マンション売却の流れ

2020-09-29

マンション売却の流れとかかる期間・費用|失敗しないための注意点

新型コロナウイルスの影響は不動産市場にも少なからずあると思われ、例年に比べると問い合わせ件数などはやや減少傾向にあるところです。

一方でアフターコロナを見据えた住み替え需要もじわじわ増えつつあり、利便性だけではない自分らしい暮らし方の追求がトレンドになってきているようです。

では、マンションを売りたいと思った時に具体的にはどのような準備をしたらよいのでしょうか。また、どれくらいの時間と費用がかかるものなのでしょうか。

今回の記事ではマンションを売るまでの大まかな流れと、その手続きの方法やかかる経費についてご紹介いたします。

この記事の監修者

大野 光政(おおの みつまさ) 大金興業株式会社 代表取締役
一級建築士、宅地建物取引士、既存住宅現況検査技術者。 建築士事務所、不動産業、建設業などの業務をマルチにこなす一方で、2006年から生活情報サイト「All About」の公式ガイドとして記事を執筆している。

目次

    イエイ査定のキャプチャ

    マンション売却の流れとかかる期間

    まずは、マンションを売却するためのスケジュールの確認です。

    物件や状況にもよりますが、以下が大まかな流れになります。

    これを参考に、販売活動にだいたいどの程度時間がかけられるのか、計画を立てておきましょう。

    マンション売却の流れ

    • 事前準備→数日~1週間
    • 相場の調査・査定依頼→数日~1週間
    • 媒介契約・販売活動→3か月~半年
    • 媒介契約の締結→約1~2週間後
    • 物件の引き渡し→約1か月後

