マンション売却の査定

2020-10-20

マンション売却価格の相場、どう調べる?コロナ下の不動産市況も解説

自分の物件、いくらで売れる? 今売っていいの?

コロナ下において、マンション売却で損しないコツは?

マンションを売却するからにはできるだけ高く売却したい。損はしたくない…。

そこで知っておきたいのが、マンション価格の相場です。実際に売れる金額を保証するものではありませんが、自分の物件がいくらで売れそうか、目安はわかります。

新型コロナウイルスの感染拡大により、一時は落ち込んだ不動産市況ですが、マンション市場は活気を取り戻しています(2020年10月現在)。イエトク編集部による「不動産売却成功者満足度調査」の結果を見ても、マンションがよく売れています。

ここでは、マンションを売却する際の相場の調べ方や、損をしない売却活動、コロナ下の不動産市況についても解説します。

目次

    今は売り時?コロナ時代の不動産価格はどうなる?

    新型コロナウイルスの感染拡大に、東京五輪の延期と、未曾有の事態に日本が振り回されている2020年現在、不動産の市況は今どうなっているのでしょうか。

    大きなトレンドを見ると、じつは不動産価格は上がり続けています

    ※出所:不動産価格指数(令和2年5月・令和2年第1四半期分)(国土交通省)

    上記の、国土交通省が発表している「不動産価格指数(住宅)(令和2年5月分・季節調整値)」のグラフからわかるように、東京五輪の開催が決定した2013年以降は価格が右肩上がり。特にマンション(区分所有)の伸びが顕著です。

    それでは新型コロナウイルスの感染拡大の影響はどうなのでしょうか?

    不動産経済研究所の調べによれば、コロナ下においても目に見えて新築マンションの価格が落ち込んでいる様子はありません

    マンションの販売戸数は2020年3~5月こそ落ち込みましたが、今のところは回復しています。

    コロナ下においても「売りたい」「買いたい」という人は一定数います。2020年5月以降は不動産の需給や市況の動きもコロナ以前の水準に戻りました。「東京五輪の前後で下落に転じる」との懸念もありましたが、そのタイミングを迎えた後も高値をキープしています。

    このような状況下、マンションの「売り時」をどう考えたらよいのでしょう?

    結論を言うと、「買った値段より高く売れるか」「リフォームせずに売れるか」など、不動産の市況より意識するべきことがあるといえます。

    例えば、「築10年できれいに使用していた物件」は、リフォームを施さずにそのまま売却しやすいのであれば、いま売却してもよいといえるでしょう。

    逆に、築10年を経過した建物は基本的にリフォームが必要になるため、売却価格を下げる必要が出てくるというわけです。

    なお現在、売却価格が4,000万円台までのマンション物件は活況です。一方で、5,000万以上の比較的高額な物件は動きが鈍くなっています。そのため、マンションを売り出す際に4,000万円台までに収まる物件を積極的に取り扱っている不動産会社が多いと聞きます。

    東京一極集中は続く? 東京と地方の不動産相場の違い

    東京と地方とでは、不動産の相場にどのような違いがあるのでしょうか?

    国土交通省が発表している以下の不動産価格指数によれば、三大都市圏のマンション・アパートは対前期比(令和2年1〜6月)でプラス0.2%三大都市圏以外ではマイナス1.8%と、明暗が別れています。

    ■不動産価格比較指数

    マンション・アパート(一棟) 商業地 工業地
    商業用不動産価格指数 対前期比(%) 商業用不動産価格指数 対前期比(%) 商業用不動産価格指数 対前期比(%)
    全国 131.4 ▲0.1 105.9 1.1 103.5 ▲0.8
    三大都市圏 127.9 0.2 114.0 1.1 107.1 ▲0.7
    三大都市圏以外の地域 143.1 ▲1.8 91.4 ▲0.9 97.2 ▲2.9
    南関東圏 124.1 ▲0.5 119.6 3.6 117.4 4.2

    ※出所:不動産価格指数(令和2年5月・令和2年第1四半期分)(国土交通省)

    また、国土交通省が発表している首都圏マンション、近畿圏マンション平均価格によると、近畿圏ではマンション平均価格が3,000万円台を推移しているのに対し、首都圏は5,000万円台です。

    これらを考慮すると、東京の一極集中は続いている印象です。近年の、東京のマンション用の土地の減少もひとつの要因といえるでしょう。

    簡単!おすすめのマンション売却の相場の調べ方2つ

    マンション売却の相場を調べるには、「不動産ポータルサイト」と「一括査定サイト」の2つが便利です。

    「マンションを売却しようかな」と少しでも思ったら、「査定」を受けることをおすすめします。新型コロナウイルス感染拡大の影響で2020年3~4月の不動産価格が下落したことからわかるように、数ヶ月単位で価格は変わるからです。

