離婚における不動産売却

2020-09-15

【離婚】住宅ローンはどうなる?売却して一括返済した方がよい4つの理由

離婚したら住宅ローンってどうなるの?支払いしないといけなくなるの?

離婚しても住宅ローンの支払いが必要になるケースや保証人から抜けられないケースがあります。

ここでは離婚後、住宅ローンはどうなるのかについて詳しく説明していきます。

離婚後に住宅ローンを残さない方がよい理由

  • 連帯債務・保証から外れることは難しい
  • 債務者である方に支払いを滞納されるともう一方の住む場所がなくなったり、保証人として返済義務が生じる
  • 最悪の場合、自己破産をしなくてはならなくなる
  • 新しい暮らしを始めるうえで足かせになる

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目次

    ケース別!離婚後住宅ローンはどうなる?

    夫婦共有名義でローンを組んでしまった!」「夫名義だけど住むのは私だけどローンはどうなるの?」などいろいろ疑問に思いますよね。

    そこでまずは、離婚後の、夫が住み続ける場合や妻が住み続ける場合など、様々なケースごとに、住宅ローンがどうなるかをを整理してみました。

    オーバーローンの場合の住宅ローンはどうなる?

    ケース 住宅ローンがどうなるか
    夫名義・夫が住む
    • (残額)夫が支払う
    • (連帯債務/保証)夫の収入が低いと妻は解除できない
    • 財産分与は協議次第だが基本なし
    夫名義・妻が住む
    • (残額)夫が支払う
    • (連帯債務/保証)夫の収入が低いと妻は解除できない
    • 慰謝料の代わりに夫が残額を支払うことが多い
    妻名義・妻が住む
    • (残額)妻が支払う
    • (連帯債務/保証)妻の収入が低いと夫は解除できない
    • 妻の収入が低いと妻名義に変更できない
    • 名義だけ妻、支払いは夫というケースも可能
    妻名義・夫が住む
    • (残額)妻が支払う
    • (連帯債務/保証)妻の収入が低いと夫は解除できない
    • 慰謝料の代わりに妻が残額を支払うことが多い
    売却する
    • (残額)そのまま
    • (連帯債務/保証)そのまま
    • 慰謝料の代わりに妻が残額を支払うことが多い
    • ※負担や保証は協議次第
    • 残額を一括返済できないと任意売却が必要

    アンダーローンの場合の住宅ローンはどうなる?

    ケース 住宅ローンがどうなるか
    夫名義・夫が住む
    • (残額)夫が支払う
    • (連帯債務/保証)夫の収入が低いと妻は解除できない
    • 財産分与は「家の価値-ローン」の半分
    夫名義・妻が住む
    • (残額)夫が支払う
    • (連帯債務/保証)夫の収入が低いと妻は解除できない
    • 慰謝料の代わりに夫が残額を支払うことが多い
    妻名義・妻が住む
    • (残額)妻が支払う
    • (連帯債務/保証)妻の収入が低いと夫は解除できない
    • 妻の収入が低いと妻名義に変更できない
    • 名義だけ妻、支払いは夫というケースも可能
    妻名義・夫が住む
    • (残額)妻が支払う
    • (連帯債務/保証)妻の収入が低いと夫は解除できない
    • 慰謝料の代わりに妻が残額を支払うことが多い
    売却する
    • (残額)なし
    • (連帯債務/保証)なし
    • ※財産分与は「売却額-ローン残額」の半分

    離婚をすると住宅ローン残債のある持ち家は誰のものになる?

    妻名義、夫名義、共有名義の場合における違いとは?

    婚姻中に夫婦が家を購入する場合、妻名義、夫名義、夫と妻の共有名義など、名義が異なることが考えられます。

    なぜなら住宅ローンを利用する場合、夫婦によって借入をする額や割合が違うからです。

    そして離婚をする場合、家を取得する者や住宅ローン残債を支払う者が名義によって違ったり、財産分与の仕方が異なったりします。

    まず、妻名義で、基本的に住宅ローンを利用して家を購入したのが妻である場合です。

    離婚後も妻が住宅ローン残債の支払いをした方がスムーズであり、妻が家を取得することになるでしょう。

    このケースでは、妻が家を取得して、夫は現金、預貯金やその他の財産を取得する形で財産分与をします。

     

