土地の売却

2020-10-05

土地売却で押さえておきたい損しないポイントは?

土地を売却するというのは、そうある話ではありません。どんな流れで誰に相談して進めたらよいのか、悩む方は多いでしょう。何も知らないまま土地売却を進めてしまうと、知らない間に損してしまうことも。

今回は土地の売却で損をしないために、押さえておきたいポイントについて解説します。

目次

    土地売却の流れと期間

    まずは土地売却のおおまかな流れをつかんでおきましょう。一般的に下記のような流れで土地売却は進んでいきます。

    ステップ 作業 期間の目安
    事前準備 2~3週間
    一括査定サイトで不動産会社選び
    買主探し 1~3か月
    購入申込者の吟味
    売買契約 1~3か月
    決済・引き渡し
    確定申告 売却した翌年

    (1)事前準備

    売却の事前準備には2つあります。

    1つは「相場の確認」、もう1つは「必要書類等の確認」です。

    1 相場の確認

    土地を売却するにあたり、売却予定の土地の相場は最初に知っておきたいところです。

    周辺の土地の相場や査定の結果を参考に、「どの程度の価格で土地の売却が成立できそうか」というめどを立て、売却活動に臨みましょう。

    土地の相場を調べる方法については、下記の記事で解説しています。

    関連記事:土地売却の相場を簡単に調べる方法と失敗しないためのポイント

    2 必要書類等の確認

    まずは、下のチェックリストに掲げた書類があるかどうか確認しましょう。

    必要書類がない場合は、買主探しを依頼することになる不動産会社に相談すれば、手続きをサポートしてくれます。

    必要書類 チェック
    登記識別情報通知(または登記済権利証)の有無
    境界標の有無
    確定測量図の有無
    購入時の契約関係書類一式
    私道の無償通行・掘削承諾書(私道にのみ面する場合)
    地下埋没物の有無

    購入時の契約関係書類一式もあると便利です。当時の重要事項説明書には土地に関して買主として知っておくべき事項が記載されている可能性があり、これは売却する際にも重要な情報となる場合があります。

    また、取得時の契約書に記載された当時の土地価格や取得にかかった仲介手数料などは、譲渡にかかる所得税や住民税の計算にあたって取得費として譲渡価格から差し引きできるもので、取得費が大きいほど税金が少なくなります。

    (2)一括査定サイトで不動産会社選び

    不動産一括査定サイトの仕組み

    事前準備を済ませたら、一括査定サイトなどを通じて不動産会社を選定します。

    一括査定サイトとは、不動産の査定価格を、複数の不動産会社から一括で取り寄せることができるサイトです。

    この際に注意することは、査定価格が高い不動産会社が必ずしもよい会社ではないということ。

    不動産業者は売主であるあなたの不動産を独占的に売らせてもらいたいと考えるので、査定額を相場よりも高くしがちになることを覚えておきましょう。

    不動産は相場の範囲でしか売れないのです。

    少なくとも、「買主は誰なのか?」「査定価格の根拠は?」「どうやって売るとより高い価格で売れると考えているのか?」について、査定をしてくれた不動産会社それぞれに確認しましょう。

    例えば、一般の人が買主の場合、他の競合物件と比較し何を売りにして販売しようと考えているのか、一般ユーザーは自社の顧客以外、すなわち他の不動産会社が抱えている顧客にも広げて買主を探索するつもりがあるのか、といったことを確認したいものです。

    また、戸建分譲業者やマンション開発業者がターゲットの場合、どういう会社を候補にして、売主にとってリスクの少ない条件を提示しつつも、買主の候補がなんとか買いたいと思わせる入札を行える状況に仕立て上げる戦術を具体的に明示してくれるかどうかも判断のポイントになるでしょう。

    事前準備の段階で、売主となるあなた自身も、買主が一般ユーザーなのか、あるいは戸建分譲会社やマンション開発会社なのか、価格相場はどの程度なのか、ある程度わかってくると思いますので、各社のターゲット査定の根拠売却戦略に実現性があるのかどうか判断できるようになっているはずです。