    流れごとで行う作業と気を付けたいポイント

    では実際にその流れの中で売主が行うべきことや、気をつけておきたいポイントなどをそれぞれのフェーズごとに分けてご説明します。

    (1)事前準備

    本格的に販売活動を始める前に、事前にしておくべきことが2つあります。

    • マンションの名義を調べる
    • ローン返済状況の確認

    それぞれについて、なぜ事前準備が必要なのか、理由と共に解説していきます。

    1.マンションの名義を調べる

    マンションを売却する前の準備として、まず一番にしておきたいのが、名義の確認です。

    名義は、マンションを購入した時の契約書や登記識別情報(不動産権利証)、あるいは法務局で取得できる登記事項証明書で確認をすることができます。

    夫婦共有名義の場合や、親の名義のままになっている場合、自分一人の意思だけでは売却ができません

    事前に共有名義者や相続人がいる場合は、しっかりと売却に同意をしてもらいましょう。

    2.ローン返済状況の確認

    また、そのマンションの住宅ローンを返済中の方は、買主にマンションを引き渡す時までに原則として残債を一括で返済しなければなりません。

    売却金額と自己資金を合わせて(また不動産売買にかかる経費も考慮して)残債を一括返済するには、いくら以上で売却しなければならないかが重要になります。

    そのため、まずはローンがどれだけ残っているのかを確認した上で、売却プランを立てるようにしましょう。

    また、マンションには管理組合や自治会などが設けられていることが一般的ですが、修繕積立金や共益費、駐車場代などの支払いに漏れがないかも確認しておきましょう。

    滞納していた場合、買主に支払い義務が引き継がれてしまいますので、注意が必要です。

    (2)相場の調査・査定依頼

    この見出しでは、マンション売却においてカギとなる部分について説明していきます。

    • マンションの売却相場の調査
    • 不動産会社へ査定依頼

    1.マンションの売却相場の調査

    不動産会社と打ち合わせを始める前に、マンションの相場を調べておいたほうがよいでしょう。

    自分の物件がどの程度の相場感かを知っておくことで、不動産会社から提示される査定額が、本当に打倒な額なのかどうかを判断することができます。

    相場を調べる方法としては、SUUMO(スーモ)などの不動産ポータルサイトなどで、近隣や同じマンション内での売り出し中の物件を調べるのが簡単です。

    日当たりやリフォーム状況などで、売却価格もさまざまに変動するので、自分の売却予定の物件にステータスが近いケースを調べておきましょう。

    2.不動産会社へ査定依頼

    マンションを売却しようと思ったら、まずは簡易査定からスタートしましょう。

    査定とは、物件がいくらで売れそうかを不動産会社に算出してもらうことを言います。

    査定方法は簡易査定と訪問査定の2種類に分けられます。

    簡易査定とは、机上査定とも言い、直接物件を見ずに、立地や築年数などの各種データベースを元に査定額を計算します。

    訪問査定では、簡易査定ではわからなかった、物件の近隣環境や設備、日当たりなどのさまざまな要素を、実際に不動産会社の調査士が現地で確認し、査定額に反映するものです。

    簡易査定の簡単な依頼方法としては、一括査定サイトの利用がおすすめです。

    不動産一括査定サイトであれば、自分のマンションの所在地や状況を詳細に入力することで、複数の業者から売買事例を参考にした査定価格が提示されます。

    その査定結果を見比べつつ、その根拠や売却計画、買主のターゲットについて、筋の通った説明をできる会社を選出し、訪問査定に繋げます。

    ここで気をつけておきたいこととしては、一括査定サイトで提示された価格は売却価格とは必ずしも一致しないということです。

    結局のところ、その価格で納得する買主が現れない限り不動産売買は成立しません。

    そのため、一番高い価格を提示してくれた不動産会社が良いというわけではないことには常に留意しておきましょう。

    逆に、悪い不動産会社を選ばないためにも、一括査定をしておくことはおすすめです。

    根拠のない高い査定をして、契約に結び付けようとする会社も存在しますので、提示された査定額に惑わされないためにも、先述したような事前の情報収集で、近隣相場を確かめておくことをおすすめします。

    また、不動産会社を選ぶ際には、会社のネームバリューや「地元だから」ということだけで選ぶべきではありません。

    マンションに関連する周辺環境や法令などを十分に調査し、それらを踏まえた適切な販売方針を提案できる会社に依頼するのが理想ですので、簡易査定、訪問査定の際には、担当者によく話を聞いておきましょう。

    (3)媒介契約・販売活動

    複数の不動産会社に査定依頼をしたら、媒介契約の締結をします。

    契約の仕方には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

    それぞれの内容は大まかに、以下のように分かれています。

    一般媒介契約 複数の不動産会社に同時に販売活動を任せられる
    専任媒介契約 一社のみに販売活動を任せる
    専属専任媒介契約 一社のみに販売活動を任せ、売主自身が発見した買主とは直接契約できない

    詳細を解説していきますね。

    1.媒介契約

    一般媒介契約では、同時に複数の会社に販売活動を依頼することができます。

    それぞれの会社に同時に依頼をするので、幅広い顧客の中から買手を探すことができるという点はメリットといえます。

    しかし、不動産会社の立場から考えると、ライバルが多く自社以外の業者が仲介を決めてしまう可能性が増えるため、販売活動に力を入れてくれないこともあります。

    また、定期報告をする義務もありませんので、進捗状況が見えにくいというデメリットもあります。

    専任媒介契約では、一社のみとの契約になります。

    不動産業者は2週間に1回以上の定期報告をすることと、不動産会社専用のネットワークシステム(これを「レインズ」と言います)への登録も義務付けられることから、より熱心な販売活動が期待できます。

    専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、一社のみとの契約になりますが、専任媒介契約よりもさらに不動産業者に対してスピーディな取り組みが求められており、定期報告は1週間に1回以上、レインズへの登録は5日以内となっています。