    次に、夫名義で、夫が住宅ローンで借入をし家を購入している場合、離婚後も夫が財産分与で取得するのが一般的です。

    住宅ローンの債務者も夫なので、支払い義務も夫にあります。このケースでは、財産分与は夫が家を取得し、妻が現金、預貯金やその他の財産を取得する形になるでしょう。

    さらに、夫婦共有名義の場合、住宅ローンの債務者は夫か妻だけ、または夫婦の連帯債務であることが考えられます。

    そして、住宅ローンの債務者が夫一人の場合は夫、妻一人の場合は妻が家を取得するのがよいでしょう。

    なぜなら、住宅ローンの支払い義務のある者が権利を取得すれば、シンプルな権利関係になるからです。

    夫婦の連帯債務の場合、一般に収入の多い人が取得した方がよいでしょう。

    連帯債務の場合、夫婦ともに住宅ローンの支払い義務を負いますが、離婚後、収入の面から家を取得しないことになった人でも、基本的に連帯債務者から脱退できません。

    もし、家を取得した方の住宅ローンの支払いが滞ると取得していない方に請求が行ってしまうので、迷惑をかけてしまいます。

    そのようなことから、収入の多い人が家を取得すると同時に住宅ローンの支払いを負担するのがよいでしょう。

    登記名義人と住宅ローン債務者が異なる場合はどうなるの?

    不動産は、住宅ローンの残債の有無に関わらず、財産分与の対象となります。そのため、離婚をすると、財産分与によって持ち家の権利を取得した人のものになります。

    たとえ登記名義人と住宅ローン債務者が異なる場合であっても、その結論は変わりません。

    ただし、その後の事情によって、財産分与で持ち家を取得した人が権利を失ってしまう場合があります。

    例えば、住宅ローンの債務者は毎月ローンを支払わなければなりませんが、これを怠るとローン債権者である銀行は法的手段を取ってきます。

    そして、その手続きが進むと最終的に競売にかけられて、持ち家は競売で購入した人の手に渡ってしまうのです。

    名義人変更をした方がよいケースと売却した方がよいケース

    不動産の財産分与は、夫婦のどちらか一方に名義変更する方法と、他の者に売却して、その代金を財産分与によって分ける方法があります。

    まず、夫婦のどちらか一方が今までどおり自宅に住みたいと希望している場合や住宅ローンの残債額が自宅の価値を上回っている場合は、名義変更した方がよいでしょう。

    そして、名義変更をするのであれば、自宅の名義人と住宅ローンの債務者を一致させるのが理想だといえます。

    自分が所有している不動産を担保に提供し、自分が負っている住宅ローンの残債を支払っていくので、離婚した相手に迷惑をかけることがないからです。

    自宅が夫婦の共有名義で、住宅ローンの債務者が夫の場合

    妻が自宅から出ていくことで共有持分を夫に移転させれば、自宅の名義人と住宅ローンの債務者を夫に一致させることができます。

    また、この例で住宅ローンが夫婦の連帯債務である場合も、まずは夫が住宅ローン債務者となるために借り換えをして、その後、妻の持分を夫に移転すれば、同様の状況にすることができます。

    住宅ローンの連帯債務を夫一人にするには、借り換えの他に、夫が妻の債務を免責的に引き受ける方法(免責的債務引受)があります

    しかし、この免責的債務引受は夫婦間の合意の他、住宅ローンの債権者である銀行の承諾も必要です。

    住宅ローンの債務者が夫で、妻が連帯保証人の場合

    この場合、夫のみが自宅に住み続けるとしても、妻が連帯保証人であるという地位は変わりません。

    そのため、夫が住宅ローンの支払いを滞ったときには、妻へ請求が行ってしまいトラブルになりやすいので注意が必要です。これは住宅ローンの債務者が妻となる場合も同様です。

