土地売却の査定

2020-09-15

こんな安いの?土地売却額を1分で知る方法と失敗しない5つの注意点

土地を売りたいけど、何をしたらいい?

土地を売りたいと思ったら、失敗しないために押さえておくべきことがあります。

ここでは「土地を売るための5つのポイント」と「土地売却の基本」を説明していきます。

目次

    土地を売りたい人が知るべき5つのポイント

    土地を売る際には、押さえておきたいポイントがあります。

    【土地売却の5つのポイント】

    • 土地の売却期間は長めに見積もる
    • 固定資産税を最小限にするために早く売る
    • トラブルになりやすいので個人間での売買はしない
    • 不動産会社との契約は「専任媒介契約」を結ぶ
    • 売れない土地なら「損切り」する

    ポイント1.土地の売却期間は長めに見積もる

    不動産売却には平均3ヶ月ほどの期間がかかります。

    ただし、土地の場合は「測量」や「境界確認」が必要で、測量・境界確認自体に3~4ヶ月ほどかかります。

    売りに出してからも、立地条件や土地の状態などによっては5年以上も売却に時間がかかっている事例もあります。

    損切り」を視野に入れて買い手を早く見つけるといった工夫をするのはもちろんですが、長期間売れないことも想定して固定資産税の支払い準備をすることは必要です。

    土地を売りに出すのが遅くなるほど売却期間は長くなるので、なるべく早く売りに出すようにしてください。

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    ポイント2.固定資産税を最小限にするために早く売る

    土地は早く売らないと、所有している間「固定資産税」がかかり続けます

    固定資産税は1年単位でかかるものなので、年単位で早く売れなければ意味がないと思うかもしれません。

    ですが、売却後の固定資産税は買主に日割りで払ってもらうことができます。

    1日でも早く売れれば、その分の税金を支払わなくて済むのです。

    ポイント3.トラブルになりやすいので個人間での売買はしない

    土地を個人間で売買すると、法的なトラブルに巻き込まれる可能性があります。

    個人間で売買するとなると、以下のデメリットが発生します。

    土地の個人売買で起きるおもなデメリット

    • 自分で契約書の用意をしなくてはならない
    • 瑕疵(かし)担保責任を負うことになる

    不動産会社に売却を依頼すれば、上記のことは不動産会社に任せることができます。

    手数料は支払うことになりますが、後々のトラブルを避けるためには、土地を個人間で売買することは避けましょう。

    ポイント4.不動産会社との契約は「専任媒介契約」を結ぶ

    土地を売りたい場合は、「専任媒介契約」を結ぶことをオススメします。

    土地売却を不動産会社に依頼すると、以下の3つのうちいずれかの契約を結ぶことになります。

    【土地を売るときの契約の種類】
    契約の種類 内容
    一般媒介契約 複数社に売却を依頼できる。
    専任媒介契約 1社にのみ売却を依頼できる。自己発見取引が可能。
    専属専任媒介契約 1社にのみ売却を依頼できる。自己発見取引は不可。

    一般媒介契約では、不動産会社が売却活動に積極的でない場合があります。

    不動産会社は売却してはじめて成功報酬が受け取れるので、自社以外の不動産会社と成約してしまうと1円も入らなくなります

    ポイント5.売れない土地なら「損切り」する

    損切りとは、安くても売却することで税金や維持費などの損失をカットすることです。

    以下のような土地であれば、損切りをオススメします。

    【損切りすべき土地】

    • 収益性がない
    • 現在誰も住んでいない
    • 今後利用する予定がない

    土地を売りたい人は最初に何をすべき?土地売却の手順

    【土地売却の手順】
    • 相場調査やローン状況整理などの準備
    • 不動産会社に査定依頼
    • 不動産会社の選定
    • 不動産会社と媒介契約の締結
    • 広告・見学などの販売活動開始
    • 購入希望者との条件交渉
    • 買主との売買契約締結
    • 買主への土地の引き渡し

