不動産の査定

2020-09-15

損をしないために!知っておきたい不動産の見積もり(査定)の基本

うちのマンション、いくらで売れそう?

見積もり方法にもいくつかあるみたいだけど、どれを選ぶべき?

不動産を売るのは初めてという人が、最初にやるべきなのが不動産の見積もり(査定)です。実際にいくらで売れそうか目安を知っておくためです。

不動産の見積もりにも、いくつかの方法があります。

例えば、Webサイトを通じて一括で複数の不動産会社から見積もりをとる方法や、不動産会社に依頼して物件を直接見てもらう方法などです。

今回は、不動産の見積もりについて、事前に理解しておきたい基本や、上手に活用する方法、後で損をしないためのポイントをご紹介します。

目次

    不動産の見積もり(査定)とは?

    見積もり(査定)とは、ここでは、これから売ろうとしている不動産について、「売却できそうな価格=査定価格」を不動産会社に出してもらうことをいいます。

    見積もりには大きく2つの方法があります。不動産会社による「簡易査定」と、不動産会社による「訪問査定」です。どちらも無料で行っており、まずは簡易査定でデータベースなどをもとに概算したあと、訪問査定で家の内状を確認します。

    (1) 不動産会社による簡易査定

    簡易査定とは、各種データベースをもとに、売却できそうな価格を見積もるものです。「机上査定」とも呼ばれ、不動産会社の担当者が物件に直接足を運ぶことはありません。

    ここでいうデータベースとは、立地・築年数・面積・近隣の類似物件の取引事例、公示価格・路線価、その物件の過去の売買履歴などです。

    例えば、マンションの一室を簡易査定する場合、過去に同じマンションの一室の売買履歴を見れば、だいたいいくらで売れそうか、見当がつくというわけです。

    簡易査定のメリットは、その手軽さです。わざわざ不動産会社に行かずとも、依頼者の都合のよいときにサイトや電話・メールなどで依頼できます。

    一方で、現地で実際に見ないとわからないような、補修が必要な箇所や物件の印象までは査定価格に反映できないので、さらに踏み込んだ調査が必要になってきます。

    (2) 不動産会社による訪問査定

    訪問査定は、不動産会社の担当者が現地まで足を運んで行う査定です。

    訪問査定のメリットは、正確性です。

    物件の周辺状況や、室内や設備の状況、日当たりや眺望などを実地で調査し、それらの要素を加味して査定価格を割り出します。

    そのため実際に売り出すときの価格のベースになります。

    また訪問査定は、不動産会社の担当者と直接やりとりするため、担当者と信頼関係を築けるかどうか、媒介契約を結ぶかどうかを見極める機会にもなります。

    訪問査定においては、物件にどれだけ手直しが必要か、メンテナンスをしているかどうか、など、現在の物件自体の個別の事情を調査されます。

    訪問査定のデメリットは、簡易査定に比べると時間と手間がかかることです。

    一般的には、訪問査定そのものに1時間程度、査定結果が出るまで1 日〜数日かかるとされています。

    また、訪問査定の場合は、事前の準備も必要です。

    日程調整や各種書類の準備、ある程度の部屋の掃除などです。(購入時の物件概要書/登記事項証明書/固定資産税等納付通知書/間取図と測量図/建築確認通知書/管理規約など)

    一括査定サイトは手間をかけずに見積もれておすすめ

    不動産の売却を考え始めたタイミングでは、「まずは一括査定サイトを利用する」のがおすすめです。

    一括査定サイトとは、複数の不動産会社に一括で簡易査定を依頼できるサイトのことです。

    一括査定サイトのメリットは、手間もなく複数社から見積もりをとれることです。

    あくまで簡易査定であるため、おおよその査定価格を知ることしかできませんが、その後の売却プランについて検討するための材料は十分に集まります。

    一括査定サイトに登録すれば無料で受けられるのもうれしいポイントです。

    一括査定サイト「イエイ」はアンケートでも利用者の満足度が高い!

    ひと口に一括査定サイトといっても多数ありますが、おすすめのサイトの1つとして「イエイ」を挙げてもよいでしょう

    「イエイ」の特徴は、以下のとおりです。

    ●不動産会社1700社から最大6社までを厳選、最短60秒という早さで査定結果がわかる

    大手不動産会社から、地元密着の町の不動産会社まで、全国から厳選した1700社から6社を選び、一括査定を依頼すると、最短60秒で査定結果が届きます。

    ●「イエローカード制度」でクレームの多いサイトは登録できないようになっている

    不動産会社にも良し悪しがあります。しかし「イエイ」はユーザーからの評判の悪い不動産会社と解約する「イエローカード制度」をとっているため、優良な不動産会社がそろっています。