    なお、査定を受け、一度納得できない査定価格が出たとしても、期間を置いて再度査定をすると、満足のいく査定結果になることもあります。マンションの売却を長期で見据えているのであれば、定期的に査定を受けることも1つの方法といえます。

    1. 「不動産ポータルサイト」で不動産の相場を把握する

    物件探しに利用する「不動産ポータルサイト」は、不動産の相場を知る際にも役立ちます。

    自分が売りたいと思っているマンションと同じエリア・同じ広さ・同じ築年数など、条件が近い物件がいくらで売り出されているか、不動産ポータルサイトで検索してみましょう。

    ただ、不動産ポータルサイトに表示される販売価格と実際の成約価格は異なる点には注意が必要です。

    不動産の需要と供給のバランスが崩れ、売主が値下げせざるを得ない状況では、成約価格は販売価格より下がる傾向にあります。

    2.「一括査定サイト」で簡易査定を依頼するのもおすすめ!

    不動産会社に査定を依頼してしまう方法もあります。特に便利なのは「一括査定サイト」。複数の不動産会社に一括で簡易査定を依頼できるサイトです。

    簡易査定だとおおよその査定価格を知ることしかできませんが、相場を把握する助けには十分になります。

    また、査定をしたからといって必ず売らなくてはいけないわけではありません。査定価格に納得できた場合のみ、信頼できる不動産会社と「媒介契約」を結び、実際のマンション売却活動へと手続きを進めていけばよいのです。

    「一括査定サイトを利用した後、不動産会社から電話がたくさんかかってくるのでは?」と心配される人もいるかもしれません。しかし、イエトク編集部の検証によれば、一括査定サイトに登録する際、備考欄に「電話ではなくメールで」などと記載したところ、電話はかかってきませんでした。

    サイトによってはしつこい勧誘をする会社を運営に報告できる制度も取り入れているので、そういったシステムを活用するのもよいでしょう。

    築年数は関係するの?マンション査定のからくり

    「築年数が古いほど安くなる」「人気の地域は高くなる」などのイメージがあるマンションの販売価格ですが、実際のところ、マンションの査定金額はどのように決まるのでしょうか?

    過去の不動産取引のデータベースが最も重視される

    実際のところ、一番の指標となるのは過去の不動産取引データベースです。自分のマンション、あるいは近い条件の物件が過去いくらで取引されているかが査定価格に大きく影響します。

    レインズ・マーケット・インフォメーション」のように、過去に売買が行われた物件の価格(成約価格)を検索できるサイトを利用しましょう。

    「築10年」がリフォームの要・不要を分ける

    築10年以内のマンション物件であれば、リフォームせずに売却できる傾向があります。一方、築10年超の物件だと、リフォームが必要になるケースが増えてきます。

    その場合、買主が費用を負担することになる分、査定価格も安くなります。訪問査定により内装や設備がきれいか、流行遅れでないか等を評価し、リフォームの要・不要を判断することになります。

    ただし、築10年超でもどこかのタイミングでリフォームを済ませている物件なら、そのまま売れる可能性もあります。

    マンション売却で損しないためのコツは?

    もっと高く売れたはずなのに…」。あとになって悔しい思いをしなくて済むよう、マンション価格の相場を学び、信頼できる不動産会社に相談しましょう。

    複数の不動産会社に査定依頼をして比較をする

    先ほど述べた不動産ポータルサイトや一括査定サイトなどを利用すれば、複数の不動産会社の査定価格を見比べることができます。ここでマンション価格の相場をつかんでおくことで、「相場より安く売って損した!」という事態は避けられます。

    「査定価格=売れる価格」ではないことに注意

    査定価格はあくまで「売れそうな価格」であり、その価格で売れることを約束するものでないことは理解しておきましょう。査定価格よりも高く売れることもあれば、安くなることもあります。

