不動産売却の流れ

2020-09-15

不動産売却はどこがいい?損しないための業者選びのポイントと注意点

不動産を売ることになって不動産業者を探したところ、想像以上に数が多くて驚いたという人もいるでしょう。

不動産業者はそれぞれ得意とする物件の種類が違います。

担当者によっても得意、不得意があります。

そのため、物件に応じて適した業者を選ばなければ損をしたり、有利な売却ができなくなったりする可能性があるので注意が必要です。

この記事では、不動産売却に慣れていない人が不動産業者を選ぶ方法や、損をしないためのポイントを解説していきます。

目次

    全員に言える不動産業者選びのポイント

    売却したい不動産の種類や立地、急いで売却したいかなど個別の事情によって、選ぶべき業者は違います。 ただし、どんな事情であっても共通する不動産売却の業者選びのポイントが2つあります。

    • 不動産の一括査定サイトで複数社を比較して目星をつける
    • 最終的には、自分に合う担当者がいる不動産業者を選ぶ

    上記のポイントがなぜ重要なのか、説明していきます。

    不動産の一括査定サイトで、複数社を比較して目星をつける

    不動産の一括査定サイトを活用すべき理由は、2点あります。

    理由1:複数の不動産業者を手間なく無料で選別できるから

    一括査定サイトは、一度物件情報を入力すれば、複数の不動産業者から査定の連絡を受けられます。

    不動産業者ごとに物件情報を伝える手間を省けて、業者側から連絡をもらえるため、効率よく不動産業者を選べます。

    理由2:不動産業者の質がわかりやすい

    一括査定サイトでは、メモ欄などに細かい希望を記載できます。

    たとえば、「電話連絡はNGです。メールで連絡をお願いします」「電話連絡は〇時~〇時までの間にお願いします」など、依頼者の希望を伝えられます。

    顧客の都合を考える誠実な業者は、その希望を尊重してくれますが、自社の都合を優先させる業者、担当者が自分本位である場合、顧客の希望を尊重せず、依頼した時間以外にも平気で電話をかけてきたりします。

    ささいないことですが、一事が万事です。 そのような自分本位の業者と取引をすると、業者の都合に振り回されたり、自分の希望を無視して強引に取引を進められたりするなど、トラブルに巻き込まれる恐れがあります。

    業者選びの注意点はこの後の章でくわしく説明しますね。

    また、不動産業者選びに役立つ一括査定サイトとして、「イエイ不動産」というサービスがあります。

    イエイ不動産は運営歴10年以上の老舗サイトで、悪質な不動産業者は一括査定に参加できない仕組みがあるので、不動産売却に慣れていない人も安心です。

    イエイ不動産

    • サイト運営実績10年の実績
    • 主要大手の不動産会社はもちろん、地元密着の有力不動産会社
    • 厳選されてきた約1700社もの優良な不動産会社が登録
    • 最大6社最短60秒で査定価格を比較

    最終的には、自分に合う担当者がいる不動産業者を選ぶ

    不動産売却が完了するまでは、3ヶ月~半年、長ければ1年ほどになることもあります。

    この間、不動産業者の担当者とは綿密に情報をやり取りするので、ストレスのない付き合いができる相手を選ぶことが重要です。

    会社としての実績はもちろんですが、売り主に対して誠実で、安心した付き合いができる担当者なのかは見極める必要があります。

    横柄な態度や、上から目線で話す担当者を選ばないようにしましょう。

    早く売りたい人の業者選びのポイント

    不動産をできるだけ早く売りたい事情がある人、価格よりスピードを重視する人は、業者選びに工夫が必要です。

    早く不動産売却をするには、不動産を探している人にスピーディーに情報を届ける必要があるので、宣伝広告が非常に重要。 また、とにかく早く売却したい場合は、不動産業者に直接買い取ってもらうという選択肢もあります。