    (3)買主探し

    買主探しは、選定した不動産会社が行う作業ですから、売主が特に何かを行う必要はありません。

    専属専任媒介でない場合は、隣地所有者への売却打診、知人等への打診は自ら行うというのもひとつの方法です。

    仮に自分で見つけた買主と取引できるようになった場合、媒介契約を結んでいる不動産会社に仲介をお願いすることも可能です。

    もし自分で見つけた買主と取引できた場合は、仲介手数料を大幅に値引きしてもらえるケースもあります。

    (4)購入申込者の吟味

    土地の購入希望者が現れると、「購入申込書」という書類を買主から提示されます。

    売主はこの購入申込書に記載された購入希望価格や、その他取引条件について検討します。

    さらに、買主が住宅ローンなどを利用するのか、住宅ローンについては金融機関の事前審査を通過しているかどうかなどを確認します。

    なお、その他取引条件については、売主が受け入れられる負担なのかどうかを検討する必要があります。

    例えば、境界確定を決済まで行うこと、契約不適合責任(例えば、売買の目的となる土地に土壌汚染や地中埋設物などが発見された場合に売主が負担する責任)などについてです。

    ただし、その他取引条件の検討については、売主が事前に準備した書類などから、一括査定などを通じて提案を受ける不動産会社が、売却する土地に関するリスクを勘案し、どのような条件で売るか事前に決めておくことで、過大な負担を避けられるようにしておくというのが一般的です。

    (5)売買契約

    売買契約を締結するとともに、買主から手付金を受け取ります。

    売買契約書は不動産会社が作成してくれますが、個別の売却条件について確認しましょう。

    特に売主は、決済・引き渡しまでに、売買契約書に規定された義務を履行しなければなりません。土地売買の場合、境界確定作業や、私道にのみ面する土地の場合は、「私道の無償通行・掘削承諾書」の策定などが売買契約書に規定される場合があります。

    売主には上記のような義務が課されているケースがありますので、売買契約から決済・引き渡しまでの期間をある程度長めにとっておいたほうがよいとされています。

    (6)決済・引き渡し

    残りの売却代金を買主から受け取るとともに、所有権移転登記に必要な書類を買主に交付し、土地を買主に引き渡します。

    (7)確定申告

    不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告を行い、所得税や住民税を支払う必要があります。

    詳しくは税理士に確認する必要がありますが、譲渡所得の概算は以下のとおりです。

    売却価格を含む譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用(仲介手数料などの費用))-特別控除
    (一定の条件のもとで利用できる場合)

    譲渡所得がプラスになった場合は税金がかかります。プラスとなる場合は譲渡所得に税率を乗じたものが税金となります。

    売却にかかった費用は譲渡収入金額から差し引けますので、領収書はきちんと保存し確定申告の際に添付して提出します。

    土地売却にかかる費用と税金

    家の売却と同様に、土地を売却する際にも、手数料や税金などの費用がかかります。

    加えて、測量費や、古家を取り壊して更地にして売る場合の、解体費用も必要になります。

    ここからは、土地の売却に必要な費用を解説していきます。事前にどのようなタイミングで費用がかかるかを想定して売却プランを立てましょう。

    (1)不動産会社へ支払う「仲介手数料」

    土地の売却にかかる主な費用のひとつに、仲介手数料があります。これは、売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う手数料です。

    仲介手数料は、その上限額(消費税込み)について以下の通り規定されています。

    200万円以下の金額 取引額の5%以内(税抜)
    200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内(税抜)
    400万円を超える金額 取引額の3%以内(税抜)

    一般に、仲介手数料の計算式が「3%+6万円」と言われているのは、上記表で示した上限額の速算式なのです。重要なポイントは、ここで規定されている仲介手数料は上限額であり、これより安くする分には特に問題になりません。

    関連記事:不動産売買の仲介手数料の相場は?上限や計算法など知るべき9箇条

    (2)土地を売却した際にかかる税金

    不動産を売却した場合、原則として不動産売買契約書の原本2通を作成し、売主と買主でそれぞれ1通を保管します。

    このとき、不動産売買契約書にはそれぞれ収入印紙を添付しなければなりません。添付する収入印紙は印紙税として納めます。

    なお、原本1通を作成し、原本を買主に、売主はコピーを保管するという場合は、収入印紙は1枚添付となります。その際の費用は買主と売主とで折半するか、原本を保有する買主負担とする場合もあります。

