不動産売却の必要書類

2020-09-15

離婚時の財産分与にかかる税金をできるかぎり抑える方法

離婚時の大きな問題となるのが財産分与。自動車や預貯金、保険など、あらゆる財産をうまく分配する必要があります。

その中で、不動産の分与を考えてはいるものの、どれくらいの税金がかかってくるのかを考えると不安になってしまうのではないでしょうか。

今後の生活もありますから、できることなら少しでも税金を抑えたいと思うはず。ここでは、そんな財産分与の際にかかる税金を抑える方法について紹介します。

目次

    離婚時の財産分与ではいくら税金がかかるのか?

    相手の浮気や、性格の不一致...離婚の理由はさまざまです。ここでは、離婚時の財産分与にかかる税金のことをご紹介します。

    財産分与する側とされる側で税金の種類や額は異なる

    離婚後の財産分与では、どのような税金がかかるのでしょうか。まず、建物や土地といった不動産の財産分与が行われた場合、財産分与を行った人に対しては譲渡所得税がかけられることになります。

    では、財産分与される側にはどのような税金がかけられるのでしょうか。

    基本的には、登録免許税のみが税金としてかかりますが、原則贈与税と不動産取得税はかからないのが一般的です。

    しかし、不動産の所有権移転の目的が財産分与であったとしても、それが清算を目的とした財産分与ではなく、離婚後の扶養や慰謝料といった目的であれば、不動産取得税が税金としてかかることになります。

    ただし、分与を受けた人が財産分与の対象になった不動産を住居として使用する際は、既存住宅を取得した際の不動産取得税の軽減が利用できるので、不動産取得税で問題が生じるということは多くありません。

    また、次のような条件に当てはまった場合、贈与税がかかることになります。

    贈与税がかかる場合

    まず、財産分与を受けた財産の金額が、夫婦が婚姻中の協力によって得た財産や金額、その他全ての事情を加味しても多いと判断されたときは、多いと判断された財産部分に贈与税がかかることになります。

    さらに、離婚の原因が贈与税や相続税を免れるための行為であると認められた際は、離婚によって得ることとなった財産すべてに対して、贈与税がかかることになります。

    ここまでが、財産分与でかかる可能性のある税金になります。

    では、具体的に不動産の財産分与でどれくらいの金額が税金としてとられるのでしょうか。まず、財産を分与される人にどれくらいの税金がかかるかを見ていきます。

    居住不動産として財産分与を受ける人は登録免許税のみとなります。この登録免許税は、固定資産税評価額の2%になります。

    ですので、贈与された不動産の固定資産税評価額を1,000万円とした場合の登録免許税は、20万円ということになります。

    一方、財産分与のために不動産を売却した場合には、どれくらいの税金がかかるのかを計算します。

    不動産を譲渡し、1,000万円の利益を得たとします。そこで、この1,000万円に税金がかけられることになります。

    税金は、売却した年の1月1日時点の不動産の所有期間が5年以上か5年以下なのかで、かけられる税率が変わります。最初に、5年以上の長期譲渡所得の税金です。計算すると次のようになります。

    所得税は1,000万円×15%、復興特別所得税は150万×2.1%、住民税は1,000万円×5%となり、合計で203万1,500円となります。

    次に、5年以下の短期譲渡所得の税金の金額です。

    所得税=1,000万円×30%、復興特別所得税=300万×2.1%、住民税=1,000万円×9%で、合計で396万3,000円課税されます。

    なお、財産分与で不動産を贈与されたと判断された場合には贈与税が発生するため、確定申告は忘れずに行いましょう

    譲渡所得税をかけずに財産分与する方法とは?

    財産分与をする人は、少しでも税金を抑えたいと考えるのではないでしょうか。

    そこで、利用したいのが譲渡所得の特別控除の特例です。

    この譲渡所得の特別控除が利用できれば、最高で3,000万円の控除が受けられます。

    しかし、財産分与のタイミングを間違うと、譲渡所得の特別控除が受けられなくなります。

    まず、夫婦間の譲渡には譲渡所得の特別控除は適用されません。

    そのため、離婚をすることが決まっていても成立する前に財産分与をしたら、夫婦間の譲渡と見なされてしまうことになります。

    譲渡所得の特別控除を利用する場合は、離婚が成立してから財産分与を行うようにしましょう。

    住宅ローン残債がある家の財産分与で税額を低く抑える方法

    不動産の財産分与をする場合、住宅ローンの支払いが終わっていない家も対象になります。では、住宅ローンの残債が残っている家の財産分与はどのように行われるのでしょうか。

