土地の売却

2020-08-12

土地売却の悩み解決!税金のことからなるべく高く売る方法まで

「不要な土地を相続してしまった……。」

「今使用していない土地の費用負担がつらい……。」

そのような理由で土地を売りたいと思う人は多くいらっしゃいます。

そこで知っておきたいのは土地をなるべく高く売る方法です。

今回は、土地を高く売却するための方法と、売却するために必要な税金や費用について説明していきます。

目次

    不要な土地を売るメリット・デメリット

    土地は、所有していればその期間はずっと固定資産税がや都市計画税がかかり続けます。
    そのため、不要な土地ならば売却した方が、トータルでの負担は少なくなります。

    他にも、土地を売却することのメリットは多く、反対にデメリットもあります。

    【土地を売却するメリット・デメリット】
    メリット デメリット
    • 現金を得ることができる
    • 固定資産税や都市計画税などの税負担を減らせる
    • ローン返済して負担を減らすことができる
    • 相続の際の納税資金を確保できる
    • 土地という固有の資産を失う
    • 譲渡所得税がかかる
    • 土地活用による収益機会を損失する

    デメリットの一つに、「土地活用での収益機会を損失する」というものがありますが、土地活用にも費用がかかるうえ、利益が出ない可能性も低くはありません。

    特に不要な土地となると、活用方法の選択肢も非常に少ないことが多いので、収入がなく費用だけがかかり続けることになりかねません。

    不要な土地は売却を検討することをオススメします。

    土地の売却は仲介がオススメ!流れと必要書類

    土地を売却するといっても、売却の仕方によって得られる利益が少なくなってしまうことがあります。
    「どういう方法で売却をするか」から考えていく必要があります。

    土地売却の方法は「仲介」か「買取」の二種類

    土地の売却方法はおもに、仲介と買取の二つがあります。
    どちらも不動産会社に査定を依頼し、売却することには違いはありませんが、その内容には大きな違いがあります。

    概要 売却額 スピード 仲介手数料
    仲介 不動産会社に買い手を探してもらい、売却する方法。 相場の8~9割程度。 3ヶ月~半年。
    長いと1年以上かかる場合も。
    かかる。
    買取 不動産会社自体に買い取ってもらう方法。 相場の6~7割程度。 1ヶ月。 かからない。

    二つの方法がありますが、ケースによっておすすめの売却方法は以下のように異なります。

    • 遅くても高く売りたい……仲介
    • 安くても早く売りたい……買取

    仲介の場合売り方によっては3ヶ月以内で売却することも可能です。買取の場合は値段を上げることは難しいので、今すぐ現金化したいわけでなければ仲介での売却がよいかもしれません。

    仲介で売却する場合の流れ

    買取と仲介の流れは大きく変わらず、土地を売る手順を知ることで、査定や内覧の準備が事前にでき、より高く売ることができます。
    手順は以下のとおりです。

    【土地売却の流れ】

    • 事前に情報収集する
    • 相場を知る
    • 査定を依頼する
    • 媒介契約を結ぶ
    • 売却活動を行う
    • 内覧・交渉を行う
    • 売買契約を締結する
    • 抵当権抹消の準備
    • 残金決済・所有権移転・立会い確認

    基本的には、家を売る流れと同じ手順で売却ができます。

    詳細は「家を売却する方法は?後悔なく売るために必要な7つのポイント」で紹介しています。

    こちらは家の売却についてまとめたページですが、売却のフローは土地であっても大きく変わりません。ぜひご参考にしてください。

    土地売却に必要な書類

    土地を早く売るためには書類も早めに用意しておくとスムーズです。
    土地の売却はおもに以下の7つの書類が必要になります。

    【土地の売却に必要な書類一覧】
    土地の権利書・登記識別情報 土地の所有者がわかる書類。
    取得時期の違いだけで、内容としてはどちらでもよい。
    固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書 固定資産税と固定資産評価額がわかる書類。
    納税通知書は4~6月頃に送られてくる書類で、評価証明は市町村役場(東京23区は都税事務所)で取得することができる。
    土地測量図・境界確認書 売却の対象となる土地の測量図と、隣接地との境界を確認する書類。
    査定依頼した際に土地家屋調査士を紹介してもらい作成することがほとんど。
    身分証明書 土地の売却にかぎらず、不動産売買では必要な書類。
    住民票 土地の売却にかぎらず、不動産売買では必要な書類。
    実印・印鑑登録証明書 土地の売却にかぎらず、不動産売買では必要な書類。
    地盤調査報告書 地盤調査は法的に義務ではありませんが、事前に地盤調査を行うケースが増えています。

    この他にも、第三者に依頼するときには、委任状が必要となります。

    土地売却の際にかかる費用と税金には何がある?