    また、売却後、利益が出た場合には、以下のような税金がかかります。

    • 譲渡所得税
    • 住民税
    • 復興特別所得税

    これらについては、不動産売却における譲渡所得を求めてから、かかる税金を計算します。

    逆に、不動産の売却をしたことで損失があった場合は、他の所得と損益通算をすることができ、所得税や住民税を軽減させることができます。

    (3)解体や測量にかかる費用

    建物解体費

    土地売却の場合、売買契約後、既存建物を解体してから買主に引き渡すか、買主が土地を取得後、自ら解体するかのどちらかになります。

    買主に解体してもらう場合には、更地だった場合の土地売買価格から買主が見積もる解体費用を差し引いた金額が売買価格となります。

    仮に、複数の買主が競争して土地を購入したがるようなケースであれば、買主は解体費用が安くなるよう努力をしますが、そうでない場合は解体費が割高になる可能性があります。そのような場合は、売主が複数の解体業者に対して相見積もりを取り、自ら解体するほうがよいでしょう。

    建物解体費は廃棄物処理費用も含めて、下記が相場となります。

    • 木造の場合:1坪あたり3万~5万円程度
    • 鉄骨造の場合:1坪あたり4万~8万円程度
    • 鉄筋コンクリート造の場合:1坪あたり6万~10万円程度

    また、大型重機が入ることができないような道路に面しているなど、解体作業にさらに手間がかかる場合は解体費が高くなる傾向にあります。さらに建物内に家具や電化製品、布団などの残置物がある場合には別途費用がかかります。

    確定測量費

    土地を売却する際は、隣地との境界線と境界点を明確にしなければなりません。一般的な不動産売買契約には、下記の条項が記載されています。

    「売主は、買主に対し、表記残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。ただし、道路(私道を含みます。)部分と土地との境界については、境界標の設置を省略することができます。」

    境界標がない場合は、新たに境界標を設置することになりますが、土地家屋調査士による測量図の作成、境界標の設置とともに、隣地所有者との現地での立ち会い、隣地所有者に対する境界確認書への記名押印の依頼作業が必要になる場合があります。

    境界確定費は、新たに設置する境界標の数やそれに関係する隣地所有者の数によって異なりますが、一般的な一戸建ての場合、20万~50万円程度であることが多いようです。

    (4)その他書類等にかかる費用

    その他、状況に応じて、以下の各種手続きが必要になります。

    • 抵当権抹消手続き
    • 相続名義人変更による登録免許税
    • 所有名義人の住所変更の登記
    • 残債務の一括返済の手数料

    借入金の担保となっている不動産を売却する際、その不動産に設定された抵当権等を抹消するために費用がかかります

    また、住宅ローンが残っている場合は、一括返済をする手数料の支払いが必要な場合もあります。

    関連記事:不動産売却の費用一覧!仲介手数料は値引き可能?税金の注意点や具体例も紹介

    土地売却におけるトラブルを回避する方法は?

    (1)境界確定と測量:隣接地との境界を明確にしておく

    土地を売る以上、どこからどこまでが隣地所有者も認めた土地の範囲なのか明確にする必要があるので、必要な個所に境界標があるかどうかを確認します。

    まず、「確定測量図」があるか確認しましょう。

    確定測量図とは

    隣地所有者や道路所有者と、境界点と境界線について合意した証拠のある測量図のこと

    確定測量図と間違えやすいのは、「現況測量図」と呼ばれる測量図です。これは隣地所有者の合意がない測量図であり、売却範囲を明確にするものではありません。

    境界標の設置や測量をすべきかどうかは、売却するターゲットや立地、目標価格水準などによって変わってきますので、不動産会社と相談しながら決めていくことになります。

    また、越境、地中埋設物、土壌汚染などが後日明らかになった場合、その問題処理に関して論争となり大きなトラブルとなる場合があります。

    土壌汚染とは

    隣地建物のひさしやエアコンなどが敷地の境界を越えていたり、隣地に引き込まれている電線が売買土地上の空中を通過していたりすること

    他人の所有物が自分の所有地に入り込んでいる以上、原則として土地の引き渡し前までに越境を解消するか、越境があることを了承したうえで買ってもらう必要がありますが、これを失念すると後日問題になる場合があります。