    1.相場調査やローン状況整理などの準備

    もし土地を購入したときのローンが残っている場合、ローンを完済しないと売却ができないためローン残債の確認が必要です。

    また、査定に出す前に路線価を調べたり、似た立地の土地の価格を調べたりして、自分の土地の売却価格をある程度予測しておきます。

    【土地の相場は査定しないとわからない】

    ※ただし、土地は形状や水道やガスの配管の整備・未整備などによって買い手のつきやすさが変わり、実売価格が異なってきます。

    実際に査定してみないと正しい相場はつかみにくくなります。

    まずは査定をしてみましょう。

    2.不動産会社に査定依頼

    査定とは、不動産会社に実際の売却事例や今後の見通しなどをもとに、おおよその売却価格を出してもらうことを指します。

    査定には「机上(簡易)査定」「訪問査定」の2種類があります。

    【査定の種類】
    机上(簡易)査定 実際に不動産は見ずに、立地条件や坪単価などをもとに価格を出す。
    比較的早く査定額が出るが、精度は高くない。
    訪問査定 実際に不動産を見てもらい価格を出す。
    比較的正確な価格は出るものの、訪問が必要なので時間がかかる。

    また、土地は「仲介」で売るか「買取」で売るかによっても査定額が異なります。

    【土地売却の方法】
    仲介 不動産会社が買い手を探して、売却の仲介をしてくれる方法。
    相場に近い価格で売れるが、買い手が見つかるまでは売れない。
    買取 不動産会社に土地を買い取ってもらう方法。
    相場の6~7割くらいの価格になるが、早く売ることができる。
    しかし、不動産会社が買い取ってくれないこともある。

    • 急いでいないなら訪問査定がオススメ
    • 訪問査定を依頼するなら、最低限の掃除は必要
    • 仲介と買取で悩む場合は、それぞれの査定額を出してもらう
    • 査定額は複数社を比較することで、500万円も差が出る可能性があるので必ず比較する

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    3.不動産会社の選定

    土地売却を依頼する不動産会社は最終的に1社、多くても2~3社に絞ることになります。

    【土地売却時の不動産会社を選ぶ基準】
    • ホームページの更新頻度が高い
    • 行政処分歴がない
    • 担当者が物件の悪いところも話してくれるので信頼できる
    【懇意にしている会社があっても……】

    大きな金額が動くのが不動産売却です。
    そのため、昔から付き合いのある不動産会社だからといっても信頼しきるのは怖いものです。

    他社にも査定を依頼し、それをもとに質問や相談をすることで、より信頼して任せることができます。

    査定額や不動産会社を比較するなら「イエイ」がオススメです。

    4.不動産会社と媒介契約の締結

    不動産会社に売却を請け負ってもらう契約を結びます。

    【媒介契約の種類】
    • 一般媒介契約……複数社との契約が可能。
    • 専任媒介契約……1社とのみ契約が可能。自己発見取引も可能。
    • 専属専任媒介契約……1社とのみ契約が可能。自己発見取引は不可能。

    5.広告・見学などの販売活動開始

    売り出し価格を決めて、チラシ広告や不動産ポータルサイトへの物件掲載、実際の土地への見学者の案内を始めます。

    • 専任、専属専任媒介ならば不動産会社から販売活動の報告がある
    • 広告やポータルサイトの掲載情報はウソや不足がないかチェックすべき

    6.購入希望者との条件交渉

    購入希望者が現れたら、売却の条件を交渉します。

    このとき、価格の値下げ交渉や、「土地を分筆して買いたい」「更地にしてもらいたい」などの条件交渉があります。

    • 土地の買い手はなかなか見つからないので、原則価格交渉には応じる
    • 100万~200万円の値下げは想定して、必要ならば高めに価格を設定しておく

    7.買主との売買契約締結

    買主と契約内容を確認して、売買契約を締結します。

    【土地の売買契約で行うこと】
    • 買主への重要事項説明
    • 買主からの手付金の受け取り
    • (古家が残る場合)現状渡しか更地渡しか取り決める

    また、売買契約が締結したタイミングで不動産会社への「仲介手数料」を支払うことが通例です。
    媒介契約時に取り決めますが、通常は売買契約締結時に半額、物件引き渡し時に残額すべてを支払うことになります。

    8.買主への土地の引き渡し

    実際に買主に土地を引き渡します。

    【土地の引き渡しで行うこと】
    • 所有権移転登記
    • (住宅ローンの残る土地なら)抵当権抹消登記
    • (敷地に入るための鍵などあれば)鍵の引き渡し
    • 購入代金の残額の受け取り