    さらに、売主が自分で買主を見つけた場合であっても直接契約することはできず、必ずその不動産業者に仲介してもらう形になります。

    不動産業者からすればほぼ確実に仲介手数料が見込めるため、販売活動の幅が広がりやすいと言われます。

    2.販売活動

    不動産会社と契約を締結したら、いよいよ販売活動のスタートです。

    レインズをはじめとしたインターネットシステムや、販売のための広告、不動産ポータルサイトなどに登録をして、買手を募ることになります。

    その際、まずは、自宅マンションの場合は住みながら売却先を探すのか、それとも先に住む場所を決めて探すのかを伝えましょう。

    売却先を探す前に補修やリフォームが必要な場合もありますし、売却までの期間や売却価格に影響しますので、不動産会社によく相談をしておくことが大切です。

    一般的には、住み続けながらの販売活動では、購入希望者の見学希望日時の設定が居住者の都合に合わせづらいという点や、室内の片付けが行き届かず生活感が出過ぎてしまう点で不利といわれています。

    場合によっては、売却までの期間が長くなったり、売却価格が下がったりすることにも繋がりますので、注意が必要です。

    なお、室内設備などの不具合や、室内の汚れやキズについては補修・清掃されていた方が売却しやすくなりますが、補修費用がかかりますので、事前に見積書を提示してもらうとよいです

    売却見込み額とのバランスを考慮しながら、実施するか否かを判断しましょう。

    (4)売買契約の締結

    買主が無事に決まったらいよいよ契約です。

    通常は不動産会社に売買を仲介してもらう形になると思いますので、宅地建物取引士による重要事項説明を聞いて、各種書類に署名・押印します。

    この重要事項説明の中にはマンション物件の説明のほか、契約条件や所有権が移転するまでの間に災害があった場合のルールや、契約を解除する場合の違約金規定などに関することが含まれていますので、しっかりと説明を聞いて理解しておくことが大切です。

    不動産売買は金額が大きく、金融機関からの融資手続きや権利移転の法的な手続きなどがあることから、通常は契約書締結時には「手付金」と呼ばれる売買代金の頭金となる一部代金のみを受領し、約1ヶ月後の期日で残代金受領および所有権移転を設定します。

    また部屋内に照明器具やエアコン、家具などの残置物がある場合には、買主に引き継ぐものの確認や、処分費用が売主・買主のどちらの負担となるのかを明示しておくことが、トラブル回避につながります。

    なおこの際に、契約書に貼付する印紙税が必要になります。売買価格に応じて金額が異なりますので事前に確認し用意しておきましょう。

    (5)物件の引き渡し

    いよいよマンションを手放す日、すなわち買主から残代金を受領して所有権を移転する日です。

    住宅ローンの残債がある場合は売買契約締結後に金融機関に手続きを行い、抵当権抹消の準備を行っておく必要があります

    そして、司法書士立ち合いの下、残代金を買主から受領し、所有権を移転する書類に署名・押印します。そして売却手続きにかかわる抵当権抹消登記費用や仲介手数料などを精算することになります。

    マンション売却で利益が出た場合や住み替え時の税金特例を利用する場合は確定申告する必要があります。

    なお、譲渡所得(売却益)の計算においては不動産購入時の価格ではなく、経過年数で償却した価格が計算根拠になりますので、こちらも確定申告の時期が来る前にきちんと調べておきましょう。

    マンションの売却で必要なお金

    販売活動において、確実に発生する費用としては、印紙税・仲介手数料が挙げられます。どちらも売買契約が締結されたのち、発生する費用になります。

    また、住宅ローンが残っている物件を売却する場合には、住宅ローンの一括返済や抵当権の抹消にも手数料や税金が発生する可能性があります。

    ほか、建物状況調査や清掃、改修が必要な物件の場合は、販売活動中にそれぞれに応じた費用がかかりますので、不動産会社に事前に聞いておきましょう。

    マンションの売却で特に注意すべき2点

    上記でマンション売却までのおおまかな流れをご紹介しましたが、特に注意しておきたい2点をご紹介します。

    • ローンの支払いがまだ残っている場合
    • 投資用マンションの場合

    ローンの支払いがまだ残っている場合

    マンションのローンの支払いが残っているままでは、金融機関に残債を一括返済しない限り、原則として売却はできません

    といっても、マンション売り出しの時点において、売却後の手取り見込み額(売却代金から仲介手数料等の諸費用を差し引いた額)で、あるいは手取り見込み額と自己資金で残債を一括精算できることが明確であるならば、返済をしておく必要はありません。

