競売

2020-09-15

競売は費用は安いが実は損?売却期間も1/2になる任意売却の利点5つ

競売申し立てに必要な費用はどれくらい?」「どんな費用が発生するのかな?

競売の手続きを進めていくとさまざまな費用がかかりますが、原則は売却側の負担となるため、事前に競売にはどんな費用が発生するのかきちんと把握しておくことが重要です。

このページでは競売でどのような費用が発生し、いつ誰が負担するのかについて解説していきます。

目次

    不動産の競売で債務者が負担する費用って何がある?

    競売の費用負担は全額債権者になる?

    競売の手続きを進めていく中、

    • 送達や公告に関する費用
    • 現況調査手数料
    • 不動産の評価鑑定料
    • 売却手数料

    などいろいろな費用がかかります。

    費用の負担は誰が行うのか

    上記のような費用は債権者が負担する場合もありますが、原則は債務者負担となるのです。

    申し立ての際、債権者がいったん予納金として納めますが、その後、不動産が売却されればその代金の中から返金してもらえます。そのため、最終的には売却された不動産の所有者である債務者の負担となるわけです。

    ただ、不動産が売却されずに競売の手続きが終了してしまう場合もあります。このような場合は売却代金から支払いができないので、費用負担は債権者になります。

    また、上記以外に債権者は競売申し立て時に申し立て手数料と差押え登記のための登録免許税を負担しなければなりません。

    請求債権額によって競売の費用は変わる

    競売の費用が具体的にどのくらいかかるのかは、競売申し立て時の請求債権額によって変わってきます。

    請求債権額が

    1000万円以上5000万円未満の場合=60〜100万円が相場

    請求債権額が

    5000万円以上1億円程度の場合=150200万円必要になる。

    このように金額に応じてバラバラなのです。

    その他、

    • 競売申し立て手数料として担保権1つにつき4000
    • 差押え登記の登録免許税として債権額に1000分の4を乗じた額

    が費用としてかかります。

    例えば、

    請求債権額が2000万円の場合=8万円の登録免許税

    となります。

    さらに、競売物件を購入しようとしている人が入札するときにも費用がかかります。

    具体的には競売物件を入札する場合、事前に保証金を納めなければなりません。執行妨害による入札の乱立を防ぐ趣旨で保証金を納めることが義務付けられています。入札時に納める保証金の額は売却基準価格の2割です。

    【例】

    売却基準価格が1000万円の場合、入札するためには200万円の保証金を納める必要がある。

    競売後にかかってくる税金などは債務者負担になるの?

    競売の申し立てをしてから不動産が売却されるまでの間にいろいろな税金がかかってきます。高額である不動産にかかる税金は決して安くはありません。そのため、自分が負担しなければならないのではないかと不安に感じている債務者も多いのではないでしょうか。

    競売不動産にかかる税金は

    • 取得に関わる税金
    • 保有に関わる税金
    • 転売した場合の税金

    の3つに分けられます。

    1.取得に関わる税金

    取得に関わる税金には「登録免許税」と「不動産取得税」があります。

    登録免許税

    登録免許税とは、競売で不動産が売却され、所有権を落札者名義に登記する場合に納めなければいけない税金です。

    競売不動産の所有者から落札者名義にする所有権移転登記の他、抵当権、根抵当権などの担保権や差押えの抹消登記の手続きにおいて必要となります。所有権移転登記の場合、原則競売不動産の評価額に2%を乗じて計算するので、数十万円単位になることが多いです。

    例えば、

    競売不動産の評価額が1000万円→「20万円の登録免許税」がかかる。

    これに対し、担保権や差押えの抹消登記は不動産の個数に1000円を乗じて算出するのでそれほどかかりません。

    【不動産取得税】

    不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した場合にかかる税金です。競売による不動産の取得も売買なので、この税金の課税対象となります。不動産取得税は地方税なので都道府県税事務所へ申告後、6月から1年半後くらいに納付書が送られてきたら納付します。

    また、居住用目的で取得した場合や、建物の床面積が基準内の場合は、建物の築年数などによって軽減控除を受けられることがあります。

    登録免許税」、「不動産取得税」は競売不動産を落札した買受人が納付するので、債務者が負担する必要はありません。

    2.保有に関わる税金

    保有に関わる税金は「固定資産税」と「都市計画税」があります。どちらも不動産を保有していることに対してかかる税金で、毎年1月1日現在、市区町村の固定資産課税台帳に登録されている者に課税されます。