    売却価格=手取り額ではない!土地を売るとかかる費用と税金

    土地の売却額すべてが手元に残るわけではありません。
    手元に残る利益となるのは、以下の計算式で出る額です。

    【土地の売却益の計算式】

    利益=土地の売却額 - 税金や手数料

    土地を売却する際にかかる税金や手数料などの費用は以下のとおりです。

    【土地売却にかかる費用】
    かかる費用 内容
    仲介手数料 不動産会社に売却を依頼した際の成功報酬。
    ほとんどの場合、以下の額を求められる。
    売買価格の3%+6万円+消費税
    繰り上げ返済手数料 土地を購入した際にローンが残っていれば支払う。
    ローンを繰り上げ一括返済する際の、銀行への手数料。
    印紙税 課税文書である売買契約書に貼る印紙代。
    契約金額により400円~60万円かかる。(軽減措置の対象期間は200円~48万円)
    詳細は国税庁のサイト
    抵当権抹消の登録免許税 ローン購入して抵当権が残っている場合に支払う。
    1不動産あたり1,000円。
    ただし、司法書士に依頼する場合は1万円ほど。
    譲渡所得税(所得税・住民税) 土地を売り、利益が出た場合に納める税金。
    収入金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
    譲渡所得×(所得税率+住民税率)=譲渡所得税
    測量費用 土地の大きさを測るための費用。地積測量図がなく、実測で売却する場合は必要。
    業者にもよるが、おおむね32万円前後。
    解体費用 土地を更地にして売却する場合は必要。
    建物の規模・構造、業者によって異なるため、比較検討が必要。
    【シミュレーション】

    土地が1億円で売れた場合

    条件:

    • ローン無し
    • 取得費不明
    • 測量費用なし
    • 自宅ではない
    • 所有期間30年

    仲介手数料:1億円×0.03+6万+消費税=336万6,000円
    繰り上げ返済手数料:0円
    印紙税:3万円
    抵当権抹消の登録免許税:1万円
    譲渡所得税:1,832万800円(譲渡所得の20%)
    (譲渡所得→1億円-(500万円+339万6,000円)=9,160万4,000円)
    手元に残る額8,167万9,200円(1億円-譲渡所得税)

    ※譲渡所得は以下の方法で算出しています。
    譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)
    今回のように取得費不明の場合、収入金額の5%相当額を取得費としますので、今回の取得費は500万円(1億円の5%)となります。
    譲渡費用は仲介手数料、印紙税などのことを含むため、339万6,000円(336万6,000円+3万円)となります。
    (抵当権抹消の登録免許税は譲渡費用には含まれません。)

    譲渡所得税はさまざまな条件によって異なりますので、実際に不動産会社に相談して計算することをオススメします。

    譲渡所得税は実際の売却額がわからないと算出できないのですが、以下の方法でおおよその売却額を出すことはできます。

    【おおよその売却額の算出方法】
    • 路線価を利用する
    • 査定額を比較して相場のあたりをつける

    路線価を利用すれば不動産会社とやりとりせずに坪単価がわかるので、自分だけでも相場を出すことは可能ですが、路線価は一般人が読み解くには難しいものになっています。
    売却額のあたりをつけるなら、複数の不動産会社の査定額を比較する方が、実際に売れる価格にも近いためオススメできます。

    査定価格を比較するなら60秒で最大6社へ査定依頼できる「一括査定」がオススメです。

    売りたい土地別の売却方法

    田舎の土地を遠隔で売る場合

    遠方にある土地は地元の不動産会社を見つけて売却の相談をすることが重要です。

    不動産会社といっても、どこの土地でも詳しいわけではなく、担当するエリアに特化していることがほとんどです。
    特に大手不動産会社は、全国展開しているのでどこのエリアも詳しいと思われがちですが、そうでもありません。

    所有している土地のある地域で、いくつかの不動産会社に当たってみましょう。

    解体するべき?古家付きの土地を売る場合

    古家を解体してから更地として売るべきか、建物付きで売るべきかは条件によります。
    ネットの情報をうのみにせず、専門家に相談することが重要です。

    【更地にするか相談すべき理由】
    • 解体にも費用がかかる
    • 更地にすると固定資産税が高くなる
    • しかし、古い家が残っていると買い手が見つかりにくい
    • 古い家、特に空き家は欠陥が多く、瑕疵担保責任でトラブルになりやすい

