競売

2020-09-15

競売の取り下げ期限と取り下げて任意売却する方法

競売を取り下げたい…。どうすればいい?

競売を取り下げるには、金融機関から裁判所に「取下書」を提出してもらう必要があります。

この記事では、取下書を提出してもらう方法競売を取り下げられる期間を説明していきます。

目次

    競売の申し立ては取り下げられる?

    競売の申し立てをどうやって取り下げるのか

    不動産競売の申し立ては、対象不動産所在地を管轄する地方裁判所に対して行いますが、競売の取り下げも同じ裁判所に対して行います。

    競売の取り下げは、申し立てをした債権者のみができ、不動産を差し押さえられた者はできません

    そのため、競売を取り下げるためには、債権者の協力が必要となります。

    競売の取り下げは、管轄の地方裁判所に対して取下書を提出して行います。

    取下書には競売の事件番号、日付、当事者、競売取下げの対象となる不動産を記載しなければなりません。

    また、取下書には債権者の取り下げ意思を確認するため、押印することになりますが、印鑑は原則、競売申立書に押印した印鑑と同一であることが求められます。

    競売申立書に押印したものと違う印鑑で押印した場合、実印であることを要し、印鑑証明書も提出が必要です。

    競売が取り下げられると裁判所書記官は差押登記の抹消嘱託をするのですが、手続きの際登録免許税を納めなければなりません。

    そのため、競売の取り下げの際には、取下書とともに収入印紙の提出が必要です。

    差押登記の抹消嘱託の手続きで発生する登録免許税の額は、不動産1個につき1000円です。

    取り下げ対象となる不動産が土地1筆、建物1個である場合、2000円の収入印紙を提出します。

    競売が取り下げられる期間はいつまでなのか

    競売の取り下げは、売却実施後に買受人が代金を納付するまでであればいつでも可能です。

    しかし、差押債権者が単独で取り下げができる場合とそうではない場合があるので注意が必要です。

    差押債権者が単独で競売の取り下げができるのは、買受けの申出があるまでとなっています。

    買受けの申出があるまでとは、開札期日(買受申出した人が提出した入札書を開く日)に最高価買受申出人が決定する時までをいいます。

    そのため、入札が開始された後でも競売の取り下げが可能です。また、規定上は最高価買受申出人が決定するまでであれば取り下げ可能なので、開札期日でも取り下げ可能だといえます。

    ただし、開札手続きを行う執行官へ競売の取り下げを通知するには一定期間必要なので、取り下げは開札期日の前日までにした方がよいでしょう。

    開札し売却許可確定前となると、最高価買受申出人および次順位買受申出人の同意が必要になります。さらに、売却許可決定確定後から代金納付までは買受人の同意が必要です。これらの、同意を得られる確証はないので、取り下げ可能とは考えない方が無難です。

    競売の取り下げには条件はあるのか

    競売を取り下げるかどうかは債権者が判断する事項なので、債権者が考える条件を満たせれば取り下げに応じてもらえるでしょう。

    ただ、債務者がローンを滞納してから数ヵ月程度経過しており、お互いの関係は決して良好とはいえません。

    また、ローン契約では、期限の利益喪失(ローンを毎月分割返済すればよいという債務者の権利がなくなり、一括返済しなければならなくなること)が定められており、競売の申し立て段階ではこの状態にあります。

    そのため、債権者が競売の取り下げに応じる条件として、ローン債務全額の支払いを要求する場合が多いです。

    ただ、すべての債権者がローン債務全額を返済しなければ競売の取り下げに応じないわけではありません。

    債権者によっては交渉次第でローン債務全額を返済しなくても取り下げに応じてくれる場合があります。

    例えば、まとまった金額を一度に返済する代わりに、少し債務額を減額してもらうことも可能です。また、ローン債務が400万円あるうち、200万円だけ一部返済し、残りは3年間で毎月6万円程度返済する条件で取り下げてもらえる場合もあります。

    ローン債務全額を返済できない場合でも、競売の取り下げを諦める必要はありません。債権者と交渉する場合、誠意を見せることが大事です。

    そのうえでローンを返済できなくなってしまった理由を伝えれば、債権者も理解してくれるでしょう。

    しかし、競売を取り下げたいと考えている人の中には、まとまったお金を用意できない人もいます。このような人は任意売却を考えてみるとよいのではないでしょうか。

    任意売却は市場価格に近い価格で処分できる可能性が高くなります。

    それによって債権者側も回収できる債権額が多くなるので、悪い話ではありません。債権者によっては任意売却することで競売の取り下げに応じてくれる場合もあるので、交渉してみる価値はあります。

    また、競売の取り下げはいつでもできるというわけではありません。債権者が単独でできるのは基本的に開札期日の前日までです。

    特に競売開始決定通知、現況調査の通知がきている場合はあまり時間がないので、急いで債権者と交渉し、競売の取り下げに応じてもらえるようにしなければなりません。

    競売の取り下げと取り消しは何が異なる?

