住み替え・買い替え

2020-11-16

住み替えでローンや税金はどうなる?損しないための手順とよくある質問

住み替えとは、住んでいる家を売却し、新しい家を購入して移り住むことです。

「住み替えを検討しているけど、どんな手順で進めたらいい?」「住み替えには、どのくらい費用がかかる?」

そんな疑問をもっている人は、この記事で、住み替えの基礎知識と損をしないポイントをチェックしてみましょう

目次

    住み替えの手順を確認しよう

    住み替えの手順について、売却の流れと購入の流れに分けて説明します。

    家売却の流れ

    家の売却は、以下のような流れで進みます。

    希望する条件を決める
    売却したい物件について、不動産ポータルサイトや不動産一括査定サイト、不動産仲介業者の査定などで、相場を知りましょう。
    希望する条件を決める
    売却希望価格と最低ラインの価格、売却期日などの希望条件を決めます。
    準備(作業コスト)を見積もる
    仲介を依頼する不動産会社を決めて契約を結びます。
    売却に必要な書類も準備しましょう。

    住み替えの場合、以下の「買い」の流れが加わります。

    購入の流れ

    購入する物件を探す
    希望条件を決めた上で、不動産ポータルサイトなどで物件を探します。
    見学
    気になる物件を見つけたら、見学をします。
    仲介業者と契約、支払い
    価格交渉を行い、購入を決めたら仲介業者と契約を結びます。
    引き渡し
    その後、物件の支払いを行います。
    決めた期日までに、売主から物件を引き渡してもらいます。

    住み替えの手順は「売り先行」と「買い先行」の2通り

    住み替えには、以下ふたつの選択肢があります。

    • 売り先行
    • 買い先行

    それぞれの概要、メリットとデメリットを説明します。

    「売り先行」のメリットとデメリット

    売り先行とは、住んでいる家を先に売ってから、住み替える家を購入することです。

    売り先行のメリットとデメリットは、以下の通りです。

    <売り先行のメリット>

    ・売却金額が明確なので、住み替え先の物件を購入する際の資金計画が立てやすい ・売却時期を急がなくていいため、希望価格で売却できる可能性が上がる

    <売り先行のデメリット>

    ・売却が決まった後に新居がすぐに決まらなかったり、入居時期がずれたりした場合は、仮住まいをする必要がある

    「買い先行」のメリットとデメリット

    買い先行とは、住み替え先の家を購入した後で、現在住んでいる家を売却することです。

    買い先行のメリットとデメリットは、以下の通りです。

    <買い先行のメリット>

    ・自宅の明け渡し時期を気にしなくていいので、新居探しに時間をかけられる

    <買い先行のデメリット>

    ・想定した金額・期間で売却できなかった場合は資金計画を見直す必要があり、場合によっては、購入した新居をあきらめなければいけない可能性がある
    ・上記に該当する場合、資金繰りの問題を解消してくれる「つなぎ融資」を活用できるが、手数料が発生する

    住宅ローンが残ってる場合「住み替えローン」が使える

    住宅ローンが残っている場合は、「住み替えローン」を利用できます。

    住み替えローンの概要や、注意点について説明していきます。

    住み替えローンとは?

    住み替えローンとは、住宅ローンの残債がある人が、残債と新居の購入資金を借りれるローンのことです。

    住み替えローンを活用する場合は、金融機関の審査が必要となります。

    住み替えローンを利用する場合に注意することは?

    住み替えローン利用時の注意点は、通常の住宅ローンよりも金利が高いこと。

    そのため、返済できない状況に陥らないように、資金計画をしっかりと立てることが重要です。

    住み替えにはどんな費用がどのくらいかかる?

