み続けるリスク】
    • 夫が勝手に売却する可能性がある
    • ローン返済が滞ると自分が返済しなくてはならない
    • ローン名義人が住んでいないと住宅ローンの一括返済を求められる

    元夫を信頼できる場合以外は基本的にはオススメしないケースです。

    また、住宅ローン借り入れ先である金融機関との相談が必須なので、夫婦だけで決めずに金融機関を交えて決めるようにしてください。

    ケース2の注意:母子手当などはもらいにくくなる可能性がある

    十分な収入があると認められる場合、母子手当(児童扶養手当)や生活保護を受け取りにくくなります。

    住宅ローンを夫に負担してもらっている場合、その援助も収入と見なされます。

    こういった給付金を受け取りたい場合は「家賃を払って住む」か「売却」のいずれかがオススメです。

    売却を検討する場合は、事前に持ち家の価値がいくらかを「一括査定」で調べておきましょう。

    ケース3:妻が住み続け、不動産/住宅ローンを妻に名義変更

    もっとも理想的ではありますが、もっとも難しいケースです。

    金融機関の承諾が必要なうえに、妻側に返済が可能なほどの十分な収入がないと名義を移すことができません

    もし銀行に無断で不動産の登記名義を妻に変更した場合、以下のようなリスクがあります。

    【登記名義を無断で変えるリスク】
    • 住宅ローンの一括返済が求められる
    • 持ち家が強制競売にかけられる

    一般的には難しいですが、金融機関ごとに対応は異なるのでダメ元で相談だけでもしてみてもよいでしょう。

    ローンが完済している場合、財産分与として何の問題もなく不動産登記名義変更が可能なので、住宅ローンの一括返済ができるならオススメのケースです。

    ケース3の注意:もらう側は財産分与・贈与に税金がかからない?

    財産分与の場合、新たに得た資産ではないため贈与税や不動産所得税はかかりません

    ただ、「財産分与として妥当な額以上の財産を受け取った」場合は利益が発生したと見なされます。

    もっとも、バブル期と違って譲渡益が出るケースは少なく、もし譲渡益が出た場合でも、税法上の控除施策の利用で負担を減らせます

    配偶者控除として2,000万円までの特別控除措置があり、婚姻期間が20年を超えているなど、一定の要件を満たせば利用可能です。

    賃貸契約して有償で妻が借りるという選択肢も

    離婚の際に問題になりがちな不動産は売却して、スッキリ清算するのがベストですが、場合によっては賃貸契約することも可能です。

    不倫の末の離婚など「顔も見たくない」というような相手でなければ、名義を妻に変更するよりも難しくありません。

    内容
    メリット
    • 夫名義でも住む権利を主張できる
    • 児童扶養手当の受給が認められやすい
    デメリット
    • 住んでいる間は元夫とのやりとりが続く

    有償で借りるというところがポイントで、無償の「使用賃借契約」ではなく「賃貸借契約」であると「借地借家法」で元妻の賃借権が保護されます。

    これにより、元夫が勝手に売却を進めてしまい、新たな所有者に「出ていけ」と言われても、借り受けて住む権利を主張できます

    児童扶養手当も、自身で家賃を支払っているのであれば受給が認められやすいため、子どもがいて、かつ今の家に住み続けたい方にはオススメの方法です。

    ただし、賃貸とすると名義人にとっての居住用不動産ではなくなるので、住宅ローンの借入条件を満たせず金利が上がってしまい、貸す側の面倒も多いので、ローン返済が確実に可能でない場合はあまり好まれない方法です。

    離婚後のトラブルを避けるには「売却」!

    不動産は売却して現金化した方がやりとりが簡単

    持ち家がある場合は、離婚時に売却して清算するのが、もっともシンプルで面倒が少ない方法です。

    まずはメリット・デメリットを追っていきましょう。

    離婚時に持ち家を売却するメリット・デメリット

    内容
    メリット
    • 現預金がなくてもトラブルなく財産分与ができる
    • 名義をどう変更するとよいか悩まなくてよい
    デメリット
    • 現金化に平均3ヶ月かかる
    • 住宅ローンが残っていると自由に売却できない

    自由に売却ができない点を除いて、将来的なリスクは少ないので売却は比較的オススメできる方法です。

    また、住宅ローンが残っていても売却する方法はあります

    次の項でローン残債の状態別に売却方法を説明します。

    住宅ローン残債の状態によって売却方法は異なる

    まず、基本的に住宅ローンを完済しないと売却はできません

    ただし、完済できない場合でも売却を可能とする特別な売却方法があります。

    ではどういった場合に売却が可能になるのでしょうか?

    アンダーローン/ローン残債を完済できる場合の売却方法

    「アンダーローン」とは、住宅ローン残債が持ち家の売却額を下回るときです。

    つまり、売却額で住宅ローンの完済が可能な場合のことを指します。

    アンダーローンの場合と現預金でローンの一括返済が可能な場合も通常の方法で不動産売却が可能です。

    ただし、持ち家がいくらで売れるかは売ってみないとわからないので、なるべく高く売却してくれる会社を見つける必要があります

    高く売るには複数社を一括で比較できる「一括査定」の利用がオススメです。

    オーバーローン/ローン残債を完済できない場合の売却方法

    「オーバーローン」とは、住宅ローン残債が持ち家の売却額を上回るときです。

    つまり、売却額で住宅ローンの完済が不可能な場合のことを指します。

    別途資金を用意しても完済はできないが売却したいという場合、「任意売却」という選択肢があります。

    ただし任意売却を進める場合、以下の注意点があります。

    【離婚時に任意売却する注意点】
    • 一度ローンを滞納する必要があるため、個人情報が傷つく
    • 銀行から売却許可を得られる「交渉力のある不動産会社」を探す必要がある
    • 早く売却できないと強制競売にかけられる

    特に不動産会社探しはかなり重要な項目で、任意売却に強い会社を見つける必要があります

    任意売却に強い会社を見つけるには、複数社を一括で比較できる一括査定の利用がオススメです。

    この記事のまとめ

    【持ち家を保持し続けるデメリット】

    • ケースによっては名義変更の必要がある
    • 不動産を保持し続けると税金がかかってしまう
    • 確定申告を必要とする場合がある

    それらを踏まえると持ち家を「売却」で現金化して財産分与をすることは家の処分でもめずに済む方法といえます。

    ただし住宅ローンの完済がないと売却が進められないので、持ち家をなるべく高い価格で売却することが重要です。

    実は不動産の査定価格は、不動産会社によって大きな違いが生まれます。

    場合によっては査定価格に500万円近くの違いが出ることがあります。

    あなたの持ち家を適正な価格で売却するために、まずは一括査定で自宅の査定額を見てみましょう。

    • 離婚後も持ち家に住み続けることはできるが、面倒ごとを避けるなら売却も一つの方法
    • ただし、住宅ローンの完済ができないと売却することができず、離婚が進められないことも
    • まずは、一括査定で持ち家を高く売ってくれる不動産会社を見つける

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