マンション売却の費用

2020-09-15

マンション売却の費用は3つだけ!リフォーム不要な理由

「マンションを売りたいけど費用ってどれくらいかかるの?」

マンション売却時に必ずかかる費用は大きく分けて以下の3つのみです。

  • 手数料や登記費用
  • 税金
  • 引っ越し費用 ※住み替えの場合のみ必須

特に、手数料や税金は売却価格によって変動します

また、実はマンション売却時に戻ってくるお金もあります。この記事でそれぞれ詳しくお伝えします。

目次

    マンション売却にかかる手数料と登記費用

    マンション売却の費用:1.手数料

    まず、手数料や登記費用ですが、分けると以下のようになります。

    • 仲介手数料
    • 登記費用
    • 一括繰上返済手数料

    仲介手数料とは、物件の売買の際に仲介を依頼した不動産会社・不動産業者に支払う手数料のことです。

    手数料の計算方法は以下のようになっており、売却金額によって異なります。

    【仲介手数料の計算方法】
    売買価格 仲介手数料
    200万円以下 売買価格の5%
    200万円超400万円以下 売買価格の4%+2万円
    400万円超 売買価格の3%+6万円

    ※手数料には別途消費税が課せられる。

    ただし、業者によって支払いタイミングが異なることに注意が必要です。

    • 決済時にまとめて支払う
    • 契約時に半額、決済時に残り半額を支払う

    あなたが契約しようとしている(もしくはしている)不動産業者の支払い方法がどちらかで、いつまとまった金額が必要なのか変わってくるため、必ず事前にチェックしましょう。

    マンション売却の費用:2.登記費用

    次に登記費用です。

    マンションや住宅の売買に伴って、所有権移転登記や住宅ローンの抵当権抹消登記などの手続きが必要になります。

    登記自体にもお金がかかりますが、手続きが難しいため一般的に手続きは専門家である「司法書士」に依頼することが多く、この時にかかる報酬を足したものが登記費用となります。

    また、住み替えを目的としたマンション売却の場合、住所変更登記も併せて必要になります。

    2-1.抵当権抹消登記

    マンションを購入した時、住宅ローンを利用していた場合、マンションはローンの抵当に入っています。

    抵当権抹消登記はこの抵当権を抹消するための手続きとなります。 1不動産につき、1,000円の登記費用がかかります。

    2-2.所有権移転登記

    登記費用自体は掛かりません。※1自分で行うことができないわけではないですが、一般的には司法書士に手続きの代行を依頼します。

    また、特に住宅ローンを組んでいる場合は融資先からも司法書士へ代行を依頼することをオススメされますし、代行先の紹介もしてもらえるので、司法書士へ代行依頼した方がスムーズに進めることができます。

    ※1所有権移転登記にあたり住民票などが必要になります。その場合の費用は別途かかりますので、ご注意ください。

    2-3.所有権移転登記

    住み替え目的の売却の場合、住所が変わります。

    そのため登記上の記録もあわせて変更する必要があり、そのために必要な手続きです。 こちらも抵当権抹消登記と同じく1,000円かかります。

    上記3点の費用に合わせて、司法書士へ代行依頼した報酬を合わせて登記費用となります。

    登記費用の報酬についてはマンションの売却金額によっても異なりますので、まずは相談してみると良いでしょう。

    司法書士報酬は売却金額によって変わるため、まずは無料で一括査定をしてみましょう。

    実際に今のマンションの売却価格が分かれば司法書士への相談もしやすくなります。

    一括査定でマンションの価値を確認する

    マンション売却の費用:3.一括繰上返済手数料

    住宅ローンの残債がある方が対象となります。

    マンション売却に限らず、物件の売却をするときに抵当権がついたままの物件は売ることはできません。

    法律上、厳密には売却が可能ではあるのですが、前のオーナーのローン返済が滞ったら競売にかけられてしまいますので、そんなマンション・物件を買いたいという人はいないですよね。

    そのため、住宅ローンが残っている場合は売却の際に残額を一括繰上返済する必要があります。

    一括繰上返済の際に発生する手数料については金融機関が各々定めているため、金融機関に一括返済の旨を伝え、手数料がいくらになるか確認しましょう。

    ポイント:売却の手続きは自分でもできる?

    マンション売却に限らずですが、実は不動産売却は自分だけで進めることができるんです。

    「え、だったら自分でやったほうが手数料とかかからなくてお得じゃない?」

    自分でやれば確かにかかる経費を抑えることができます。

    しかし、よく考えてみてください。
    不動産会社はわざわざ国家資格を取得して開業することができます。つまり、それだけ専門知識が必要とされる手続きということです。

    そんな手続きを本当に何の助けもなく一個人が完了させることができるでしょうか?

    トラブルが起きた際の責任をすべてフォローすることができるでしょうか?
    特に、売却後の瑕疵担保責任※2をどうするのかを売買契約時に明確しておく必要があります。

    手数料などの費用は決して安いものではありませんが、スムーズに売却手続きを進められ、その後もトラブルの心配もなく過ごせるようにしてくれるのは、やはり専門知識を持った不動産会社に依頼するのが一番です。

    マンション売却で失敗したくないなら、必ず専門家(不動産仲介会社)に依頼しましょう。

    ※2瑕疵担保責任:物件売買後に重大な欠陥が発覚した場合、買主が売主に対して損害の賠償を求めることができること

    マンション売却にかかる税金

    マンション売却にかかる税金は以下2つです。

    • 印紙税
    • 譲渡所得税

    例外として、マンションを購入時より高い金額で売却できた場合のみ、以下2つの税金が課税される場合があります。

    • 住民税
    • 所得税

    それでは詳しくご説明していきます。

    マンション売却の費用:4.印紙税

    不動産売買契約書に印紙を貼り付けすることで税を納めます。

    印紙はいくらのものを買ったら良いかは契約金額によって異なりますので、以下の表を参考に、いくらの印紙を購入するべきかを確認しましょう。

    (テーブル入れる)