    上記のように、解体するにしてもそのままにしておくにしても悩ましいデメリットがあるため、専門家と相談して決めるとよいでしょう。

    畑を宅地に?農地を売る場合

    畑・田んぼなどの農地を売るときには「農地転用」をオススメします。

    農地を売るには許可が必要であったり、「認定農業者」にしか売れなかったりと制限があります。

    また、昨今では農業者が減っているため、農地は安くしなければ売れなくなっています

    「農地転用」は行政に届け出ている土地の用途を変更する手続きで、行うには手続きの費用や手間はかかるものの、宅地として売りに出すことができます。

    【宅地として売るメリット】
    • 誰にでも売れるため、買い手が見つかりやすくなる
    • 安くしなくても売れる

    しかし、農地転用にも条件があるので、自治体と農業委員会に確認をしてください。

    広すぎる土地を売る場合

    広すぎる土地は、自分で分割せず、「分筆可能」という条件で売りに出しましょう

    「分筆可能=分割して売れる」として売却をすることで、以下のようなメリットがあります。

    【分筆可能で売りに出すメリット】
    • 土地が大きいとマンション事業者に売れるので、高く売れやすい
    • 買い手の希望サイズにできるので、買い手がつきやすい

    放棄もできる?売りたい土地が売れないときの最終手段

    売れない土地をどうしても売りたい場合、「放棄」や「寄付」が考えられますが、それは非常に難しいものです。

    放棄することは法律上まず不可能ですし、自治体に寄付するにも売れないような価値のない土地をもらいたい自治体はありません。

    さまざまな不動産会社に当たってみて、価格をかなり安くして売却することが考えられる手段です。

    また、売りたい土地が売れない場合には不動産会社自体や売り方に原因がある可能性もあります。

    【売れない理由が不動産会社にある場合に起きていること】
    • 担当者が営業活動に力を入れていない
    • 価格設定が市場価格よりも高すぎる

    これらに心当たりがあるとなったら、不動産会社を変えてみてください。

    信頼できる不動産会社を探すなら、最大6社を同時に比較できる「一括査定」がオススメです。

    土地を売りたい人にオススメな「一括査定」の使い方

    土地を売りたいと思ったら、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

    【複数社への査定が重要な理由】
    • 査定額を比較することで相場がわかる
    • 相場がわかることで土地売却にかかるおおよその税金額がわかる
    • 複数社に土地を売る方法を相談することで自分の状況に合った方法がわかる

    複数社への査定は「一括査定」というサービスを利用することをオススメします。
    一括査定なら以下のようなメリットがあります。

    【一括査定のメリット】
    • 1回の情報入力で一気に複数社に査定を出せる
    • 自分で探さなくても、その土地に対応している会社に査定を出せる
    • 1分で査定依頼でき、最短即日で結果がわかる
    • 悪徳業者は排除してあるので信頼できる会社を選べる

    土地を一括査定に出すなら、以下のポイントを押さえましょう。

    【土地を一括査定に出すポイント】
    • 査定を出す会社は2~3社に抑える
    • 大手と地元密着型の会社をバランスよく織り交ぜる

    土地を売りたいけれどどうしたらいいか迷ったら、まずは「一括査定」をしましょう

    まとめ

    【ポイント】
    • 土地を売るための5つのポイントを押さえる
    • 土地を売りたいなら、まずは査定から始める
    • 手取り額を把握することが重要
    • 土地によってふさわしい売却方法がある
    • 放棄や寄付は売却するより難しい
    • 一括査定で複数社の査定額を比較することが重要

    土地を売りたい人が押さえるべきポイントと基礎知識を説明しましたが、土地をうまく売る方法を素人が判断するのは非常に難しいです。
    早めにプロである不動産会社に相談することをオススメします。

    特に、信頼のおける担当者と出会えるかが土地売却成功のカギを握ります。
    複数の不動産会社に査定を出し、査定額を見比べたり、担当者の対応を比較したりして、良い不動産会社を選びましょう。

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