マンション売却の流れ

2020-11-12

マンション買取と仲介の違いを比較!損しないための業者選びのコツ

マンションを売りたい!でも仲介と買取、どっちがいいの?

買取だと売却価格が安くなると聞いたけど、逆にどんなメリットがあるの?

マンションを売る方法には「仲介」と「買取」の2つがあります。

買取にすると仲介よりも売却価格は安くなりますが、そのかわりに「早く売れる」というメリットがあります。

そのほかにも、契約不適合責任がない、販売活動が不要、仲介手数料がない、近所に知られる恐れがないなど、仲介とはさまざまな違いが。

そこで本記事では、仲介と比べたときの買取のメリットとデメリット、それから買取に向いている人や、不動産買取業者の選び方などを紹介します。

目次

    仲介と何が違う?買取の定義

    マンションを売る方法には「仲介」と「買取」の2つがあります。

    2つの違いは、マンションを売る相手です。

    • 仲介:を売る相手は一般の人
    • 買取:マンションを売る相手は不動産買取業者

    不動産仲介と買取の違い

    仲介の場合、売手は不動産会社と「媒介契約」を結び、不動産会社を通してマンションを売却します。

    このとき不動産会社は市場から買手を探し、売手との間を仲介する役割を果たしています。

    マンション売却の多くは、仲介によって行われます。買手が見つかるまでの期間は、物件の内容や地域によっても変わりますが、平均すると4ヶ月ほどです。

    買取の場合は、仲介会社が間に入る場合もありますが、基本的に売手は不動産会社と直接やりとりをします。

    仲介に比べると売却価格が安くなりますが、「すぐに売れる」などのメリットがあります。

    ちなみに、仲介と買取を組み合わせた「買取保証」という売り方を扱っている不動産会社もあります。

    まずは仲介として売り出し、3〜6ヶ月たっても成約ができていない場合に、不動産会社が買取を保証する、というものです。

    買取についてまとめ

    • 不動産を売る相手は不動産買取業者
    • おもなメリット:仲介よりは早く売れる傾向にある
    • おもなデメリット:市場の相場より安い価格となる

    「早く売れる」だけじゃない 仲介と比べた買取のメリット

    続けて、仲介と比べたときの買取のメリットを、具体的に見ていきましょう。主に、次のようなメリットがあります。

    • 早く売れる
    • 契約不適合責任を負わなくてよい
    • 販売活動が不要
    • 仲介手数料がかからない
    • 近所に知られない

    それぞれについて詳しく解説していきます。

    早く売れる

    買取のメリットは、第一に早く売れることです。

    以下は、イエトク編集部で行った、「マンションの売却(仲介)にかかった期間」のアンケート結果を表したグラフです。

    マンションの売却にかかった期間の円グラフ

    これを見るに、仲介の場合、75%の人が売却まで4ヶ月以上かかっています。買取とのスピード感の違いは歴然です。

    また、仲介の場合、買主が住宅ローン審査に通らず、契約が白紙になることがまれにありますが、買取ならその心配はいりません。

    不動産買取業者が出してきた査定価格と自分の希望価格とがマッチすれば、すぐに売買契約を結べますし、早ければ一週間で契約できることもあります。

    確実に早く売れることから、住み替えなどのスケジュールが立てやすいことも買取のメリットだと言えます。

    契約不適合責任がない

    買取の場合、契約不適合責任を負うことがありません。

    簡単にいうと、物件の引き渡し後に雨漏りや埋設物などの瑕疵がわかった場合(知っている瑕疵は申告しないといけません)など、「本来の契約の内容に適合しない」ことがあっても責任を問われないということです。

    逆に、仲介で一般の人にマンションを売却する場合には、引き渡し後1年の間に当初は露見していなかった不具合等が発覚すると、損害賠償や契約の解除などを求められることがあります。

    内見の対応が不要なのは売主のメリットですが、広告を打つなどの販売活動は売主がする習性のものではなく、もともと不動産会社が費用負担をし、行います。

    それの不要については買取業者に対するメリットかと思います。

    販売活動をする必要がない

    仲介による売却の場合、物件情報を広告に掲載するなどの販売活動は不動産会社が行うものとはなりますが、不動産買取業者に売却する場合は買取業者との直接取引のためテキスト販売活動そのものが不要となります。

    よって広告をみた購入希望者からの内覧依頼が入ることもなく、内覧に備えての日程調整や、リフォーム、掃除をする手間がかかりません

    仲介手数料がかからない

    買取の場合、不動産仲介会社に仲介手数料を払う必要がありません。

    仲介の場合は、不動産仲介会社が間に入るため仲介手数料が必要になります。

    基本的に仲介手数料は売買価格に応じて、以下のように上限が決まっています。

    取引額 仲介手数料(税抜)
    200万円以下の金額
    取引額の5%
    200万円超~
    400万円以下の金額
    取引額の4%+2万円
    400万円超の金額
    取引額の3%+6万円