    また、後で述べますが、媒介契約をとるために根拠もなく高めの査定価格を提示してくる不動産会社には注意をしておきましょう。

    信頼できる不動産会社を選ぶ

    信頼できる不動産会社にマンションの売却活動を任せることも大切です。

    例えば、一括査定サイトによる査定結果を利用します。

    「最も高い査定価格」を出してくる不動産会社に目を奪われがちですが、その前に、なぜその査定価格を出したのか、その理由を各社に尋ねてみましょう。

    そのとき、具体的な根拠を説明できる不動産会社は信頼できると見てよいでしょう。 逆に、根拠があいまいで、きちんとした説明ができない不動産会社は避けるべきです。

    査定価格を高く設定して契約だけ取り、あとから理由をつけて売却価格を安く設定させてくる不動産会社もなかにはあります。

    また、不動産会社にも、全国的に展開している大手の会社や、地域密着型の中小の会社とさまざまです。

    大手の不動産会社は、幅広く買主を探せるのがメリット。ただし、年間で取り扱う物件が多いため、1つの物件に長く時間をかけてもらえない傾向があります。

    一方、地域密着型の中小の不動産会社は、地域の事情に詳しく、販売活動も融通を効かせてくれることが多いのがメリットといえます。

    一括査定サイトから出てきた査定価格が「リアルなものか」「自分が納得できるか」を見極め、ていねいに説明をしてくれる会社を選ぶようにしましょう。

    種類別・マンション売却の注意点

    住み替えるために現在居住しているマンションを売却する場合、投資用マンションを売却する場合など、マンションの種類別に注意するべき点を紹介しましょう。

    住み替え時のマンション売却の注意点

    住み替え用に新しいマンションを購入するとき、新しい物件を買うのが先か、これまで住んでいたマンションを売るのが先かで、進行の仕方が変わります。

    マンションの売却を先にする場合

    マンションの売却が先の場合は、まず不動産会社に今住んでいるマンションの査定を依頼し、査定価格に納得ができれば媒介契約を結び、売却活動へと進みます。

    今のマンションがいくらで売れるかを、ある程度価格に幅を持たせて考えながら、新しいマンションを探し始めることになります。

    実際にマンションの売却が済み、手元に現金がどれだけあるのか、銀行が住み替えのためにいくら融資してくれるのかなどが明確になったうえで購入に動くため、先に資金計画を立てやすいことなどがメリットです。

    住みたい物件が決まっていない場合や、買主への引き渡しまでに新しいマンションが購入できないと仮住まいが必要となり、引っ越し費用や家賃などの金銭的負担が生じます。

    マンションの購入を先にする場合

    マンションの購入が先の場合も、新しいマンションの物件探しと同時進行で、今まで住んでいたマンションの査定や売却活動を行います。

    この場合、新しいマンションを購入し引き渡しを受けたあとに、古いマンションを売却するという流れとなります。

    住み替えたい物件が決まっており、銀行に住み替えローンの打診をした上で、先に新居を押さえてしまいたいという場合もこれにあたります。

    こちらは仮住まいがいりませんが、居住していたマンションの住宅ローンがまだ返済中の場合、新しいマンションの購入からしばらくの間、二重ローンが発生することがデメリットです。その際は、銀行につなぎ融資の審査をしてもらうこともあります。

    マンション売却がスムーズに行かない場合は、相場と販売価格が乖離していないか、広報活動はうまくいっているかなど、不動産会社の担当者と確認します。それでも買主がつかないと、不動産買取業者への売却も選択肢に入ってきます。

    なお、マンションを売却しても住宅ローンを返しきれない場合は、新居のための借り入れと、返しきれない分の借り入れを、まとめて「住み替えローン」として新たに借り入れることもできます。

    売り先行と買い先行、どちらのケースにしろ、十分に不動産会社や銀行に相談した上で、売却活動の計画を練るようにしましょう。

    投資用マンションの注意点

    投資用マンションは基本的に、居住用不動産とは違い、利回りのほうが優先されることが多く、築年数や間取り、内装など、居住用不動産で重視されるもので優劣がつくものではないことをまず覚えておきましょう。

    また、建物自体は古くとも、立地が良かったり、地価が上がったりすれば賃貸需要は見込めるので、低利回りでも売れる場合もあります。

    投資用物件の売買のさいには、物件の利回りが記載されている、投資用物件のサイトや不動産ポータルサイト、レインズ・マーケット・インフォメーションなどが利用されることが多いです。

    上記のサイトなどで「投資用物件」として売却活動をしているもののなかには、居住用物件として購入したい、という買手も出てくるかもしれません。

    上記のような事情を加味したうえで、基本的には投資家の目線をもちつつ、投資用・居住用のどちらで販売する場合でも、柔軟に対応できる仲介会社を選び、売却活動を進めるべきです。

