不動産売却の税金

2020-09-15

不動産売却の「買い換え特例」はお得?適用条件と注意点まとめ

「買い替えがしたいけど税金が気になる...」

不動産の「買い換え特例」は、居住用不動産を買い替えた際に譲渡益に対する課税がされないという制度です。
マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除が利用できない場合には非常にオススメな制度です。

この記事では、買い換え特例の適用条件と注意点をまとめました。

この記事のポイント

  • 買い換え特例には「居住用」や「10年以上」という適用条件がある
  • 買い換え特例が適用されると、譲渡益に対する所得税が将来に繰り延べられる
  • 買い換え特例は、譲渡価格が「1億円以下」の場合に適用される

目次

    不動産の買い換え特例が適用される条件

    不動産の流通を促進するために設けられたのが、買い換え特例という制度です。

    買い換え特例とは、自宅を買い替える際、「旧宅(譲渡資産)を売った金額(譲渡価格)よりも買い替えた新宅(買換資産)の取得金額の方が大きい」場合には譲渡所得税が課税がされないという制度です。

    ただし、税金の支払いが免除されるわけではなく、「譲渡益(売却益)に対する課税を将来に繰り延べる」という点には注意が必要です。つまり、譲渡資産に対する所得税は買換資産へ引き継がれることになります。

    ぜひ活用したい制度ですが、それにはおもに以下の条件を満たす必要があります。ポイントになるのは、譲渡資産と買換資産のいずれも「居住用」であることと、旧宅の居住期間と新宅の取得期間です。

    適用条件としては、

    • 居住用財産を譲渡し、別の居住用財産への買い換えであること
    • 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超える居住用財産であること
    • 一定の面積要件を満たしていること
    • 譲渡をした人が過去10年以上、居住用に供していたもの
    • 原則として、譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までに買い換え先を取得し、居住用に供すること

    これらの要件を満たしているかを、事前に不動産会社に確認しておく必要があります。

    なお、買い換え特例は譲渡益に対する課税の問題であり、住宅ローンを利用しているかどうかは無関係です。

    不動産の買い換え特例で注意すべき「4つ」の点

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    買い換え特例の適用条件は前述のとおり。ここでは、その条件を理解したうえで、注意すべき点を説明します。

    買い換え特例での注意1:「10年以上居住した不動産」であること

    居住」と「10年」というのは、買い換え特例を適用するための大前提です。買い替えのときに、旧宅での居住年数が10年を超えているかを確認しましょう。ここでいう居住とは、そこで生活をしているというだけでなく、住民票で証明できなくてはなりません。

    また、通算して10年以上であれば問題はありません。そのため、一時的に転勤などによって居住していない期間があっても、譲渡した日までに通算して10年以上あれば大丈夫です。

    買い換え特例での注意2:個人所有であっても「収益不動産」は適用外

    買い換え特例は「居住用不動産であること」が前提です。この点、個人所有であっても、アパートやマンションなどの収益不動産は適用外となります。なので投資目的の不動産などは特例を受けられないことを確認しておきましょう。

    買い換え特例での注意3:譲渡価格が「1億円以下」の場合に適用

    買い換え特例は、税制改正によって平成26年1月1日以降は譲渡価格が「1億円以下」の場合に適用されます。

    買い換え特例での注意4:「旧宅の譲渡期間」と「新宅の取得期間」に注意

    前述のとおり、「旧宅を譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年の12月31日までに新宅を取得し、その新宅に居住していること、またはその見込みであること」が条件の一つです。この期間に住み替えが完了しているというのが前提なので、期間には十分に注意しましょう。また、手続きについても、住み替え完了後直ちに行いましょう。

    買い替えの特例の他には特別控除もある

    買い換え特例以外にも実は特別控除というものがあります。

    特別控除とは

    特別控除の中に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」というものがあります。これは売却益から取得費などを除いた譲渡所得から3,000万円まで控除ができるものです。

    つまり、譲渡所得が3,000万円以内に収まれば税金が0円になるということです。

    場合によっては特例よりも良いときがあるので不動産会社とよく相談しましょう。また、注意点として

  • 居住用の不動産であること
  • 土地と建物を一緒に売却すること
  • ということを知っておきましょう。上記の場合でないと3,000万円の特別控除は適用されません。

    まとめ

    • 買い換え特例には「居住用」や「10年以上」という適用条件がある
    • 買い換え特例が適用されると、譲渡益に対する所得税が将来に繰り延べられる
    • 買い換え特例は、譲渡価格が「1億円以下」の場合に適用される

    特例の適用条件を満たしていれば買い替えが楽になるかもしれません。もし、自分の物件が特例を満たしていると思った場合は不動産会社に相談しましょう。

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