    同様に、土地上の建物解体をしたものの、かつての浄化槽が埋まっていたままであったり、建物基礎や地下室などが残っていたりすると、これらの撤去費用等についてもトラブルになりかねません。

    売却する土地が過去、どのような使い方をされていたかわかる範囲で確認し、解体業者に相談したうえで解体を進めるとよいでしょう。

    なお、買い手が複数現れる人気物件や買い手が住宅開発会社となるような場合は、こうした土地に関する不具合や問題点に関する責任(契約不適合責任)を免責とすることを条件にして、売却活動を行うという方法もあります。

    (2)本当に自分の土地か所有者の確認をしておく

    土地を売却する際には、不動産の名義人や住所の確認は必須です。

    登記識別情報通知」とは、従来の「登記済権利証」に代わるもので、不動産の名義が変更された場合に新たに名義人となる人に登記所から通知される書類です。

    2004年の不動産登記法改正以前であれば登記済権利証があるはずです。

    これをもとに所有権移転登記手続きなどが行われますので、まずは登記済権利証の有無を確認してください。

    その上で、登記名義人が現所有者になっているか、登記名義人の住居表示が現住所と変わりないかを確認しましょう。

    もし名義人や住所が違っていた場合は、相続登記や住居表示変更登記の手続きが決済までに必要となります。

    (3)相続した土地を売るときに注意すること

    両親から相続した不動産を売却する場合、所有権の名義が親のままになっている場合、相続人の名義に変更しなければなりません。

    マイホームを売却する場合も、マイホーム取得時の住所が会社の社宅の住所のままとなっている場合などは、所有名義人の住所を現住所に変更する登記が必要となりますので注意が必要です。

    土地売却で損しないための3つのポイント

    (1)土地の相場を知る

    自分の土地がいくらで売れそうか」土地の相場を確認しておきましょう。

    売却する土地の規模が、周辺で販売されている一戸建て等と比べて、2倍以上の規模があるかチェックします。

    仮に2倍以上の規模ではない場合、一般のユーザーをターゲットとして考えることができますので、周辺で売りに出されている土地や戸建て住宅の情報をチェックすることで、相場の概略をつかめます。

    また、相場を知っておくことで、不動産会社が提案してきた査定額を鵜呑みにすることなく、不当な金額で売買される可能性が減ります。

    査定額を高く見積もった会社に仲介を頼んだはいいものの、あとからいろいろな理由をつけて大幅に値下げをさせられ、予定よりもかなり安く売却が成立してしまった…というケースも少なくありません。

    目安としている相場よりも、査定額が高すぎる場合や、逆に安すぎる場合には、その根拠を問い合わせるようにしましょう。

    (2)土地の見栄えを整えておく

    廃墟のように老朽化した建物が残ったままの物件というのは、第一印象が悪くなりやすいものです。買主が不動産会社のようなプロであればまだよいのですが、一般ユーザーをターゲットとする場合には、建物を解体してから売却活動を行ったほうがよい場合があります。

    なお、更地でも草木が生い茂っていたり、不法投棄ゴミが放置されていたりするのもよろしくありません。売却する以上、「土地は市場に出す商品である」という意識を持つことは大事です。

    (3)土地売却に強い不動産会社を比較する

    土地を売却するにあたっては、先に述べたように事前にさまざまな作業や手続きが必要な場合があります。

    そこで、土地の売却に明るい不動産会社に依頼することは、売却成功の第一歩といえます。

    例えば、不動産一括査定サイトの「イエイ」は、査定時の物件の種別を12種類に分類しています。「分譲マンション」から「一戸建て」はもちろん、「土地」の項目も選べるので、それぞれの条件に合った査定結果が出ます。

