任意売却

2020-08-12

任意売却とは?詳しく解説!売却後も住み続けられる方法2つを紹介

月々のローンがの支払いが厳しい、滞納したら競売にかけられるけど、それよりも任意売却した方が良いの?

ローンが残ったまま売却するためには任意売却が必要なの?でもやり方が分からない・・・

住宅ローンが残ったまま売却を考えている方、すべてが任意売却の必要はないんです。

また、月々のローンの支払いが苦しい人も、状況によっては任意売却以外の方法もあります。

このページでは、そもそも任意売却とはどういうものなのか、を解説しつつそれぞれのケースに応じた対応方法をご紹介します。

目次

    そもそも任意売却とは?

    通常、住宅ローンが払えなくなった時の売却は、以下のようになります。

    ローン残高 - 不動産売却額 = 更に残ったローン ← 一括返済

    任意売却とは、残ったローンがある状態でも家やマンションを売却することです。

    ただし、残ったローンについては任意売却後も引き続き返済していくことになります。

    しかし、今までの金額では難しいので、返済可能な額をあらかじめ決めておき、返済していくことになります。

    売却にあたっては様々な理由がありますが、売却時に一括で残りのローンの支払いが可能な状態であれば、じつは任意売却は必要ありません。

    任意売却の仕組み

    任意売却は、債権者(融資先)の許可を得て、どこまでの額を物件を売却することで返済し、残ったローンの金額をどのような計画で返済していくのかを話し合います。

    この際、仲介人として弁護士や司法書士が間に立つことになります。

    また、実際に物件がどれくらいの価格で売却できるのか査定するためと、その後の売却のために不動産会社も関わることとなります。

    不動産会社によっては、任意売却が得意という不動産会社もあるため、不動産会社選びは重要です。

    売却金額とその後の返済計画が決まったら、実際に売却活動が始まります。

    その間、売却後の新しい住居を探す必要もあります。

    物件が売却でき、引越しも完了したら、事前に決めた返済計画に基づき、残ったローンの金額を返済していくこととなります。

    返済計画では、今までの月々の支払い額以下の金額に返済額を設定することで、長期にはなるかもしれませんが残りのローンを支払っていくことが可能です。

    なお、具体的な任意売却の流れについてはこちらを参考にしてください。

    任意売却を始めて売却するまでの流れと期間

    任意売却後に残ったローンはどうなる?

    任意売却後に残債となった住宅ローンは任意売却前に債権者と交渉した内容の通りに支払いをすることになります。

    交渉の際に、月々いくらの支払いにするのか決める必要があるため、任意売却後の自分の生活をしっかりと考えて支払い金額などを決めておくと良いでしょう。

    基本は無理のない返済計画になりますが不動産の腕にかかっているところもあるので、経験豊富な不動産業者に依頼しましょう

    任意売却後の残債については任意売却後の残債は時効もあり得る?返済に困ったとき2つの相談先でも解説しています。参考にしてみてください。

    任意売却のメリットとデメリット、競売との違い

    任意売却もメリットばかりではありません。

    しっかりデメリットも理解した上で、任意売却するかを判断しましょう。

    任意売却のメリット

    特に大きいメリットを詳しく説明しようと思います。

    1.家を手放さない方法

    「売却」と聞くと完全に家を手放すイメージが強いと思いますが、売却後に「賃貸」として住み続けることも交渉によっては可能になる場合もあります。

    その場合、任意売却に優れた不動産会社を探す必要がありますが、必ずしも引越しが必要ではないのです。

    詳しくは「任意売却後、今の家に住み続けることもできる!その方法とは?」をご覧ください。

    2.誰にも知られず売却できる

    競売のデメリットとしては、安価で売却されてしまう以外に、ご近所の方に競売にかけられたことが知られてしまうというものがあります。

    裁判所や執行官、鑑定士などが家の調査に来るためです。

    任意売却の場合は裁判所が関与しないため、誰にも知られずに売却することができます

    3.費用を捻出できる

    後ほど詳細に説明しますが、任意売却は売却にあたりかかる費用が通常の売却よりも少ないんです。

    仮に引っ越すとしても、交渉によってはなんと引っ越し代を捻出できるケースも。

    このように任意売却には大きなメリットがあります。

    任意売却のデメリット

    もちろん任意売却にはメリットしかないという訳にはいきません。デメリットを4つにまとめたので参考にしてください。

    ローンの滞納

    「今月・来月の支払いはできるけどそろそろ支払いが厳しいなぁ」という状況では任意売却はできません。

    任意売却はローンを滞納していて、本当に完済が難しい人のためにある仕組みです。

    その際に銀行などからの督促状などが届くため、不安に思われる方も多くいらっしゃいます。

    また、もしまだ支払い続けられる可能性があるうちは、逆に任意売却を早く決めてしまわない方が良いです。まずは任意整理(任意整理・個人再生・自己破産)を始めとする対処法を知りましょう。こちらも参考にしてみてください住宅ローンが払えない!まだ間に合う時系列ごとの対処法