    なお、売買契約書は2つ作成する必要はありません。 売主の方は「写し」や「控え」で良いため、買主が保管する原本用に印紙を購入しましょう。

    マンション売却の費用:5.譲渡所得税

    こちらはマンション売却後にかかる税金になります。

    ただし、譲渡所得税がかかる条件として、マンション購入価格より売却時に高く売れた場合にかかる税金です。 逆に損失が出た場合は支払う必要はありません。

    たとえ利益が出たとしても、一定の要件で控除を受けることができます。

    • 3,000万円の特別控除
    • 買い替え特例

    5-1.3,000万円の特別控除

    売却したマンションが自宅の場合、利益が3,000万円以下の場合は課税が免除されます。 だだし、同様の控除を2年以内に受けていないことが条件となります。

    5-2.買い替え特例

    買い替え(住み替え)の場合、新居の購入価格が売却価格を上回るときに受けられる控除です。

    将来新しく購入した物件を売却するときまで、課税を免れることができます。 ただし、売却する現在のマンション(住宅)に10年以上居住していることが条件となります。

    5-3.住民税と所得税

    こちらはセットで課税されることになります。

    また、所得期間によって税率が異なるため、売却予定のマンションをどれくらい所得していたか改めてこの機会に確認しておきましょう。

    • 5年を超える場合・・・長期譲渡所得
    • 5年以下の場合・・・短期譲渡所得
    所得機関 税率 税率の内訳
    短期譲渡所得 9% 道府県民税:3.6%
    市町村民税:5.4%
    長期譲渡所得 5% 道府県民税:2%
    市町村民税:3%
    ポイント:利益の有無にかかわらず確定申告は必ず必要

    マンション売却(不動産売却)後は利益の有無関係なしに、必ず確定申告が必要です。

    損失が出たとしても、逆に所得から控除してもらうことが可能ですので、マンション売却をした際は必ず確定申告を行いましょう。

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    マンションを売却して住み替える場合は引っ越し費用もかかる

    マンションを売却して住み替えを希望している場合、新居へ移るための引っ越し費用がかかります。

    引っ越しでかかる費用

    • 現状の持ち物を運びだす梱包、運送費
    • 新調する家具や家電の費用

    引っ越しを伴うマンション売却の際にはうっかり費用として忘れないよう、注意しましょう。

    マンション売却時に必須ではないがかかるかもしれない費用

    これからご紹介する費用は必須ではないですが、費用としてかかる可能性が0ではない費用です。

    現在のマンションの状況などによって費用がかかるかどうか変わってくるため、参考にしてください。

    1.クリーニング費用

    長年住んでいたマンションならば、クリーニングはしておいた方が実際に見学にきた方にとって印象は良いでしょう。

    ただ、クリーニング費用を売却希望額にそのまま計上してしまうと条件に比べて「割高」な物件となってしまうことも少なくありません。

    基本的にはクリーニングをする場合は必要経費として売り手の持ち出しと考えておいた方が良いです。

    2.リフォーム費用

    中古マンション購入希望者の中には「自分でリフォームしたい!」と考えている方も少なくありません。

    近年では自分でリフォームしたいという需要も増えてきているため、あえてリフォームしない方が後々良い場合もあります。

    ただ、明らかに破損が見られる場合は、多少修繕しておいた方が見栄えとしては良いでしょう。

    マンション売却時に戻ってくるお金

    マンション売却をした際、購入時に支払った費用から以下の4つの費用を受け取ることができます。

    • 住宅ローン保証料
    • 火災保険料
    • 管理費、修繕積立金
    • 固定資産税、都市計画税

    1.住宅ローン保証料の返金

    マンション購入時、住宅ローンを利用した場合に支払った費用です。

    住宅ローンの返済が滞った場合のために保証契約を結んだ際に支払った費用です。

    先ほどご説明した一括繰上返済をした場合、保証が必要なくなるため、支払った保証料が残りの保証期間に応じて返済されます。

    返済される金額は金融機関や契約内容によって異なるため、金融機関に問い合わせてみましょう。

    2.火災保険料の返金

    住宅ローン保証料と同じく、マンション購入時に火災保険に加入しているはずです。 同様に残りの保険期間に応じて返金されます。 こちらも契約内容によって異なるため、問い合わせをしてみましょう。

    ポイント:火災保険の解約は自己申告!忘れると解約されない!?

    火災保険は自分で解約を申し出ない場合は解約されない点に注意です。

    保険会社はマンションが売却されたことを知る術がないため、マンション売却時には必ず「火災保険は解約の申し出をしたか」を最後に確認することを忘れずに。

    4.固定資産税、都市計画税の返金

    固定資産税と都市計画税は1月1日時点でそのマンションを所有していた人が納税することになります。 しかし、売却をして引き渡した以降にかかる分は買主に清算してもらいます。

    ただ、法律による定めはないため、不動産仲介業者が負担を決めます。

    通常は日割り計算となりますが、決算日がいつになるかで負担額が変わります。 決算日がいつになるか、事前に確認をしておきましょう。

    マンション売却の費用についてのまとめ

    マンション売却の費用は実はそんなに難しいものではありません。 以下のポイントを押さえて、マンション売却を成功させましょう!

    ポイント
    • マンション売却にかかる費用は大きく分けて「手数料と登記費用」「税金」の2つだけ
    • きちんと手続きすることで返金されるものもある
    • 現在のマンションの価値が分かると手数料の試算の精度が上がる

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