    仲介手数料の早見表は以下です。

    取引額 仲介手数料
    (税抜)
    消費税
    10%分
    仲介手数料
    (税込)
    100万円
    50,000
    5,000
    55,000
    500万円
    210,000
    21,000
    231,000
    1,000万円
    360,000
    36,000
    396,000
    1,000万円
    360,000
    36,000
    396,000
    2,000万円
    660,000
    66,000
    726,000
    3,000万円
    960,000
    96,000
    1,056,000
    4,000万円
    1,260,000
    126,000
    1,386,000
    5,000万円
    1,560,000
    156,000
    1,716,000

    一方、買取の場合は、不動産買取業者と直接やりとりをするため、この仲介手数料が生じないのです。

    例外的に「仲介をしてくれている不動産会社に、別の買取会社を紹介してもらう」場合などに、手数料が発生することがあります。

    近所に知られない

    買取の場合は、売主と不動産買取業者間の直接売買のためネット広告に物件情報を掲載するなどの販売活動が不要です。

    やりとりが生じるのは、不動産買取業者のみです。

    そのため、近所の住人や周囲の人に知られることなく、売却を進められます

    「買取」最大のデメリットは売却価格が下がること

    仲介に比べて買取にデメリットがあるとしたら、それは「売却価格」が下がることに尽きます。

    およそ、仲介会社を介して一般の人に売却するときの価格の7〜8割程度の価格になります。

    不動産買取業者は、そうして安く物件を買取り、リフォームやアフター保証を付けるなどして付加価値を上げてから市場に売却、利益を得て会社経営を行っています。

    ここまで「早く売れる」「販売活動が不要」など買取のメリットを紹介してきましたが、「売却を急いでいない」「より高く売りたい」気持ちがある場合は、まず仲介会社の利用を検討するのがおすすめです。