    住み替えにかかる費用

    住み替えをする際は、どんな費用がかかるのでしょうか。

    売却時と購入時にかかる費用を、それぞれ説明します。

    売却した時にかかる費用の一覧

    不動産の売却時にかかる費用は、以下の通りです。

    • 不動産会社へ支払う仲介手数料
      売買価格によって異なりますが、取引金額の3%~5%が仲介手数料の上限です。
    • 印紙税
      売買価格によって異なり、たとえば500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら10,000円です。
    • 登記費用
      司法書士への依頼費用が5,000円~1万5,000円、登録免許税が不動産1つあたり1,000円かかります。

    購入する時にかかる費用の一覧

    不動産の購入時にかかる費用は、新居の価格とそれに伴う諸経費です。

    • 不動産会社への仲介手数料
      売買価格によって異なりますが、取引金額の3%~5%が仲介手数料の上限です。
    • 印紙税
      売買価格によって異なり、たとえば500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら10,000円です。
    • 登録免許税
      所有権保存として不動産評価額の0.15%、抵当権設定登記として不動産価格の0.1%の税金がかかります。
    • 不動産取得税
      固定資産税評価額の4%を支払う必要があります。
    • 火災保険や地震保険など
      住宅ローンを組む際は、火災保険や地震保険の加入が必須です。

    住み替える時にかかる税金の特例は?

    住み替え税特例

    住み替えで納付義務が発生する税金には、特例がありますので、それぞれ説明します。

    売却で得をしたときは「3000万円特別控除」

    不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税を支払う必要があります。

    税率はマンションの所有期間によって異なり、長期保有(5年以上)の場合は15%、短期保有(5年未満)の場合は30%です。

    ただし、マイホームを売却した場合は、譲渡所得から最高で3,000万円まで控除される「3,000万円特別控除」の対象となり、売却益のうち3,000万円までは課税されません。

    たとえば、売却益が1,000万円だった場合は、1,000万円-3,000万円=-2,000万円となり、譲渡所得税は発生しません。

    譲渡損失の損益通算(売って損した時)

    不動産売却によって損をした場合は、ほかの所得から控除できます。

    それでも赤字が残る場合は、「繰越控除」といって3年間その他の所得から控除可能です。

    譲渡損失については、「【不動産の売却損が出た人向け】節税可能な2つの特例の使い方」の記事でくわしく解説しています。

    買い替え特例

    買い替え特例とは、所有期間10年以上の自宅を売却した際に、売却物件より住み替える物件の金額が高い場合、売却した自宅の譲渡所得課税が先送りされる特例です。

    買い替え特例については、「不動産売却の「買い換え特例」はお得?適用条件と注意点まとめ」の記事でくわしく解説しています。

    みんなの住み替え理由は?住み替え体験談

    【体験談1】夫の定年を機に生まれ育った地元で老後を楽しむ

    老後の住み替え
    • 50代/女性
    • 方法:同時進行
    • 家の売却までにかかった期間:6か月

    大変・不安だったことはありますか?

    不動産を売ることが初めてで、不動産会社に選びに迷いました。周りに相談もできず、自力で調べるしかったのも大変でした。あとは、住んでいた家が売れるのか不安でした。新居の支払いが、前の家の売却費用をあてにしていたので、売れないとどうしようもなくて。

    失敗したこと・後悔したことはありますか?

    もっと調べて、多くの選択肢から、どこの不動産会社に依頼するか考えるべきでした。 仲介手数料を結構取られてしまいました。後になって、仲介手数料がかからない業者もあったみたいなので。あと、新しい家は今後を考えて駅近でゆったりした間取りにしたので、固定資産税が少し高くて困っています。

    住み替えて「良かったこと」と、検討中の方へ一言お願いします

    生まれ育った町に住めていることです。若い頃に戻ったようで、老後の生活が充実しそうです。これから住み替えを検討してる方は、今住んでいる物件が売れるのか不動産会社と相談しつつ、客観的に目途を立て、新居の購入を考えた方がいいと思います。

    【体験談2】将来の家族構成を考えてマンションから戸建てへ住み替え

    住み替え体験談
    • 30代/男性
    • 方法:売り先行
    • 売却完了までにかかった期間:2か月

    大変・不安だったことはありますか?

    住宅ローンの残債があって、新居のローンを組めるか心配でした。売り先行で、無事に希望金額で売却できたら住み替えよう、くらいの気持ちでした。 マンションの売却が上手くいくか一番不安でした。新居やローンの費用の把握はしていましたが、売却後に残債が残る場合、住み替えを断念するぐらいの気持ちだったので。

    失敗したこと・後悔したことはありますか?