    土地を売却するには意外と費用がかかります。場合によっては、売値で支払いきれないこともあるので事前にかかる費用・税金を簡単にでもよいので把握しておく必要があります。

    売却の際にかかる費用

    仲介手数料

    土地の売却を仲介で行うと「仲介手数料」を仲介会社に支払います。

    仲介手数料は法律で上限が決まっており、売却できた価格によって変わってきます。

    【不動産会社の仲介手数料】
    売買価格 仲介手数料
    売買価格が200万円以下 売買価格の5%+消費税
    売買価格が200万円超、400万円以下 売買価格の4%+2万円+消費税
    売買価格が400万円超 売買価格の3%+6万円+消費税

    不動産売買において土地は非課税ですので、売買価格をベースに仲介手数料が計算されます。

    仲介手数料の詳細は「不動産売買の仲介手数料の相場は?上限や計算法など知るべき9箇条」をご覧ください。

    その他の手数料

    仲介手数料の他にも土地の売却には手数料となるものがあります。

    【土地売却にかかる費用一覧】
    費用の種類 詳細 かかる額
    抵当権抹消費用 住宅ローンなど抵当権が設定されている場合に、それを抹消するための費用 司法書士報酬はおおむね1~2万円前後
    不動産登記費用 不動産の権利関係を証明するために必要な手続きの費用 登録免許税(売却価格×2%)の他に、司法書士報酬+実費がおおむね5~10万円程度
    測量費用 土地の大きさを測量するための費用 業者にもよるが、おおむね60~80万円程度

    この他にも、建物を解体してから売却するなら「解体費用」、引っ越しが必要なら「引っ越し費用」、不用品の処分が必要ならその費用がかかります。

    土地売却にかかる譲渡所得税などの税金

    土地の売却にはおもに3種類の税金がかかります。

    【土地売却にかかる税金一覧】
    税金の種類 詳細 かかる額
    印紙税 売買契約書に貼付する印紙代
    • 1,000万円を超え5,000万円以下の場合→10,000円
    • 5,000万円を超え1億円以下の場合→30,000円
    • 1億円を超え5億円以下の場合→60,000円
      平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成された不動産譲渡に関する契約書は軽減措置が適用されています。
    譲渡所得税 売却益が発生した場合の所得税 譲渡所得が3,000万円以下、または購入時価格を下回った場合は非課税。
    譲渡益に対して15%または30%の所得税および、5%または9%の住民税が課税される。
    抵当権抹消の登録免許税 抵当権の抹消登記を行う際に必要な税金 登録免許税は1件あたり1,000円

    この他にも、「固定資産税の精算」として、日割りの固定資産税を支払うこともあります。

    こちらについては後ほど説明します。

    譲渡税の算出の仕方

    譲渡所得税とは、不動産を売却した際に得た利益に対してかかる税金のことです。
    また、不動産売却の譲渡所得は、給与所得や事業所得といった収入に課税される税金とは別に計算される、分離課税となります。

    譲渡所得税は、次のように計算します。

    【譲渡所得税の計算方法】

    売却益-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
    譲渡所得×(所得税率+住民税率)=譲渡所得税

    売却益に単純に税金がかかるわけではなく、売却益から経費を差し引いた額に税金がかかります。

    税率はその不動産の所有期間が5年以内か超えるかで異なります。

    • 短期譲渡所得(5年以内)……39%(所得税30.63%*+住民税9%)
    • 長期譲渡所得(5年超) ……20%(所得税15.315%*+住民税5%)

    *平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1%が課されます。

    譲渡所得税はいくらくらいになるのか、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

    【譲渡所得税のシミュレーション1】

    7年前に2,000万円で購入した土地を売却

    • 購入時の価格:2,000万円
    • その他取得にかかった費用:80万円
    • 売却価格:2,500万円
    • 売却価格:2,500万円
    • 譲渡費用:100万円
    売却益-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
    2,500万円-(2,000万円+80万円+100万円)=320万円
    譲渡所得税×譲渡所得税の税率
    • 320万円×15.315%=49万円……所得税
    • 320万円×5%=16万円……住民税
    所得税として49万円を、住民税として16万円を納付することになります。
    譲渡所得税全体としては、65万円を支払います。

    【譲渡所得税のシミュレーション2】

    相続などで取得したため土地の取得金額が不明の場合

    この場合の取得費はその土地を売った金額の一律5%と決まっています。

    • 購入時の価格:不明
    • 取得にかかった費用:不明
    • 取得にかかった費用:不明
    • 売却額:2,500万円
    • 譲渡費用:100万円
    取得費=売却額×5%=2500万円×5%=125万円
    売却益-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
    2,500万円-(125万円+100万円) =2,275万円
    譲渡所得税×譲渡所得税の税率
    • 2,275万円×15.315%=348万4,100円……所得税
    • 2,275万円×5%=113万7,500円……住民税
    所得税として348万4,100円を、住民税として113万7,500円を納付することになります。
    譲渡所得税全体としては、462万1,600円を支払います。

    固定資産税の納税義務は売り手?買い手?