    ただし、そもそも投資用物件は長期的な運用をして利益を求めるものであって、その売却時に売却益を得られない場合も多くあることを念頭に置いておきましょう。

    マンション売却にかかる仲介手数料

    マンションの売却にあたっては数々の手数料が発生します。

    例えば、不動産会社に買主探しを依頼することから、「仲介手数料」が発生します。仲介手数料は、宅地建物取引業法等により、その上限額(消費税込み)が以下の通り規定されています。

    200万円以下の金額 売却価格の5%+消費税
    200万円を超え400万円以下の金額 売却価格の4%+消費税
    400万円を超える金額 売却価格の3%+消費税

    これを簡単にした速算式は以下です。

    仲介手数料 = 売却価格×3% + 事務手数料(一律6万円)+ 消費税

    仮に3,000万円で不動産売却が成立した場合、仲介手数料は以下のように計算されます。

    3,000万円×3% + 6万円+ 消費税10% = 1,056,000円

    なお、平成30年1月1日の宅建業法の一部改訂により、売主に対する400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限は18万円となりました。

    これについては、不動産会社が事前に売主に合意を得ておく必要がありますので、契約前によく説明を聞いておきましょう。

    ※その他の費用についての説明は「マンション売却の費用は3つだけ!リフォーム不要な理由」をご覧ください。

    マンション売却・よくあるQ&A

    今は売り時?」「リフォームは必要?」などなど、マンション売却についてよくある質問と回答をまとめました。

    Q.不動産売却の流れを教えてください。

    不動産売却の流れと初心者でも損をしないための注意点」で詳しく解説しているので、ご覧ください。

    Q.マンション売却の費用や税金について教えてください。

    マンション売却にかかる費用とタイミングは?プロ監修の節約方法も紹介」で詳しく解説しているので、ご覧ください。

    Q.東京と地方の不動産の相場はどう変動していますか?

    今は売り時?コロナ時代の不動産価格はどうなる?」で詳しく解説しているので、ご覧ください。

    Q.マンション売却前にリフォームは必要ですか?

    築10年以内の比較的新しいマンションは、買主も「そのまま住みたい」と考えるため、リフォームしなくても十分売れる傾向があります。

    一方で、築10年超のマンションは、売主がリフォームする、あるいは買主がリフォームをすることを前提として、売却価格から減額するなどの工夫が必要になってきます。

    上記の方法でも成約が難しいというような古い物件は、買取業者に販売することを検討してみるとよいでしょう。

    売却予定物件の設備状況や、予算にもよるので、家にどれだけ手を加えるか、あるいはどれだけ減額するか、などは不動産会社とよく相談しましょう。

    Q.結局、いまはマンションの売り時ですか?

    よくある質問ですが、実際に、中古マンション市場が大きくなっていることは事実です。

    先述の、不動産買取業者が中古マンションを買い取り、安くリフォームした上で、再販するケースが増えてきたことも背景にあります。

    また一方で、売手側のタイミングとしては「人による」という考え方もあります。

    市況がどうあれ、ある日突然相続した場合など、「売らなければいけない」状況なら、売らないといけないのが不動産というものです。

    あるいは、「買ったときと同様の値段で売れることがわかった」「住み替えたいマンションが見つかった」など、売る必要はなくとも「売りたい」タイミングもあるはずです。

    売主としては「売る必要がどれだけあるか?」「どれくらいで売るなら売りたいか?」がポイントになります。

    まとめ

    • コロナ下においても不動産価格やマンションの販売戸数は堅調
    • マンション価格の相場を調べるなら「不動産ポータルサイト」と「一括査定サイト」の活用を
    • 築浅ならリフォーム不要、築10年超なら売却価格からリフォーム代を減額する、買取会社をターゲットにするなど、適切な販売方法を提示できる不動産会社を見極めることが重要
    • 信頼できる不動産会社を選びたいなら「査定価格」の根拠を聞く

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    監修者

    大森 裕次(おおもり ゆうじ)

    株式会社コア・リサーチ ~資産価値総合研究所~ 取締役COO

    もともと不動産業界外のメンバーが、「不動産高値売却」をテーマに30代で起業した上記企業の営業面の責任者。
    売手に、所有不動産についてよく知ってもらうための査定業務を重視し、「不動産=専門性が高くよくわからない」を排除した透明性の高い活動で、売手が納得できる取引を目指す。
    インターネットを活用した「相続不動産オークション」も手がけ、専門誌にも取り上げられる全く新しい不動産売却の仕組みとして注目されている。
    ■Webサイト
    株式会社コア・リサーチ 〜資産価値総合研究所〜
    http://www.souzoku.co-res.com/

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