    債権者への同意

    任意売却をする際、残債ローンよりも売却金額が低くなってしまうことを債権者へ同意を取る必要があります。

    任意売却は債権者にとってもデメリットがないわけではなく、中には任意売却に難色を示す債権者も少なくありません。

    また、個人で交渉を進めることはできないため、専門家に依頼する必要もあります。

    その際に経験豊富な専門家に相談できるかが任意売却成功のポイントの1つとなります。

    連帯保証人

    ローンを滞納すると、連帯保証人にも同様に請求が行くことになります。

    大事なポイントとしては、連帯保証人が請求額を支払ってしまうと、任意売却ができません。

    そのため、任意売却をすると決断した際には必ず連帯保証人に協力してもらえるよう、事前に連絡をしておくことが重要なポイントです。

    信用情報に記載される

    任意売却をするということはローンを滞納したということになるので、延滞情報が個人信用情報機関に登録されます。ブラックリストとも言いますが、このリストは金融機関側に過去延滞した記録があるなど共有されるもので、誰々が何をしたというのが世間に公開されるわけではありません

    やはり、お金を借りるには信用が必要なためこのような処置を設けていますが、滞納した人を吊るし上げるわけではないので安心して下さい。

    任意売却と競売の違い

    それでは競売と任意売却の具体的な例を見てみましょう。

    競売と任意売却

    費用が手元に残る可能性はほぼない場合により引っ越し費用や生活費を捻出できる

    競売 任意売却
    市場価格よりかなり低価格で売却されてしまう 市場価格にかなり近い価格で売却できる
    ローンの残債を一括で払わなければいけない また、払い方は変更できない 当事者同士の話し合いで 無理のない返済計画が組める
    売却した家は手放すことになる 売却した家にそのまま住むこともできる
    裁判所の介入等によりプライバシーが公開されてしまう 裁判所等の介入はなく秘密裏に売却ができる

    このように競売よりも圧倒的に任意売却のほうがメリットが大きいことが分かると思います。競売の流れについては競売手続きの流れと任意売却ができるタイミングを参考にしてみてください。

    通常競売は住宅ローン滞納から6ヶ月経過すると手続きが完了してしまいます。競売についての流れは【払えない…】住宅ローンの滞納から差し押さえまでの期限は6ヶ月!でも解説しています。なるべく早く任意売却を検討するようにしましょう。

    そもそも住宅ローンを滞納した場合にできるのが任意売却です。任意売却を行うためには債務者(売り手)は債権者(買い手)から同意を得る必要があります。一般売却は理主の判断でいつでも好きなタイミングで売却をすることができます。

    一般売却との違いは瑕疵担保の免責

    任意売却と一般売却の大きな違いは瑕疵担保の免責です。瑕疵担保責任とは一見発見できないような重大な欠陥が契約後に見つかった場合売り主が負う責任のことです。雨漏りやシロアリなどが瑕疵に値します。一般売却では売り主が2年間瑕疵担保責任を負うことになりますが、任意売却だと瑕疵担保責任が免除される特約を結びます。

    任意売却後の住宅ローン以外はどうなるのか?

    任意売却の際に他に滞納しているものがある場合の支払いはどうなるのでしょうか?

    また、自動車ローンはどのように扱われるのでしょうか?