    固定資産税は、1月1日時点で不動産を所有している人に請求されます。
    ですから、納税自体は売主が行います。
    ただ、通常は売却時に固定資産税は日割り分を買主から請求することがほとんどなので、全額を自身で負担しなければならないわけではありません。

    土地には消費税はかからない

    土地は不動産の中でも消費されるものではなく、資本として考えられます。
    そのため、土地の売却には消費税はかかりません。

    土地売却にかかる税金に確定申告は必要か

    土地を売却して利益が出たら必ず納税をしなくてはいけません。

    前述の税金のうち、「登録免許税」と「印紙税」はそのときに支払うのですが、「譲渡所得税」は翌年の確定申告で納付します。
    確定申告を忘れてしまうと脱税となり、追加で納税することになる可能性があります。

    基本的には、売却益が出た場合のみの確定申告でいいのですが、損失が出た場合でも控除の特例が適用されるケースがあるので、土地を売ったら必ず確定申告をするようにしましょう。

    土地売却の際にかかる税金を節税する方法

    所有期間が5年を超えると譲渡税率が下がる

    先ほどもふれましたが、もし所有期間が5年目間近でしたら、少し売却するのは待った方がいいかもしれません。
    土地にかぎらず不動産は、所有期間によって譲渡所得税の税率は変わり、長期間所有している方が税率が低くなります。
    「5年」を基準に、「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」に分かれています。
    所有した年から5年を超える1月1日以降に取引を行ったかが判断基準です。

    【譲渡税率の違い】
    所有期間 所得税 住民税
    5年以内(短期譲渡所得) 30.63%* 9%
    5年超(長期譲渡所得) 15.315%* 5%

    *平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1%が課されます。

    相続、遺贈の場合3年以内に売却すれば節税

    土地を相続した場合、相続税がかかります。
    この相続税分の金額を軽減する方法として、「相続税の取得費加算の特例」というものがあります。
    相続不動産を相続してから3年10ヶ月以内に売却すれば、相続税も不動産取得にかかった費用ということにでき、譲渡所得を少なくすることが可能になるというものです。

    税金控除の特例もある

    土地を売却する際にかかる譲渡税は、それぞれの条件を満たしていれば税金が控除になる特例があります。
    例えば、平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合、課税対象金額が1,000万円低くなります。
    詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

    税金や費用を払うタイミング

    不動産の売却にかかる税金を支払う時期は、所得税と住民税で異なります。

    所得税は翌年の2月半ば~3月半ばです。これは確定申告する時期となります。

    軽減税率を利用する場合や特別控除以上に売却益が出た場合、売却損が出た場合は、確定申告をして納税の手続きをする必要があります。
    費用に関しては種類により異なります。

    印紙代や仲介手数料の一部は契約時に支払うことがほとんどですが、登記費用は契約後に仲介手数料の残金支払いの際までに払うことがほとんどです。
    つまり税金に関しては売買の契約の後で時期が決まっており、費用に関しては引き渡しより前にすべて支払うことになります。

    土地を高く売却するための3つのポイント

    建物は壊して更地にするべき?

    土地を売るときに、中古の建物が残っているからといって必ずしも「更地」にすればいいわけではありません。

    買い手の中には、建物に魅力を感じる人がいるかもしれませんし、邪魔だから更地にしてほしいという人もいるかもしれません。

    売り手としても更地にするには解体費用を払うことになり、また固定資産税も最大6倍になるため、建物付きで売れるのであればそれに越したことはないでしょう。

    ただし築20年以上であれば解体した方がよいかもしれません。あまりに古い建物は価値がないと見なされ査定額が下がる可能性が高いからです。

    中古建物付きの土地を売るときは、買い手側に「更地で渡すことも可能」と提示したうえで建物は解体せずに売りに出すのがよいでしょう。

    相場を知るためにも複数の業者に査定してもらうべし

    土地を売却査定に出す場合には、大手や中小の不動産会社にバランスよく、2〜3社程度に売却の相談をすることをオススメします。
    理由は3つあります。

    【土地査定を複数社に依頼すべき理由】

    • 事前に情報収集する
    • 信頼できる不動産会社を見つけやすい
    • 土地の正しい相場がつかみやすい

    ただ、4社以上に査定依頼をすると、連絡を取り合うのに忙しくなるのであまりオススメしません。
    複数社に相談する際には、「不動産一括査定サービス」を利用すると、自分の土地がある地域に対応した不動産会社にまとめて査定を依頼することができます。
    無料で簡単に利用できるので、土地を売却することを考えたらまずは一括査定してみましょう!

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