    ●検索結果画面で比較がしやすい

    各社の査定価格を比較しながら、売却プランを検討できます。それぞれの会社に査定額の根拠や判断材料を問い合わせることもできます。

    ●サポートスタッフが常駐

    専任のスタッフが、不動産査定や売却にまつわる悩みをすべてサポートしてくれます。

    一括査定サイトのメリットとデメリット

    一括査定サイトにはどんなメリットとデメリットがあるのか、簡単に整理しておきましょう。

    ●メリット

    • 一度の申し込みで複数の会社に依頼できるので手間がかからない
    • 複数の不動産会社の査定結果を比較できるので、それぞれの会社が何を根拠に査定金額を提示しているのかをひとつの指標として、不動産会社を選択できる
    • 実際に現場に行く必要がないので、比較的短期間(1分〜数時間)で結果が出る
    • 無料で利用できる

    ●デメリット

    • 過去の取引事例など、決まったデータを指標としているので、各会社の査定結果に大きな違いが出ないことも
    • 契約を得るために、その価格で売れる可能性は限りなく低いという場合でも高額な査定額を提示してくる会社もある
    • 査定後にメールや電話などでセールスが頻繁に来るようになるケースもある

    一括査定サイトの上手な活用方法は?

    先ほど紹介した「イエイ」の場合、画面上で入力するのは、次のような情報です。

    • 家の種別(マンションか、一戸建てかなど)
    • 査定物件の所在地
    • 専有面積
    • 間取り
    • 築年数

    すると、入力した情報をもとに対応可能な不動産会社が選ばれ、依頼へと進んでいきます。あとは査定結果が届くのを待つばかりです。

    ではその後、複数の査定結果をどう活用するべきなのでしょうか。

    1つは、相場感の確認です。

    初めて不動産の売却を経験する場合は特にそうですが、「その物件がいくらで売れそうなのか」を予想するのは難しいもの。

    しかし一度でも査定を受ければ「この物件ならだいたいこのくらい」といった相場感がつかめ、売却プランを練りやすくなります。

    2つめは、不動産会社の選別です。

    一括査定をすると、査定価格を高く提示してくる不動産会社もあれば、低く提示してくる不動産会社もある、ということがわかります。

    となると、査定価格の高い不動産会社に声をかけたくなるのが自然でしょう。

    ところが残念なことに、なかには「媒介契約をとるため」に根拠もなく高めの査定価格を提示してくる不動産会社があります。

    査定価格だけを頼りに不動産会社を選ぶのは危険です。

    そこで、一括査定を終えたらすべての不動産会社に「なぜその査定価格を出したのか」、理由を尋ねてみましょう。

    すると、どんな販売戦略をとろうとしているのか、売却までどれくらいの期間を要すると見込んでいるのかなど、回答が返ってきます。

    このとき、例えば、直近の似たような物件がどのような状況で、いくらで売れたのかまで解説してくれるなど、具体的な内容を回答できる不動産会社は信頼できると見ていいでしょう。

    場合によっては、他の不動産会社から出た査定額を伝えてみて、客観的な視点で説明をしてもらうのもひとつの手です。

    逆に、「契約をとるため」に根拠もなく高い査定価格を提示してきた不動産会社は、曖昧な回答しか返せません。

    不動産を見積もる際の注意点

    簡易査定も訪問査定も、事前に物件の見積もり額(査定額)を知るには便利ですが、注意点もあります。主に次の2点は覚えておきましょう。

    (1) 査定結果は目安であって実際の売却価格ではない

    簡易査定にしろ訪問査定にしろ、不動産会社から出てくる査定価格は、「現時点ならこのくらいで売れるかもしれない」という目安にすぎません

    なぜなら、不動産の価格は変動します。

    その土地の人気や、景気によっても不動産価格は左右されます。

    買い手がつかなければ値下げもあり得ます。結果的に、「査定額>最終的な売却額」となるケースも多いのです。

    査定額はあくまで不動産の市場価値を示す額であり、その価格で実際に買える人がいるかどうかはまた別の問題であることを覚えておきましょう。

    (2) 不動産仲介会社によって査定額が異なる

    査定を行う不動産会社によって、査定価格にはブレが生じます

    簡易査定に用いるデータベースは各社独自のものであり、そこから割り出される価格も同じではありません。

    また、査定額の算出方法にも種類があります。主には次の4種類です。

    1 近隣相場や取引事例から比較する取引事例比較法的な査定

    査定する不動産と似た条件の物件の取引事例をベースに査定を行います。

    比較的築年数の新しいマンション(区分)や戸建て住宅では有効な方法です。

    2 収益還元法的な査定

    利回り収益還元価格=年間家賃÷還元利回り

    利回り還元利回りとは、投資家が期待する利回りのこと
    (例)年間200万円の家賃、還元利回り8%の場合、
    収益還元価格=200万円÷8%=1600万円

    「この不動産を賃貸に出したらどのくらい収益があがるか」を基準に査定します。

    投資用物件の価格を査定する場合などに用いられます。

    3 再調達原価的な査定

    積算価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)