    まず、離婚が成立すれば、基本的に財産は半分ずつです。

    もちろん、話し合いなどでその割合は変化しますが、家の権利については特にローンの名義は誰なのか、支払い期間はどれくらいあるのかなどトラブルを未然に防ぐためにも明確にしておきたいところです。

    それらの確認ができたら、次はローンの残債が家の売却額を上回るか下回るかを調べます。

    もしローンよりも売却額が上回る状態(アンダーローン)であった場合、ローンの返済ができ、残った金額を分割することが可能です。

    しかし、一括返済や繰り上げ返済ができすに家の売却額がローンを下回るとき(オーバーローン)は、売却してもローンが残ることになるので、財産分与やローンの返済などの問題が山積します。

    このように、住宅ローンは離婚後の生活にも大きな影響を与えかねません。

    そこで、「住宅借入金等特別控除」を活用することをおすすめします。住宅借入金等特別控除は、所得税や住民税といった税金の減免が利用できる制度です。

    この制度が利用できると、年末時点でのローン残高の1%が所得税から控除されます。

    住宅借入金等特別控除の適用条件は、「合計所得が3,000万円以下」、「10年以上の住宅ローン」、「新築または購入する住宅の床面積が50㎡以上、増改築、その他の場合50㎡以上」、「住宅ローンの名義人が住むこと」、「中古住宅は耐震性能を有していることが必要」「リフォームした場合の費用が100万円以上」などです。

    これらの要件を満たすことができれば、住宅借入金等特別控除が利用可能です

    不動産は売却して現金での財産分与にした方がよいの?

    財産分与は、どのタイミングで行えばいいのかやその方法がわからないですよね。ここでは、財産分与の必要書類や費用をご紹介します。

    また共同名義ではなくどちらか一方の名義(夫名義や妻名義)であった場合の名義変更なども財産分与の対象になります。

    不動産の財産分与の登記費用や名義変更費用はどれくらい?

    証明書類などの発行手数料は自治体によっても違いがありますが、不動産の財産分与に必要な登記費用はおおよそ下記のとおりです。

    財産分与に必要なもの 費用
    固定資産評価証明書 300円
    住民票 300円
    3ヶ月以内の印鑑証明書 450円
    登記事項証明書1物件につき 600円
    登録免許税 固定資産税評価額の2%

    また、名義変更の場合であれば、手続きに必要な費用の内訳はおおよそ下記の通りです。

    名義変更に必要なもの 費用
    固定資産評価証明書 300円
    住民票 300円
    3ヶ月以内の印鑑証明書 450円
    登記事項証明書1物件につき 600円
    登録免許税 固定資産税評価額の2%

    現金で財産分与するメリットとデメリット

    不動産の財産分与では、売却してそのお金を分与するという方法があります。

    現金で財産分与するメリットは、すでにローンが完済されていて物件を売却できる状況であれば、正確な金額を分与することができるという点です。

    ただし、ローンが残っている場合には、そのローン残高を上回る売却金額でなければ売却できません

    売却のデメリット

    売却することにはいくつかのデメリットがあります。まず、物件によってはすぐに売れるとはかぎらないという点です。

    人気のある立地であればすぐに売れることも考えられますが、不動産を購入するということは多くの人にとってかなり大きな買い物です。

    今日売りに出して、次の日に売れるということは考えにくいでしょう。

    そして当然のことですが、売却してしまった物件に住み続けることはできません。

    また、販売する際には内見できた方が有利ですので、売れる前には家を明け渡した方がよいということになります。

    離婚する場合、同じ場所に2人で引っ越しをするということはないと思いますので、別々に引っ越し費用が発生します。

    また、売却するためには費用が発生します。物件の売却額が400万円以上である場合には、不動産会社に支払う手数料が売却額×3%+6万円となります。

    例えば400万円で物件を売却した場合には、18万円の費用が必要となります。この費用の分、分与額が減ってしまうということは理解しておく必要があります。

    売却と名義変更ではどちらが得か?