    自宅の名義と住宅ローンの債務者を一致させることができない場合

    例えば、自宅の名義と住宅ローンの債務者が夫で、財産分与によって妻が自宅を取得する場合です。

    名義を一致させるには、自宅の名義とともに、住宅ローンの債務者も妻にする必要があります。

    しかし、住宅ローンの債務者を夫から妻に変更するには、債権者である銀行の承諾を得なければなりません。

    この場合は、自宅の名義も住宅ローンの債務者も夫のままにして完済した後、妻へ名義変更することも考えられるでしょう。

    また、住宅ローンの残債額よりも自宅の価値が大きいときには、売却してから財産分与をした方がよいでしょう。

    売却代金で住宅ローンを完済できるので、債務者の変更や支払い方法などの問題で悩まずに済みます。

    しかも、売却によって現金化するので、財産が分けやすくなるというメリットもあります。

    ただし、離婚後はお互い別々に暮らすことになるので接する機会がありません。そのため、現金の受け取り方をしっかり決めておく必要があるでしょう。

    また離婚をした後、一定の期間がたってから売却するときなど、共有名義になっている場合は注意が必要です。

    共有名義の場合、売却手続きは共有者全員が売主となって行わなければなりません。

    離婚後、元夫婦どうしが疎遠になってしまった、トラブルになってしまったなどの理由で、売却手続きが進まないこともありえます。

    収入合算でローンを組んでいた場合は離婚後に家を売却すべき?

    自宅を購入するとき、住宅ローンを利用するためには、融資の審査に通過しなければなりません。どちらか一方の収入だけで審査に通れば特に問題ないのですが収入額や借入額によってはそれだけでは審査に通過するのが難しい場合があります。

    このようなとき、夫と妻の収入を合わせた額で審査を受けて、住宅ローンを利用する「収入合算」という方法があります。

    収入合算で住宅ローンを組んで自宅を購入した場合、離婚後は財産分与によって夫婦それぞれが半分ずつ権利を取得できるのが原則です。

    しかし、住宅ローンを組む際収入の割合が高い方が、離婚後も権利を取得するのが一般的です。

    これは、収入の割合が高ければ自宅の持分の割合も多く、借入をした住宅ローンの額も多くなることが要因になっています。

    しかし、収入合算で住宅ローンを組むと、夫婦が連帯債務者、もしくはどちらか一方がローン債務者でもう片方が連帯保証人になり、それを被担保債権として、銀行は購入した自宅を担保に抵当権を設定します。

    そのため、例えば離婚して財産分与によって夫が自宅に住み続け、妻が出ていくことになった場合、もし夫が住宅ローンを支払えなくなったら、妻は一括返済の請求を受ける可能性があります

    財産分与で夫が自宅の権利を取得しても、住宅ローンにおいて妻の連帯債務者、あるいは連帯保証人の地位はそのままの状態になっているからです。

    連帯債務者はそれぞれの債務者が同じ支払い義務を負うことになり、連帯保証人は主債務者の返済が滞った場合、支払い義務が発生します。

    また、連帯保証人は通常の保証人とは違い、「まずは、主債務者に請求してください」と主張することはできません

    これらのことから、連帯保証人である方の住宅ローン債務の支払い義務をなくしてもらうためには、連帯債務者あるいは連帯保証人の地位を外してもらう必要があるのです。

    しかし、収入合算で住宅ローンを組んだ場合、片方の収入だけではなく、2人の収入を考慮して審査しているので、片方が連帯債務者や連帯保証人の地位から外れると、銀行側はリスクを負います。

    そのため、銀行から連帯債務者や連帯保証人の地位を外れることを認めてもらうのは難しいでしょう。

    そこでこのような場合は、任意売却の方法で解決する方がよいかもしれません。

    任意売却をすることで、銀行からの住宅ローンの一括返済の請求を受ける不安を解消できるのであれば、検討してみる価値はあるのではないでしょうか。

    住宅ローン残債がまだあるけれど離婚をしたいときの解決方法

    住宅ローンを完済していないと財産分与はできないのか?