    金融機関には、事前に売却を予定している旨を伝え、所有権移転の直前に行うべき手続きや必要書類について聞いておきましょう。

    また、売却プランを立てる上での重要な要素になりますので、仲介を依頼する不動産会社にも、売却予定物件のローンが残っていることはまず初めに伝えておくべきです。

    もし、マンション売却によって手元に残る見込み額と自己資金を足しても返済できないという場合は、金融機関に事前に相談の上、「任意売却」の手続きを取ることになります。

    投資用マンションの場合

    投資用マンションを売却する場合に気をつけたいこととして、「事業用不動産」の扱いになるということが挙げられます。

    譲渡所得の計算をする際に、建物取得費用から経過年数に応じた減価償却を行うのですが、事業用不動産は、居住用の住宅より償却率が大きくなりますので、間違えないようにしましょう。

    投資用マンションも一般的な居住用マンションと同様に、ローン支払いが残っているままでは売却できませんので、売却した場合に残債を完済できるかの資金計画をしっかりと立てておく必要もあります。

    また、修繕積立金や入居者が負担すべき共益費などに未納がないかを管理会社等に確認しましょう。

    買主側の立場からすれば現在の賃料の他、月々の費用負担額、固定資産税・都市計画税額、直近の修繕内容と費用内訳(マンション全体の改修だけでなく、自らの物件における器具・設備の修理など)を詳細に把握したいはずです。

    これらの資料を事前に準備しておいてから不動産査定を依頼する方がよいでしょう。

    また、譲渡所得や損失について確定申告する必要がありますので、自らが投資用マンションを取得した時の売買契約書や仲介手数料領収書などは手元に用意しておきましょう。

    マンションの売却を失敗しないためのコツ

    マンションの売却は、一生のうちにそう何度もあることではありません。

    その重要な販売活動を失敗しないためには、押さえておきたいポイントがいくつかあります。販売活動の成果によって、手元に残る金額が相当変わってくるので、これからご紹介するコツをしっかり覚えて実践していきましょう。

    相場は絶対に調べること

    不動産に査定依頼をする前に、相場を調べておくことはとても大切です。

    先述の通り、その金額で売れる見込みがないのにもかかわらず、査定額を高く見積もって、媒介契約を取り付けようとする不動産会社が存在するのも事実です。

    そういった会社を見極め、信頼できる不動産会社を選ぶためにも、まずは自分で相場を調べるようにしてください。

    調べ方としては、不動産ポータルサイトを使って、現在売りに出されている不動産物件を地区別や金額別に検索するという方法があります。

    そのページで金額を漠然と見るだけではなく、マンションの築年数や施工会社、階数、修繕積立金の額、周辺環境や売買条件などを見比べてみて、自分の物件がどの程度の価格帯にあるのかをおおよそでよいので把握します。

    その後、一括査定サイトなどを通じて不動産会社から査定額提案をもらう際、相場よりも高い金額を提示してきた業者にはその査定金額になった理由を尋ね、その理由が妥当であるかを確認しましょう。

    査定額=売却額じゃない!

    一括査定で提示された査定額は、必ずしも売却額とはなりません。高く評価してくれる不動産会社だからといって、高く売れる保証はありません

    査定を高く見せて「ウチの会社ならば高く売れる!」と思わせ、その査定額のまま販売活動を結局買手がつかないため、いずれ価格を下げざるを得なくなります。

    売却額が想定を超えて下がってしまうのは大きな痛手となるはずです。

    くれぐれも不動産会社の査定根拠や、よりよい売却をするための提案力やサポート力なども含めて業者をチェックするようにしましょう。

    不動産会社の選び方も気を付けること

    基本的に、電話になかなか出ない上、折り返し連絡がなかったり、会社に伝言しておいても担当者本人に連絡が伝わらないといったような担当者・不動産会社は思わぬトラブルに繋がりますので避けた方が無難です。