    広告宣伝をどれくらいしてくれるかが勝負

    不動産をスピーディーに売却するには、なるべく多くの人に情報を届けることが不可欠です。

    そのため、物件の広告を多く出してくれるなど、広告宣伝に積極的な大手の不動産業者がおすすめです。

    大手の不動産業者の場合はネームバリューがあるため、不動産のポータルサイトがタダで物件情報を載せてくれることがあり、広告枠を多くもっていることが多いです。

    不動産を売却したい売り主にとっては、多くの広告チャンネルで自分の物件を紹介してもらえる可能性があり、早期に買い手を見つけられるチャンスが増えます。

    買取専門の不動産業者に売却する

    借金の返済に充てるため、2週間後までに売却を完了させたい」「相続税の納税期限が迫っていて、不動産を売らないと納税できない」など、価格よりもスピード感を優先して売却したい人もいるでしょう。

    借金の場合は遅延損害金が発生しますし、税金の場合は延滞金や無申告加算税などのペナルティの対象になってしまいます。

    とにかくスピードを重視する場合は、一般の買い手を探さず、直接物件を買い取ってくれる買取の不動産業者に依頼するという選択肢も知っておいてください。

    ただし不動産業者は、買い取った不動産に必要な補修や改修を加えたり、建物を壊して土地を整理したりします。

    そして、物件を転売したり、賃貸物件として利益を出します。

    このような補修、改修、整理に費用がかかるため、不動産業者は安く物件を買い取る必要があり、売却金額は割安になることを念頭に置いておきましょう。

    また、不動産会社に直接買取の依頼をするのも良いですが、上記のように何を補修や改修するかによっても、買取の金額が変わってきます。

    そのため、業者1社だけに直接買取依頼をすると、なおさら、情報弱者として足元を見られてしまうかもしれません。

    おすすめは、買取業者と直接やりとりを行うのではなく、売却と同じで仲介会社を間に入れて買取をすすめる方法です。

    一括査定を依頼した業者に、買取ですすめたいと要望を伝えてしまっても良いと思います。

    仲介会社がはいるとなると、仲介手数料が発生するので、直接買取業者とやりとりする場合とどちらが金額が良さそうかは、判断する必要があります。

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    高く売りたい・損をしたくない人の業者選びのポイント

    スピードよりも高値での売却を優先する場合、業者を選ぶときのポイントは業者が提示してくる査定額です。

    査定額は単純に高ければいいわけではなく、その読み取り方、扱い方に注意が必要です。

    査定額がなるべく相場に近い不動産業者を選ぶ

    冒頭でお話ししたように、一括査定サイトを使ってコンタクトをとった不動産業者からは、査定額の提示を受けられます。

    その際は、まず物件の立ち合いが必要のない机上査定を依頼し、その中から何社かを選別して訪問査定を依頼するといいでしょう。

    その後、査定額の提示を受ける流れになりますが、一番高い査定額を出した業者ではなく、妥当な査定額を提示してくる業者はどこかという視点で比較してみましょう。

    なぜなら、査定額はあくまで「このくらいであれば買い手がつくだろう」という予想金額であり、必ずその額で売れることを確約してくれるわけではないからです。

    高い査定金額を提示したほうが、顧客に選ばれると業者側も知っているので、契約欲しさにあえて高い査定額を提示してくる業者もいます。

    不誠実に高い査定額を提示した業者と契約してしまうと、後で困るのは売り主です。

    市場価値よりも高い売り出し価格で出しても、買い手はつきません。 結局は、本来の相場でしか売れないため、いずれ売り出し価格を下げることになりますし、売れるまでに時間もかかってしまいます

    業者が提示する査定額の妥当性を判断するには、査定を受ける前に不動産のポータルサイトで所有物件と似た条件の物件を確認し、大体どれくらいの値段で売られているのか、相場をチェックしておくといいでしょう。

    大手と中小(地域密着)どちらがいいのか?