    離婚をする際に住宅ローンが残っている場合でもその自宅を財産分与することは可能です。具体的には、そのまま自宅に住み続けるか、自宅を売却して現金化する方法があります。

    さらに、オーバーローンになっていて、売却しても現金化できない場合でも財産分与は可能です。

    まず、自宅に住み続ける場合、自宅の名義と住宅ローンの名義はそのままの状態にして、夫婦のどちらが住むのか決めるのがよいでしょう。

    例えば、自宅の名義人と住宅ローンの名義人が夫であるとき、両方の名義人である夫がそのまま住み続けると、手続きする必要なくスムーズです。

    ただし、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、たとえ離婚したとしても、その責任を負うことになります。

    このようなケースでは、妻を連帯保証人の地位から外すため、夫が借り換えをして対応するなどが考えられるでしょう。

    これに対して妻が住む場合、住宅ローンの支払いを夫に委ねるなどのリスクがあるので、あまり好ましい方法とはいえないかもしれません。

    次に住宅ローンの残債よりも自宅の価値が大きい場合、自宅を売却して現金で財産分与をするのがよいでしょう。

    住宅ローンを完済することができ、しかも現金の方が分与しやすいので、問題なく手続きできます。

    オーバーローンになっている場合、住宅ローンを完済できないので、基本的に自宅を売却できません

    そのため、自宅にどちらかが住み続ける方法で財産分与をします。

    しかし、任意売却の方法を利用すれば住宅ローンを完済できなくても売却可能なので、こちらの方法での手続きも考えられるところです。

    住宅ローンがあって離婚できないときの任意売却という選択肢

    離婚を考えるとき、財産分与をする前に自宅を売却して住宅ローンを完済できれば、住宅ローン問題を解決できます。

    しかし、住宅ローン残債額が自宅の価格より大きい場合が多く、完済できないことも少なくありません。このようなときに考えたいのが「任意売却」です。

    任意売却とは、住宅ローンを完済できない場合、住宅ローン債権者である銀行、債務者である売主・買主間で売買価格を決定して、不動産の売買をすることです。

    任意売却を選択すると、一般の不動産売買に近い価格で売却できるので、住宅ローン残債額を大幅に減らすことが可能です。

    また、任意売却後に住宅ローン債権者との交渉で支払い方法や期間を見直してもらえたり、残債額の減額に応じてもらえたりできる場合があります。

    任意売却をしても住宅ローン残債がなくなるわけではないものの、かなり負担を少なくすることができるので、これにより離婚に踏み切る際の不安が一つ解決できるでしょう。

    離婚を考えている人のための住宅ローンの相談場所とは?

    離婚をするときに住宅ローンの残債がある場合、それぞれの状況に適した方法で処理していかなければなりません。

    しかし、一般の人はこれらに関する専門知識がないので、専門機関に相談したいと考えている人も多いのではないでしょうか。

    離婚をするときの住宅ローンの処理について、相談できる場所はいくつかあります。

    まず、自宅を売却して住宅ローンを処理したいと考えている場合、不動産会社に相談するとよいでしょう。

    不動産の売却に関する知識やノウハウを有しているからです。

    また、不動産会社を選ぶ際も、慎重にした方がよいでしょう。自宅を売却する方法で住宅ローンを処理する場合、任意売却によることも少なくありません。

    しかし、任意売却は通常の不動産売買に比べて専門知識が必要となります。

    そのため、任意売却を専門に取り扱っている、または任意売却の実績がある不動産会社を選択し、相談することが大切ですね。

    次に住宅ローンだけではなく、財産分与や慰謝料、親権の問題など離婚に関する法律的な問題をあわせて相談したい場合、弁護士などの法律家に依頼をするのがいいでしょう。

    登記手続きや税金問題も絡んでくることもあるので、弁護士の他、司法書士や税理士など複数の士業が在籍している合同事務所の方が、相談先に適しているかもしれません。

    それから、離婚による住宅ローンの処理をする場合、住宅ローン契約違反になる可能性があります。

    住宅ローンを利用する場合、借入をした人が自宅に住むことが条件となっているケースが多く、離婚によって借入をした人が自宅を出ると、その条件に反してしまうからです。

    そのため、離婚をする前に銀行に相談する必要があります。

    • 不動産は、住宅ローンの残債の有無に関わらず、財産分与の対象となる
    • 不動産の財産分与は、「夫婦のどちらか一方に名義変更する方法」と、「他の者に売却して、その代金を財産分与によって分ける方法」がある
    • 離婚をするにあたって住宅ローンの残債がある場合、不動産会社や弁護士、銀行へ相談をするという方法もある

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