    それぞれ項目別に詳しく解説していきます。

    固定資産税を滞納している場合

    固定資産税を滞納していても不動産を売却することは可能です。ただし、滞納している税金が差し押さえ登記されている場合、買い主は売り主の税金未払いにより公的手続きにおいてその所有権を失う場合があります

    せっかく購入した不動産が差押登記されていることによって処分されてしまうのです。なので差し押さえ登記されている不動産は通常購入しようとする人はいません。

    なので固定資産税を滞納した不動産を売却する時はまず、固定資産税を払い切るところから始めなければなりません。現実的に考えて払い切るのは不可能なので買い主と交渉などをしたり、物件の価格を下げることなどを検討しましょう。

    しかし、差押登記がされていない場合は心配ありません。固定資産税を払うのは1月1日現在の所有者であって年の途中で売却したからといって、新しい所有者に支払い義務は発生しません。売り主がどれだけ税金を滞納していても買い主には影響がないというわけです。

    マンションの管理費や修繕積立費を滞納している場合

    マンション売却の際管理費や修繕積立費も滞納しているけど任意売却できるの?と思われる方もいるのではないでしょうか。結論から言うと任意売却することはできます

    売却した費用から管理費や修繕積立費の滞納分が払われる事になります。なので今無理に管理費等を払う必要もありません。

    裁判にかけられてしまうのでは?などと思ってる方も多いようですが、「売却成立後、管理会社に滞納した費用をまとめて払います」と任意売却業者が連絡を入れます。

    きちんと払うという約束があるので管理会社側も安心できるわけです。任意売却を検討したら管理費や修繕積立費のことは一旦置いて他のことに専念しましょう。

    任意売却後にクレジットカードが使えなくなる!?

    任意売却したからといってクレジットカードが使えなくなることはありません。

    クレジットカードが使えなくのは、住宅ローンを3ヶ月以上滞納したからです。

    また、住宅ローンを3ヶ月以上滞納してしまうと新規でカードを作ること事態も難しくなります。

    ただし、どのような対応を取るかはクレジットカード会社によってことなります。

    住宅ローンを3ヶ月以上滞納しても、有効期限内であれば利用ができる場合もあるようです。
    (ただし、更新を拒否されることもあるようです)

    任意売却後、自動車を保有することは可能なの?

    結論から言うと、自己破産をしなければ車を保有し続けることはできます。

    また、任意売却をしたからといって、自動車ローンの一括返済を求められることもありません。

    ただし、自動車ローンを滞納なく支払っていた場合に限ります。

    自動車ローンの支払いにも滞納がある場合、融資先によって対応が異なってきます。

    現在の生活を考えて、どうしても車が必要な方は自動車のローンだけは滞納なく支払っておきましょう。

    任意売却後、今の家に住み続けることもできる!その方法とは?

    任意売却は、必ずしも家を手放すという手段ではありません。

    交渉や誰に売却するかによって、その後もすみ続けことが可能になりますので、詳しく説明していきます。

    交渉して、その後賃貸としてすみ続ける

    任意売却を進める際、買い手側に賃貸として使用できないかの許可を得ることができれば、引越しの必要はありません。

    ただし、相手が居住目的で購入を希望する場合は出て行かなくてななりません。

    親子、親族間での売買「買い戻し」

    任意売却先が親族または親(子供)の場合、そのまま住み続けられる場合があります。

    よく聞くケースとしては、親戚の方に売却し、かかった費用を少しずつ返済しながら、住み続けているパターンです。

    ただし、親族内で融資先が納得できる価格で購入してくれる人がいない場合は実現が難しいです。

    任意売却を使った悪徳業者には気をつけて!

    悲しいことに住宅ローンの滞納など精神的に弱ってるところに漬け込んで騙そうとする悪徳業者もいます。具体的にはREINS(不動産取引情報サイト。売却をする場合登録義務がある)に情報を流さず身内での売買をさせる囲い込み業者などです。

    売れればまだいいのですが、もし物件が売れない場合難癖をつけて担当業者があなたの物件を安く買い取った後、他の顧客に高く売りつけて利益を得ようとする人もいます。本当だったらもっと高く売れるのに業者に安く売ってしまっては大損です。なので悪徳業者には注意しなければなりません。

    このような事態を避けるには複数の不動産会社に話を聞いてみることや、一括査定で自分の物件の相場を知っておくことが挙げられます。相場を知っておけば難癖つけられて安い価格と言われても信用出来ないことがわかるはずです。また、一括査定なら複数の大手不動産会社へ査定依頼ができるのでセカンドオピニオンにもなります

    売却するとしても家はあなたの大事な財産です。信用できる業者と取引しましょう。

    まとめ

    • 任意売却は無理のない返済計画が見込める
    • 競売よりも任意売却を検討するほうがメリットが多い
    • 悪徳業者を見抜くため一括査定や不動産会社への相談をする

    ↓自分の不動産がいくらで売れるか調べてみる↓

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