    査定額の説明と併せて、不動産会社から聞いておきたいことはたくさんあります。

    権利移転やマンション管理上の制限の確認、手続き・税金などに至るまで、不動産会社の担当者には何度もサポートをしてもらう必要があるからです。

    不動産査定根拠のていねいな説明のほか、物件調査や他物件の動向を元によりよい売却方法を提案してくれる担当者を選びたいものです。

    これらは、大手や中小など、不動産会社の規模や知名度とはあまり関係がありません。不動産会社の担当者とじっくり話をしてから選ぶようにしましょう。

    マンション売却の流れを知りたい人が良く聞く質問

    Q)売却に良い時期(タイミング)はあるのか?コロナウイルスの影響は?

    一般的には時期・季節で極端な差はないように思われます。もちろん年度末や年末といった引っ越し時期というのはありますが、引っ越しのすぐ直前にマンションを購入するというわけではありませんから、売り出すタイミングを見定める必要はあまりないでしょう。

    むしろマンションは築年数が浅い方が高く売却できますので、いわば「売りたい!」と思った時期が一番よいタイミングともいえます。

    新型コロナウイルスの影響で物件探しをされる方が減った時期もありましたが、こんな時期だからこそ築浅で割安な物件として中古マンションを探している人がいたり、生活スタイルを見直すために住み替えたいと考えている人がいたりと、少なからず需要はあるようです。

    Q)室内をリフォームしてから売った方がいいの?

    これは必ずしもそうとは言い切れません。

    人気のあるエリアなどでは、すぐに入居できるマンションを探している人も多いでしょうから、この場合に関して言えばリフォーム済みであることが好印象となります。

    しかし「リフォーム」は汚れたクロスを貼り替えるだけのものから、住宅設備(浴室やキッチン、洗面台、トイレなど)を交換したり、間取りを変更してしまったりするようなものまであります。

    どこまでリフォームしておくべきかという「費用対効果」を検討する必要があります。

    高く売るというより、手元に残るお金を多くするという観点で考えた場合は、大がかりなリフォームをした方がよいということにはなりません。

    大切なのはその物件を売るために、どういった客層を狙うかです。ターゲットに応じて、必要になったらリフォームを不動産会社に相談する、という程度で認識しておくとよいでしょう。

    Q)マンションを相続するけど、売却した方がいい?賃貸で貸し出した方がいい?

    地域性やマンションの利便性などが大きく影響するので一概には言えませんが、どちらにすべきかを検討する上でも、売却する場合の査定額や、賃貸経営をした場合の収益額のチェックはとても重要です。

    特に賃貸経営の収益額試算をする場合、空き家リスクや建物修繕費用リスクなどを考慮しておく必要があります。

    そしてマンションはある時期に大掛かりな改修工事が必要になりますので、その改修時期がいつ頃に予定されているのか、また今後のマンション維持管理計画がしっかりしているのかが、マンションを持ち続けるべきか否かの分岐点とも言えますので、こちらも併せて確認しておきましょう。

    まとめ

    マンションを売却する上で不動産会社の担当者とはチームであるという認識を持つことが大切です。

    売主の代わりに、購入検討者たちと対面し物件をプレゼンテーションしてくれる訳ですから、良い条件での売却ができるように、不動産会社の担当者とすみやかに連絡や情報交換ができるようにしておきましょう。

    監修者

    大野 光政(おおの みつまさ)

    一級建築士、宅地建物取引士、既存住宅現況検査技術者

    大金興業株式会社代表取締役。
    建築士事務所、不動産業、建設業などの業務をマルチにこなす一方で、建築や設備に関連する資格を多数所持していることを活かし、2006年から生活情報サイト「All About」の公式ガイドとして建築・リフォームなどの記事を執筆。
    一般消費者に建築や不動産に関わる話をわかりやすく親しみやすく伝えることをモットーとしている。
    ■Webサイト
    大金興業株式会社
    https://www.daikin-i.com/

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