    都市計画税の場合、都市計画法で定められた市街化区域(市街地を形成しているまたは今後市街化をはかるべき区域)内の不動産を保有している場合だけ課税対象です。競売で不動産が売却された場合、基本的に年度の途中で権利が移転しますが、その年度分は債務者が負担します。

    その年の1月1日に不動産を保有していた者が1年分の「固定資産税」と「都市計画税」を支払うことになっているからです。通常の不動産取引では物件の引渡し後の支払いは買主負担にするため、残金決済時に精算します。

    そのため、権利移転後は買受人が不動産を保有するので、債務者はその分を請求できるのではないかとも考えられます。しかし、裁判所の判例では返還の必要なしとの見解も出ており、債務者が負担しなければなりません。

    「固定資産税」、「都市計画税」の額は物件の種類や大きさによって変わってきますが、中古住宅の場合、年間7万円から15万円程度が相場でしょう。

    3.転売した場合の税金

    転売者が個人の場合は「譲渡所得税」、法人の場合は「法人税」が課税されます。

    その他、建物については消費税もかかります。これらは転売者にかかる税金ですから課税対象は競売不動産の買受人です。そのため、債務者はこれらの税金を負担する必要はありません。

    競売を取り下げるのにも費用がかかるって本当?

    例えば手続きを任意売却に切り替えるためには競売を取り下げなければなりませんが、費用がかかるのか気になるところでしょう。競売の取り下げにかかる費用を考える場合、

    • 取り下げ時に支払う費用
    • 申し立て時に納めた費用

    の2点を見ていく必要があります。

    まず、競売の取り下げ自体にかかる費用に差押え登記抹消嘱託用の登録免許税代が必要です。具体的には

    不動産1個につき1000円で上限は2万円です。

    これに対して、競売の申し立て時に予納金を納めますが、取り下げした場合、納めた予納金額から競売手続きで使用した費用を差し引いた額が戻ってきます。

    一般的には

    納めた予納金の半額以下

    であることが多いです。

    しかし、早く取り下げればそれだけ競売手続きで使用した費用も少なくなるので、それ以上の予納金額を取り戻せます。競売で売却された場合の費用と任意売却の費用の違いも知りたい人も多いのではないでしょうか。

    競売で売却された場合

    この場合、競売手続きで必要となった実費を債務者が最終的に負担します。不動産の価格にもよりますが60万円程度です。

    任意売却の費用

    これに対して、任意売却の費用は

    • 仲介手数料
    • 登記手数料
    • 後順位担保権者に対する担保解除料
    • 引っ越し費用

    などを合わせて少なくとも100万円程度かかります。

    手続きの費用面だけを見ると任意売却よりも競売の方が安く、手続き全体の経済的負担を考えると競売よりも任意売却の方が少なくなるといえます。

    自己破産も選択肢の一つですが、申し立て時に納める予納金が50万円以上、弁護士費用が35万円程度で計85万円以上の費用がかかります。そのため、任意売却に比べても安く済むとはいえません。

    競売を弁護士に相談したらいくらかかる?

    債権者から競売の申し立てをされてしまったりした場合、債務者はどのように対処すればよいのでしょうか。また、競売から任意売却に切り替えたい場合も同様にどのようにすればよいのかわからないと思います。

    競売や任意売却の手続きを理解するためには、ある程度の法律知識を要するのでわからないのは無理もありません。このような場合、競売の対処法や任意売却について弁護士に相談しようと考える債務者も多いのではないでしょうか。

    競売や任意売却について弁護士に相談するとどのくらいの費用がかかるか気になるところです。競売の場合は基本的に相談のみとなるでしょう。一般的に弁護士の相談料は30分5000円が相場です。時間を超過すれば数千円の追加料金が発生します。しかし、初回は無料で相談に乗ってくれる弁護士もいます。

    任意売却の場合は、相続、債務整理、事業整理などの業務が同時に発生する際は数十万円単位の費用がかかりますが、任意売却をするだけであれば、競売と同様、相談料のみで済みます。任意売却の相談をしたいけれど、なるべく費用を抑えたいというのであれば、任意売却専門の不動産会社にするとよいでしょう。

    手続きの際に仲介手数料や登記手数料は必要となりますが、売却代金の中から支払われます。そのため、原則自己資金を持ち出す必要がありません

    競売時には予納金という費用がかかってくる!