    「土地」に絞って不動産会社を選びたいときには、まずは一括査定サイトで探してみるのもひとつの手です。

    古い家を売却したい場合はどうするのか

    木造住宅の耐用年数は22年とされており、だいたい20年を超えると建物価値が1割以下になる場合がほとんどです。そういった物件は古家と呼ばれます。

    築年数がかなり経過してしまったり、不動産価値がほぼない古家を売却する場合は、家の劣化の状況にもよりますが、主に以下の2通りの方法が考えられます。

    (1)家付きのまま「古家付き土地」として売却する

    古い家が建っている土地を売却する場合、人が住める程度の状態であれば、中古住宅として扱い、住めない状態であれば「古家付き土地」として販売します。

    「古家付き土地」として売却活動を行う場合、基本的に、古家の解体は買手側になります。

    そのため、解体費用を支払う必要がないというメリットがあります。

    ただし、買主が解体費用を別途支出することが前提となるため、希望価格よりも低い金額で交渉される傾向にあります。

    また、住宅用地としての土地に対する固定資産税には特例があります

    土地のみを所有している場合よりも安く、面積にもよりますが6分の1あるいは3分の1に軽減されることも考慮しておくべきです。

    (2)解体して更地にし、土地のみ売却する

    古家を解体して更地にしてから、土地のみを売却するパターンもあります。

    こちらは、売手が解体費用を負うかたちになります。

    その分買手の費用負担がなく、購入後にすぐに物件の建設をスタートできるので、結果的に売値を高くしやすく、買手もつきやすい場合が多いです。

    また、売主が建物に対する契約不適合責任を負う必要がないのもメリットのひとつです。

    「古家付き土地」と比べ、固定資産税が高くつく場合があるので、建物を解体した上で土地を売却する場合は、解体時期に注意しましょう。

    固定資産税の軽減が受けられるかどうかは、建物がその年の1月1日時点に存在しているかどうかで決まり、1月1日時点に土地を所有していた人に1年分の税金が課されます。

    例えば11月末に解体した場合、その年の1月1日時点には建物が存するので、年内に所有権を買主に移転できれば軽減を受けることができますが、翌年に所有権を移転すると、翌年の1月1日時点では建物がない状態となり軽減の恩恵を受けることができなくなります。

    固定資産税は決済時点で買主と日割りで精算しますが、負担額が双方にとって大きくなってしまう場合があります。

    契約や決済のタイミングを考えつつ、解体時期を慎重に検討しましょう。

    まとめ

    これまで土地売却に関するさまざまなポイントについて説明してきました。

    これら1つひとつをチェックしていくことは、買主探しを依頼する不動産会社との信頼関係を構築するのにとても役立ちます。

    売主と不動産会社が健全かつ緊張間のある関係を保ちつつも、お互いに信頼し合って売却を進めていけば、きっとよい結果が生まれるはずです。

    そのためにも、いくつかの不動産会社と話をしてみる必要があります。その際に一括査定サイトの利用は有効といえるでしょう。

    イエイ不動産

    • サイト運営実績10年の実績
    • 主要大手の不動産会社はもちろん、地元密着の有力不動産会社
    • 厳選されてきた約1700社もの優良な不動産会社が登録
    • 最大6社最短60秒で査定価格を比較

    監修者

    田中 歩(たなか あゆみ)

    1級FP技能士、日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクター・理事

    慶応義塾大学経済学部卒。三菱信託銀行(現三菱UFJ信託銀行)に17年間勤務後、あゆみリアルティ―サービスを起業。
    事業用不動産、中古住宅、投資用不動産の売買仲介・活用・運営・相続コンサルティング、ファイナンスアドバイス等を中心にビジネス展開。日経電子版などにて、不動産関連コラムを連載中。
    ■Webサイト
    あゆみリアルティ―サービス
    https://www.ayumi-ltd.com/

    ロゴ:家

    土地の売却関連の最新記事

    家の画像

    査定価格を無料でスピーティーに診断

    全国1700社以上を比較! イエイのオンライン査定