    積算価格とは、土地と建物それぞれの価格を足したもの

    再調達原価とは「同様のものを再度作り直す場合のコスト」のことです。そこから、建築後に価値が目減りした分を割り引いて、価格を査定します。

    例えば、築年数が一定以上経過した区分マンションや戸建て住宅をリフォームして再販する際に用いられる査定方法です。

    4 土地のみの評価で査定(戸建て住宅の場合)

    築年数が相当経過した、古屋とされる戸建て住宅は、中古住宅として販売は行いますが、古屋の価値をゼロとみなして土地の評価だけで査定する場合があります。

    主には、売買後に建物を解体して新築の戸建てを建築する時の査定です。

    なお、マンションの場合、同じマンションの販売履歴から、販売された当初の価格や売れている部屋などがわかります。

    同一マンションの過去の売却価格に大きなブレがある場合は、そのまま売却した場合と、リフォーム後に売却した場合とで差が生じている可能性が疑われます。

    それらの物件がどういった状態で売られていたのか、確認する必要があります。

    見積もりだけじゃなくて相場を知ることも重要

    不動産会社から提示された見積もり(査定)を見て、「高いのか、安いのか」を判断するには、あらかじめ相場を知っておく必要があります。

    相場がわからなければ、不動産会社が出してきた見積もりをそのまま鵜呑みにするしかありません。

    すると、思わぬ高い買い物をする危険がありますし、逆にもっと高く売れるのに安く売ってしまい、後で後悔することになるかもしれないのです。

    希望売却価格を設定するにあたっては、査定額に加えて、相場も目安になるということです。

    過去〜現在の売買事例と自分の物件を見比べてみれば、どのような理由で、誰をターゲットに、どれくらいの価格で売れるのかを予測でき、今後の販売戦略の方向性を決められます。

    また、もしも不動産会社から不当な査定額を提示されるようなことがあっても、いち早く気づくことができるでしょう。

    相場と査定額を比較し、査定額が「高すぎる」「安すぎる」と感じた場合は、不動産会社に査定の根拠を問い合わせてみましょう。

    不動産の相場を自分で簡単に調べる方法

    不動産業界の人間でなくても、インターネットがあれば、過去の成約価格や現在売り出し中の不動産の相場を調べられます。

    査定を依頼する前に情報収集しておきましょう。

    (1) 不動産ポータルサイトで調べる

    使いやすいのは、各種の不動産ポータルサイトです。代表的なものを以下に挙げます。

    SUUMO

    LIFULL HOME'S

    at home

    自分が売りたい物件と同じエリア、同じ間取り、同じ築年数などで検索すれば、自分の物件と似ている条件の物件が、「今いくらで売りに出されているか」の相場感がつかめます。

    また、各不動産会社の公式サイトなどで、現在販売されている近隣の物件の相場を調べておくのもよいでしょう。

    注意したい点としては、現在売りに出ている価格は、実際に売却が成立する価格とは異なることです。

    (2) レインズマーケットインフォメーションで調べる

    レインズマーケットインフォメーションは、過去に売買が行われた物件の価格(成約価格)の取引情報を検索できるサイトです。

    レインズマーケットインフォメーション

    マンション/戸建て住宅、または都道府県と地域を選択するだけで、過去の売却事例をチェックできます。

    【まとめ】不動産の見積もり(査定)の際に押さえておきたい4つのこと

    まず不動産の見積もりを調べるにあたっては、以下の4点を意識しておくとよいでしょう。

    妥当な相場の目安を知っておくだけでも、売却プランを立てる上で大きな助けになります。

    事前によくリサーチをし、損をしない不動産売却を目指しましょう。

    • 不動産の見積もり(査定)をするなら、まずは「一括査定サイト」を利用しよう
    • 不動産会社により査定額はブレる。特に高い査定額を出した不動産会社にはその根拠をしっかり聞こう
    • 「査定額と売却額は必ずしも一致しない」ことは理解しておこう
    • 不動産ポータルサイトやレインズマーケットインフォメーションなどで自分でも相場を調べておこう

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    イエイ不動産

    • サイト運営実績10年の実績
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    監修者

    大森 裕次(おおもり ゆうじ)

    株式会社コア・リサーチ ~資産価値総合研究所~ 取締役COO

    もともと不動産業界外のメンバーが、「不動産高値売却」をテーマに30代で起業した上記企業の営業面の責任者。売手に、所有不動産についてよく知ってもらうための査定業務を重視し、「不動産=専門性が高くよくわからない」を排除した透明性の高い活動で、売手が納得できる取引を目指す。インターネットを活用した「相続不動産オークション」も手がけ、専門誌にも取り上げられる全く新しい不動産売却の仕組みとして注目されている。

    ■Webサイト

    株式会社コア・リサーチ 〜資産価値総合研究所〜

    http://www.souzoku.co-res.com/

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