    新居へ引越すまでの仮住まい期間が予想以上に長くなり、余分な家賃がかかりました。 新居の完成まで時間がかかり、その間の仮住まいの家賃が無駄にかかってしまったことが後悔。スケジュールを上手く組み、最小限で仮住まいができれば良かったです。

    住み替えて「良かったこと」と、検討中の方へ一言お願いします。

    注文建築で一軒家を建てたため、間取りや家族構成の心配がなくなりました。マンションの時はできなかった駐車場やBBQ、プール遊びなど新生活に満足しています。住み替えは既存住まいの売却が鍵だと思います。計画的に進めていくことで問題なく住み替えを成功できると思います。

    【体験談3】二人目をきっかけに将来を考えて広い家に住み替え

    住み替え体験談
    • 30代/女性
    • 方法:買い先行
    • 家の売却までにかかった期間:3か月

    大変・不安だったことはありますか?

    不安だらけでバタバタ。もう少し余裕を持って準備したかったです。先に住み替え先を購入、同時に売却活動を行いました。ほぼ私一人で準備したので、集中できず、精神的に大変でした。もう少し余裕を持ちたかったです。 不安だらけでしたが、引っ越し準備に家事、子育てとバタバタしていたのが逆によかったのかな、と思います。不安だったことは、住み替え先のことよりも、売却活動がスムーズにいくかどうか。あと、子供を長期間休ませるのも不安でした。

    失敗したこと・後悔したことはありますか?

    住み替え時の売却活動は、余裕を持って行うべきだと思いました。不動産会社とのやり取り、状況把握、新居のあれこれなど、同時だと本当に大変です。 金銭的に余裕のある方は、落ち着いてから売却活動した方が良いと思います。

    住み替えて「良かったこと」と、検討中の方へ一言お願いします

    将来腰を据えて住める家で生活できて、安心感があります。生活や育児を楽しむ余裕が出来ました。 子供たちも伸び伸びしており、住み替えて良かったと思っています。これから住み替えをする方は、住み替え先を妥協せず、売却活動を焦らないことが失敗しないポイントだと思います。

    住み替えに関するよくある質問

    住み替えは売り先行と買い先行どっちがいいの?

    はじめて住み替えをする方は、「売り先行」がおすすめです。

    なぜなら、売却金額が明確なので、次の家の資金計画を立てやすいからです。

    逆に、買い先行の場合は、元の家が売れないかもしれないリスクがあり、最悪の場合、住宅ローンを二重に支払う可能性も。

    そのため、売り先行で現在の家が売れる目途が立ってから、新しい家の購入をするほうが安心です。

    そして、売却時期を急ぐ必要がなく、買い主との価格交渉を有利に進められる点も、売り先行のメリットです。

    住み替えの疑問を相談したい!どこに相談すればいい?

    住み替えの基礎知識について説明してきましたが、個別の住み替えの疑問を相談したい方もいるでしょう。

    そんなときは、不動産仲介会社に相談することをおすすめします。

    どの不動産会社に相談したらいいかわからない人は、不動産一括査定サイトのイエイの無料メール相談がおすすめです。

    相談のフォームから物件情報を登録して、相談内容を記載して問合せをしてみましょう。

    【まとめ】住み替えの手順や費用をおさえて、資金計画を立てましょう

    住み替えを考えはじめたら、まずは住み替えの手順を知っておきましょう。

    住み替えには売り先行と買い先行があり、はじめて住み替えをする場合はリスクの低い売り先行がおすすめです。

    また、住み替えにかかる費用を知っておくと、資金計画を立てやすいです。

    住み替えに関して相談したい場合は、不動産一括査定サイトから、不動産会社に問合せることをおすすめします。

    この記事の執筆者 

    ■久保 佳那(くぼ かな)
    NEC ネッツエスアイで法⼈営業、キャリアデザインセンターでの求⼈広告制作・新規事業マーケティングを経験。ウェブライダーにてSEO コンサル・コンテンツマーケティングを経験後、2017年に独立。企業や経営者への取材・執筆、メディアのコンテンツ制作・SEO支援に携わる。

    ロゴ:家

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