    買取を選んだ方がいいのはこんな人

    それでは、買取を選んだ方がいいのは、どんな人なのでしょうか。

    おもに、以下のような事情のマンションをもつ人が当てはまるといえます。

    • 早急に現金化が必要
    • マンションの老朽化が進んでいる
    • マンションが事故物件

    それぞれ具体的に見ていきます。

    早急に現金化が必要な人

    短期間のうちにマンションを売却し、現金化したい人は、仲介よりも買取の方が適しています。

    先述したように、イエトクのアンケートによると、仲介を選んだ人の75%が売却までに4か月以上の時間を必要としています。

    一方、買取なら、不動産買取業者に依頼してから現金化できるまで早ければ1ヶ月遅くとも2ヶ月ほどの場合が多いです。

    急に引っ越しが決まった」「物件の共有者が多く、相続でこじれている」などの事情で現金化を急いでいる人は、買取を選ぶことがよいと思われます。

    マンションの老朽化が進んでいる

    築30年以上のマンションなど、物件の老朽化が進んでいる場合も、仲介よりも買取が適しています。

    例えば、マンションが旧耐震構造(1981年6月1日以降に建築確認申請が下りた建物)の場合、一般の人をターゲットにしても買手が付きにくいかもしれません。

    そんなときでも、不動産買取業者なら買い取ってくれる場合が多いです。

    不動産買取業者は買い取った物件をリノベーションし、一般の人や投資家に売却をしたり、売れない場合は賃貸物件として保有もします。

    また 老朽化したマンションを仲介で売却する場合には、設備の不具合による、契約不適合責任を問われるリスクもあります。

    例えば、築古のマンションを売ったあとで水漏れなどの問題が発覚する、といったケースです。

    しかし、買取であれば契約不適合責任が免責されるため、高額な修繕費等を請求されることもありません。

    もっとも、「古いマンションは買取でないと売れない」とは言い切れません。

    旧耐震構造のマンションでも修繕が行き届き、内装がきれいであれば仲介でも売却できるでしょう。

    逆に、新耐震構造であっても、管理体制がずさんで内装も汚れている場合は、買取にせざるを得ないケースがあります。

    マンションが事故物件

    マンションが事故物件の場合も、一般の買手がつきにくいため、買取が向いています

    そもそも事故物件とは、火災、津波による床下浸水、殺人、自殺、病死や孤独死(発見までに日数が経過した場合)などが生じた物件のことをいいます。

    事故物件の売却価格は一般の物件より大幅に安くなります。

    そのため売主は、「できれば事故物件であることを隠したい」と考えます。

    しかし、事故物件には告知義務があり、買主に告知しなければなりません。

    それを怠って売却すると、買主側から損害賠償を請求されるなどのトラブルが起きかねません。

    こうしたトラブルを回避するためにも、事故物件の場合は、買取が適しています。

    また、売主の心情を考えても、「周囲に知られずに売却したい」場合が多く、不動産買取業者とのやりとりのみで完結できる買取がよく選ばれています。

    「避けるべき買取業者」の見分け方

    続けて、買取をしてくれる不動産買取業者を選ぶときのポイントを紹介します。

    • チラシ等の勧誘時の買取額と査定額を比べる
    • 複数の不動産買取業者で査定する

    それぞれ具体的に見ていきましょう。

    チラシ等の勧誘時の買取額と査定額を比べる

    不動産買会社のなかには、売主の気を引くために「マンション高く買います」のチラシなど、買取価格の相場より高い数字を提示する会社があります。

    しかしこの場合、あとになってから、「内装の状態が悪い」などの理由をつけ、査定額を下げてくることがほとんどです。

    勧誘時に提示された買取額と実際の査定額が大きく離れた不動産買取業者は信頼に値しない業者である可能性が高いと思われます。

    複数の不動産買取業者で査定する

    早く売却したいからといって、不動産買取業者を最初から1社に決めて依頼するのは危険です。

    必ず複数の会社から査定を受けましょう

    1社だけでは、相場より安い金額を提示されても気がつきません。

    他の不動産買取業者で査定していれば、より高い買取価格を提示されるかもしれないのです。

    少しでも高く売るためには信頼できる担当者を見つける必要があります。

    そのためにも複数の不動産買取業者を当たるべきです。

    宅建の番号の古い会社(=長く経営している会社)に依頼する、過去に処分を受けていないかどうかを、国土交通省ネガティブ情報等検索サイトで調べてみる、事務所を直接訪ねて雰囲気を見るなど、信頼できる不動産買取業者を探す努力を怠らないようにしましょう。

    「買取保証」って何?

    仲介にするか買取にするか決めかねている人は「買取保証」を検討してみましょう。

    買取保証とは、まずは仲介として売り出し、設定した期間を過ぎると買取をしてもらえる仕組みです。

    いわば仲介と買取の「いいとこどり」です。

    ただし、すべての不動産会社が扱っているわけではない点は、要注意です。

    特に大手仲介会社は買取保証を扱うケースはまれであり、扱うとしても仲介会社としての立場をとることが大半です。

    なぜなら、買取保証価格は仲介による価格の7~8割程度の価格となることが多いため、売主から大した販売活動もせず買い叩かれてたのではないかと疑われ、企業としてのイメージを損ない顧客の信用を失いかねないためです。

    また、なかには買取保証をうたった上で、仲介での販売活動には力を入れず保証した金額で買い上げるために買取期限まで待つ不動産会社もあります。

    より安くマンションを買い取るためです。

    もっとも、最終的な売却価格は、売主の業者の双方の納得で決まりますので、納得できる売却価格に落とし込むためにも、複数の不動産会社に査定を依頼するべきです。

    なお、買取保証の際に「利益還元契約」が結べるケースもあります。

    これは、不動産会社が買い取った物件を転売したときに、生じた利益の一部を売主に還元する仕組みです。

    安く買いたい不動産会社と高く売って利益を得たい売主の落とし所を決めるときに役立ちます。

    ただし、利益還元契約を扱う会社は多くありません。

    仲介でも早く売る方法は?

    できるだけ高くマンションを売りたい人には、買取よりも仲介の方が適しています。

    しかし、仲介での販売活動は、時間がかかるのが一般的です。それでも「仲介で早く売りたい」としたら、何か方法はあるのでしょうか。

    もっとも大切なのは、適正な価格で売り出すことです。その価格を妥当と考える買手が多いほど、すぐに売れます。

    「高く売る」ためには、不動産会社との契約方法も影響してきます。

    不動産会社と結ぶ「媒介契約」には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

    このうち、希望に近い価格で売却するためは、専任媒介契約か、専属専任媒介契約がおすすめです。

    一般媒介契約とは、複数の不動産会社に取引の仲介を依頼できる契約形態です。多くの仲介会社に売却を依頼するため、買主を早く見つけられる場合があります。

    しかし、多くの会社に依頼をしてしまうと、複数の不動産サイトに物件情報を掲載されるなどして、価格競争が起こる可能性があり、物件のブランドイメージが損なわれ、売れ残る恐れもあります。

    専任媒介契約とは、1社の不動産会社にのみ仲介業務を依頼する契約です。売主自身が買手を見つけることもできます。

    そして、専属専任媒介契約も、仲介を1社の不動産会社に限定して依頼する契約です。

    ただし、売主自身が買手を見つけた場合は、不動産会社に手数料を払わなければなりません。

    どちらの契約も不動産会社は1社に絞られるため、熱心な営業活動が期待できます。

    まとめ

    1. マンションを売る方法には「仲介」と「買取」の2つがある
    2. 買取を選んだ方がいいのは「早急に現金化が必要」「マンションの老朽化が進んでいる」「マンションが事故物件」の3パターン
    3. 仲介と買取を組み合わせた「買取保証」の仕組みもある

    監修者

    荒井 ー(あらい はじめ)

    アイプラン株式会社代表取締役

    アイプラン株式会社代表取締役。
    一級建築士・宅地建物取引士・インテリアコーディネーター。
    明治大学理工学部建築学科卒業後、大手住宅総合メーカーにて建設・物流部門を担当。
    同社退社後はデベロッパー等でマンション開発・建売事業・不動産売買・リノベーション事業・不動産流通事業に携わったのち2012年に独立、アイプラン株式会社を設立。 現在は主に不動産の開発・売買・仲介・リノベーション・不動産管理事業等を行っている。
    ■Webサイト
    アイプラン株式会社:http://iplan1.jp/

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