    仲介を依頼する不動産業者は、大手と地元の中小業者ならどちらがよいのでしょうか。

    答えはひとつではなく、売却物件の種類や売り主側の都合などを加味して決める必要があります。

    中小と大手の不動産業者の特徴や強みを確認しながら、どちらがいいのか確認していきましょう。

    中小・地域密着型の不動産会社について

    郊外や地方の物件の場合は、地元に根差した中小の不動産業者の方が有利になる可能性が高いです。

    なぜなら、郊外や地方の物件を都市部から買いにくる人は少なく、物件に興味をもつ人は その地域を生活圏とする人が多いと考えられるからです。

    そのため、郊外や地方の物件の場合は、そのエリアに住む顧客層を理解している地元の不動産業者に軍配があがります。

    地域密着型の業者の場合は、ローカル紙やフリーペーパーなどの広告媒体以外にも、ポスティングなどで物件の宣伝をしてくれることも期待できます。

    大手の不動産会社について

    大手の強みは、認知度と資金力で中小よりも優位に立てることです。

    不動産の購入を考える買い手側は、大手業者の方が安心感をもつでしょう。

    また、広告宣伝に投入できる資金力もあるので、広範囲に物件の情報を届けられる可能性があります。

    そのため、地方からも購入希望が入る、ニーズの高い都市部の物件をもっている場合は、広範囲に広告を打てる大手業者に強みがあります。

    そして、大手の不動産業者は、買い取り保証というサービスをしていることがあります。

    買い取り保証とは、売り出し当初は仲介売買の買い手を探しますが、一定期間たっても買い手がみつからなかった場合は、不動産業者が指定する値段で買い取ってくれるサービスです。

    「高く売りたい」希望と「この日までには売却を終えたい」という希望をどちらも叶えられます。

    たとえば、住み替えを考えていて、新居の購入資金を捻出するためにマイホームを売りたいという場合、新居の購入にかかる支払期日までに、確実にお金を用意しなければいけません。

    買い取り保証サービスが受けられれば、購入者が現れなかった場合は不動産業者に直接買い取ってくれるので安心です。

    こんな業者はやめた方がいい!業者選びの注意点

    ここでは、付き合いを避けるべき不動産業者の特徴をお伝えします。

    売り主に不誠実で、自分勝手な振る舞いをする業者は要注意です。

    高すぎる査定額を出してくる不動産会社

    不動産業者の立場になって考えてみると、手間と時間をかけて不動産の査定をしても、それだけでは利益になりません。

    仲介業務を受注し、買い手を見つけるまでは手数料報酬を得られないからです。

    そのため、不動産業者が仲介の契約を取るためには、査定額を提示する際に売り主に興味を持ってもらう必要があります。

    不動産の査定は、業者にとっては自社に興味を持ってもらうためのプレゼンの場なのです。

    自社を良く見せるためには、高額な査定額を提示することが手っ取り早いため、不誠実な業者は不当に高い査定額を提示することで売主の気を引こうとします

    売り主はこの点を理解しておかないと、高い査定額に踊らされて不誠実な業者と契約してしまう危険性があります。

    結局、高い査定金額をもとに売りに出しても買い手はつかず、業者は頃合いを見て値下げを提案。

    売り主は、最終的に値下げして不動産を売却することになります。

    一括査定サイトを利用して複数業者に査定をお願いすれば、各社の査定額を並べて比較できるので、明らかに高い査定額を提示する業者はわかります。

    その業者には査定額の根拠をよく聞き、納得できる説明がなかったり、説明を面倒くさがったりするなら、候補から外したほうがいいでしょう。

    時間を気にせず電話をしてくる不動産会社

    顧客のことを考え、寄り添うスタンスがない業者とは付き合いを避けるようにしましょう。

    たとえば、来訪や荷電を避けるべきである夕飯の時間帯や夜遅い時間、あるいは仕事中にも平気で電話をしてくる業者も中にはいます。

    担当者個人のマナーが悪いケースもあれば、その会社全体の質が低いケースもあるでしょう。

    どちらにしても、そのような自分本位の担当者や業者と契約すると、相手に振り回されてしまう可能性があります。

    逆に、売り主が伝えた希望を尊重して対応時間を調整してくれる業者や担当者とは安心して付き合えるでしょう。

    まとめ

    この記事では、不動産売却における業者選びの方法や、不動産売却で損をしないポイントをお伝えしてきました。

    不動産業者選びは知識やノウハウがないと難しいですが、不動産の一括査定サイトを利用することで、手間をかけずに業者探しをすることができます。

    一括サイトを利用する場合は、不当に高い査定を出す業者がいることを踏まえて、複数の業者を比較検討しましょう。

    相場に対して妥当な査定額を提示し、担当者と信頼関係が結べる不動産業者を探しましょう。

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