    競売の取り下げは債権者の意思によって手続きを停止させる行為です。

    これに対して、手続きが進行している競売を裁判所側が停止させることもできます。

    これを競売の取り消しといいます。競売の取り下げと取り消しの違いは申立人である債権者が行うか、手続きを管轄する裁判所が行うかという点です。

    また、取り下げをする場合は、適法に申し立てがされた競売を対象とするのに対し、取り消しの場合は、手続きが違法に行われている競売が対象になるのも大きな違いです。

    競売の取り消しはどのような事由で行われるのかというと、まず競売によって差し押さえた不動産が滅失している場合です。

    不動産を処分して換価し、その代金を債権者に配当する目的で競売手続きが進められます。しかし、対象不動産がなければその目的を達成できないので、裁判所が手続きを取り消すのです。

    次に競売の手続きをしても申立債権者に配当が回らない場合です。

    競売によって不動産を処分できた価格が手続き費用と申立債権者の優先する債権の債権額の合計よりも下回る場合、申立債権者に配当できません。

    ここでいう優先する債権は、差押債権者より先順位の抵当権、根抵当権、先取特権、不動産質権、仮登記担保権等の被担保債権および交付要求をした租税債権者の債権等が含まれます。

    配当がゼロになるのであれば競売手続きをする意味がないので取り消し事由となっています。

    それから、売却の見込みがない場合も取り消し事由です。裁判所が3回売却を実施しても、買受けの申出がなく、売却の見込みがないと判断された不動産は手続きが停止され、申立債権者に通知されます。

    その後、申立債権者が3ヶ月以内に売却実施の申出をしないと裁判所によって競売が取り消されます。

    また、申立債権者が売却実施の申出をした場合でも、買受けの申出がなかった場合も同様です。

    これらの事由で競売が取り消された場合、債務自体は残ります。そのため、債務者は債権者に対しての返済義務も継続するのです。

    もし返済できない場合は任意整理、個人再生、自己破産などの債務整理をして対処することになるでしょう。

    競売の取り下げにかかる費用は返ってくる?誰に相談しよう?

    競売を取り下げると予納金や保証金などの費用はいくら返ってくるのか

    不動産競売の申し立てをする場合、予納金を納めなければなりません。

    不動産競売は、差押え登記の嘱託、現況調査、不動産の評価、売却実施などの手続きを経て進められていきます。

    しかし、その際に費用がかかり、必要となる額も少なくありません。そのようなことから、あらかじめ競売の申立人に予納金を納めさせ、それを裁判所が不動産競売の各種手続きの費用に充てる形を取っています。

    また、競売不動産の入札を行う場合、事前に保証金を支払わなければなりません。不動産競売の手続きをする場合、売却基準価格(競売により不動産を売却する基準となる額)が定められますが、その2割の額が必要となります。

    例えば800万円の競売不動産を入札しようとする場合、160万円の保証金を支払う必要があるということです。

    競売不動産を落札する予定のない人が安易に入札できないように保証金の支払いが義務付けられています。そこで競売を取り下げた場合、予納金や保証金はどのくらい返ってくるのか気になるところです。

    予納金も保証金も数十万円から数百万円単位になるので、返ってこないと大きな損失を被ってしまいます。

    まず、予納金ですが競売手続きが売却まで進み、配当が実施された場合、申立人が納めた予納金は、売却による配当原資の範囲内であれば償還を受けられます。

    しかし、競売手続きの途中で取り下げた場合、売却まで進まないので売却代金は発生しません。

    そのため、申立時に納めた予納金の残りがある場合だけ戻ってきます。

    例えば、申立時に80万円の予納金を納めた場合、取り消しまでの競売手続きで20万円の費用がかかった場合には60万円が戻ってくることになります。

    予納金を少しでも多く返金してもらいたければ、なるべく早めに競売の取り下げをするとよいでしょう。

    次に保証金ですが、落札者以外の人は返金してもらえますが、落札者の保証金は買受代金の一部になり、残代金が未納付の場合は没収されます。

    保証金納付後、競売が取り下げられた場合は全額返金してもらうことが可能です。

    競売を取り下げて任意売却をすることは可能か?

    任意売却をするならいつまでに取り下げなくてはならないのか?

    競売から任意売却に手続きを切り替えるためには、まず競売を取り下げる必要があります。

    そこで競売の取り下げはいつまでにしなければならないのかというと、落札者(買受人)が代金を納付するまで可能です。また、原則落札者が決まっていない開札期日の前日までは、債権者の意思で取り下げることが可能です。

    ただ、任意売却をする場合、買主にリスクが生じないように確実に差押えの登記を抹消しなければなりません

    そのために競売の取り下げは債権者が単独でできるリミットの開札期日の前日までに、取下書を管轄の地方裁判所に提出する必要があるでしょう。

    競売を取り下げる場合、開札期日がいつなのかを把握しておくことが大切です。

    競売の取り下げは任意売却の当日よりもその前にした方がよいでしょう。

    任意売却の当日は残金決済、物件の引き渡し、各担保権者や債権者への売却代金の配当などいろいろな手続きをしなければなりません。

    さらに、残金決済後は登記手続きをするために法務局に行くことになります。

    そのうえに競売の取り下げのために管轄の地方裁判所に行くとなると手続きの負担が大きくなってしまうでしょう。そのようなことから、可能であればその前に競売の取り下げをするのが理想です。

    競売を取り下げて任意売却するまでの流れ

    債権者にメリットがないと競売を取り下げたうえでの任意売却に応じてもらえません。

    そのため、競売よりも高い価格で購入してもらえる買主を見つけて債権者と交渉する必要があります。

    交渉によって債権者が納得できる条件や額での任意売却を提示すれば、競売の取り下げに協力してもらえるでしょう。

    債権者に任意売却に応じてもらえた場合、債務者である売主、買主、債権者の当事者で任意売却の残金決済日を決めます

    また、複数の債権者がいる場合、売却代金の配当額も調整しなければなりません。

    任意売却当日前までに競売の取り下げをしてもらえない場合は、その準備をしておく必要があります。

    一方、債権者と交渉しても競売の取り下げに応じてくれない場合もあります。

    このような場合には任意売却ができないので、競売手続きがそのまま進んで不動産の売却が実施されてしまいます。

    競売による売却代金は低いので、その分、多くの借金が残ってしまう可能性があります。場合によっては債務整理する必要が出てくるでしょう。

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