    一般的に離婚による財産分与には贈与税がかかりません。この場合の贈与は、正確な意味では贈与に当たらず、清算に該当すると判断されるからです。

    ただし、財産の金額が多すぎると判断される場合や、税金対策として離婚したと見なされる場合には、贈与税が発生するケースもあります。

    まず、売却した場合にかかる費用は、不動産会社への仲介手数料である「物件売却額×3%+6万円」となります。

    一方、共同名義などの場合の名義変更にかかる費用は証明書類の発行手数料の他、一番大きな金額となるのが登録免許税で「固定資産税評価額の2%」です。

    つまり売却では、固定資産税は物件の評価額の1.4%なので、「物件評価額×1.4%×2%」となり、登録免許税だけを見た場合に名義変更よりも多く税金がかかることになります。

    ただし、元にする金額が「物件売却額」と「物件評価額」と異なりますので、物件によってどちらが得であるのかは変わってくるでしょう。

    また離婚で物件を売却する際には、なるべく早く手放したいと考える人が多いでしょうから、早く売れるように売却額を低く設定することも考えられます。

    そういった場合には、名義変更の方がお得になることもあります

    自分にとってどちらがよいのかわからない場合は、不動産会社や司法書士など専門家に相談するのもよいでしょう。

    不動産の種類によって財産分与にかかる税金は異なるのか?

    マンションや一戸建て、また親の土地に建てた住宅...このように不動産といってもその種類によって、かかる税金は細かく分かれます。

    不動産の種類によって、財産分与はどう変化してくるのでしょうか?

    不動産が居住用かそれ以外かで財産分与にかかる税金は違う?

    不動産の譲渡には、受け取り側に不動産取得税が発生するケースもあります。

    ただし、結婚後に取得した不動産である場合や、離婚による清算を目的とした分与である場合には、通常は税金がかかりません。

    分与する側には譲渡取得税というものが発生します。

    譲渡取得税に関しては、不動産が居住用であれば、条件を満たすことで税金が大幅に控除されることがあります。

    しかし、譲渡した物件に、居住用の場所と非居住用の場所が混在している場合には非居住用の部分は控除の対象となりません。

    また、購入時の金額が物件評価額を下回る場合。このケースでは課税自体が行われません。

    さらに、3,000万円までの物件であれば特別控除があるため、課税はなしということになります。

    特別控除の注意点

    近親者への譲渡の場合には、控除の対象とはなりません。そのため、この控除を有効にするためには、離婚を成立させてから譲渡する必要があります。

    離婚前に譲渡を行う場合には、20年以上の婚姻関係があれば最高で2,110万円の控除ができる特例があります。

    また、物件が居住用か非居住用かを問わず、(事業用)物件の所有期間が5年を超える場合と、5年以内の場合で、金額の計算方法が異なります。

    戸建とマンションでは財産分与にかかる税金は異なる!

    不動産の譲渡では、所有権の移転登記という登録免許税が課税されます。

    夫婦間で財産を渡すことは贈与となりますが、離婚したときに相手に財産を渡すことを分与といいます。

    分与でも贈与でも所有権は移転されることになりますから、登録免許税がかかってきます。

    登録免許税の金額は固定資産課税台帳に書かれてある物件の土地と建物の価格が基準額となって決定され、財産分与では固定資産税評価額の2%となっています。

    また、新築や中古物件の取得や売買の際に適用される軽減措置は、財産分与や贈与には適用されません。

    物件が一戸建てでなくマンションである場合は、全体の価格のうち共有持分にあたる割合が対象となり、不動産の固定資産評価額は分与される物件のある場所によって異なります。

    不動産の評価額が高い場合には高額になることもあるので、事前に役場や税務署で確認しましょう。

    財産分与にかかる税金で損をしないために

    財産分与で手元にお金が入るというのに、税金でお金をとられてしまうのは悲しいですよね...。

    ここでは財産分与に関する税金の控除方法をご紹介します。

    財産分与後も住宅ローン控除を受け続けることはできる!

    財産分与された物件のローンの支払いが終わっていない場合に、居住要件などを満たしていることで住宅借入金特別控除を受けることができます。

    ただし、財産分与した人と分与後も生計を共にする場合には対象とはなりません。

    離婚による分与の場合にはほとんどのケースで離婚後は生計を別にしますので、対象となることが多いでしょう。

    また、居住用の物件のみが対象となり、居住以外の目的で所有している物件については控除を受けることができません

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