    予納金っていったいなんだろう?

    債権者が競売を申し立てる際、裁判所に対して予納金を支払います。これは競売にかかる費用をあらかじめ裁判所に保管しておき、円滑に手続きを進められるようにする目的で支払われるものです。

    申し立て時に債権者が自己資金で支払うのですが、競売手続きがそのまま進んで不動産の売却が実施されたら、その代金から債権者が予納金の返金を受けられます。そのため、最終的に債務者が予納金を負担する場合もあるので、理解しておく必要があります。

    債権者は申し立て時に予納金をどのくらい支払うのかというと、請求債権額が5000万円未満の場合は60〜100万円、5000万円以上の場合は150〜200万円が相場です。数十万円から数百万円単位の額になるので、債務者にとっても見逃せない費用だといえるでしょう。

    予納金の残金が後で戻ってくるって本当?

    競売申し立て時に支払った予納金は手続き費用として使用されます。手続きが進んで不動産が売却された場合、その代金から最初に支払った予納金が債権者へ全額返金されるのが原則です。ただ、予納金の額が売却代金の額を上回る場合は、その範囲内での返金となります。

    しかし、全ての競売手続きが不動産の売却まで進むわけではありません。競売を取り下げた場合は不動産の売却を実施する前に手続きが停止します。また、売却を実施しても買受人が現れなかったり、売却しても配当金の発生する見込みがなかったりするときには競売が取り消されます

    このような場合、不動産の売却が行われないため売却代金から予納金ができません。そのため、申し立て時に支払った予納金のうち、競売手続きの費用として使用していない残金だけ返金されるのです。

    早めに競売を取り下げれば、予納金から手続き費用として使用される金額も少なくなり、返金を受けられる予納金の額も多くなります。

    競売と任意売却で費用はどのくらい異なる?

    競売も任意売却も手続きする際費用がかかります。双方どのくらいかかるのでしょうか。

    競売の場合

    競売の場合、債務者が直接裁判所に支払う費用はありません。しかし、最後まで手続きが進んで不動産が売却されると、債権者の支払った予納金が売却代金から返金されます。そのため、実質的には債務者が予納金を負担することになり、だいたい60万円程度です。

    任意売却の場合

    任意売却は仲介手数料や登記手数料を始めとする諸費用を合わせて合計100万円以上かかることも少なくありません。

    【例えば売却金額が1000万円の場合】

    仲介手数料 40万円
    登記手数料 1〜2万円
    引越し費用 10〜30万円
    担保解除料 10〜30万円
    合計 100万円以上

    費用がかかっても任意売却がいい理由

    競売は裁判所主導で手続きが進められていくので手間がかからない、かかる費用は任意売却よりも安いといったメリットがあります。

    これに対して、任意売却のメリットは

    • スピーティーに高値で不動産を処分できる
    • 原則自己資金の持ち出しがない
    • 周りの人に知られにくい

    このようにどちらにもそれぞれメリットがあります。

    また、任意売却では建物の明け渡し時期についてある程度融通をきかせてもらえたり、引っ越し代や諸費用を配分してもらえたりすることもあります。ローンを返済できなくなった場合には、自己破産や個人再生などの債務整理をする方法もあります。

    しかし、個人再生は手続きするときに数十万円単位の費用がかかり、手続き後も数年間借金を返済し続けなければならないので負担が大きいです。自己破産は借金こそ免除されますが、生活に一定の制限が課せられて不便が生じます。

    また、手続きは管財事件になるので高額な予納金が必要です。手続き面の費用、残債、手続き後の生活など総合して判断すると債務整理は慎重に検討するのがよいでしょう。

    まとめ

    • 競売の費用は原則債務者が負担する
    • 競売よりも任意売却の方が費用はかかる
    • 費用はかかるが任意売却にはメリットが多い

    競売も任意売却も費用がかかる点では同じです。また競売では市場よりも低い価格で売却されてしまいます。任意売却は、他の人に知られずに売却ができたり引っ越し代金を捻出できたりとメリットが多いうえに市場に近い価格で売却することができます。もし、住宅ローンが払えずに悩んでいる人がいたら不動産業者と任意売却について相談してみるのも一つの方法です。

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