不動産売却の流れ

2020-10-22

借地権売却のコツ3つ!相場は無い?費用やケース別問題の解決法も紹介

「借地権を売却して新しい住まいの費用に充てたい」
「借地権を高く売りたいけど、そもそも相場ってどれくらいなの?」

長年借地に家を建てて住んでいたけど、さまざまな事情があって引っ越しをしたい、土地を手放したいと思うことがあるでしょう。

その際、せっかくなら売却をして次の住まいの費用の足しにできたらいいですよね。

この記事では、借地権の売却で気を付けるべきことと、高く売却するためのコツを解説します。

借地権売却で外せない3つのポイント

  • 借地権売却では、賃貸人(地主)の許可は基本的に必要
  • 借地権の買取は順番があり、まずは賃貸人(地主)の優先度が第一
  • 交渉次第では法的トラブルにつながることもあるため、専門家へ相談した方がよい

目次

    借地権の売却時、建物はどうなる?

    借地権の売却を考えたとき、まず気になるのが建物についてです。

    結論として、建物については以下の2つのパターンのどちらかで対処します。

    • 土地(借地権)と一緒に建物を買い取ってもらう
    • 建物をすべて取り壊す

    この違いは、最初に結んだ借地の契約状況によります。
    借地契約についてご説明しますので、あなたはどちらになるかを確認してみましょう。

    借地権といわれるものは厳密には大きく2つ

    借地権といわれるものは、実は下記2つに分けられます。

    借地権の種類

    • 土地賃借権
    • 地上権

    一般的に借地権といわれているものは上記の「土地賃借権」に当たります。

    しかし、まれに地上権を設定した借地である場合があります。

    土地賃借権と地上権の違いですが、地上権が設定されている場合、地主の承諾が不要となります。
    借地権では、地主の承諾が取れない、といった相談も少なくないのですが、地上権がある場合はこれをスキップすることができます。

    なので、まずは地上権が設定されているかを必ず確認しましょう。

    契約状況を確認!借地権の契約には大きく2種類ある

    地上権が設定されているかの次に確認することは、借地権の契約内容です。
    契約には大きく分けて「新法」と「旧法」の2種類あります。

    まずはどちらで契約しているかを確認する必要があります。

    なぜ、新法と旧法どちらでの契約かをまず確認するかというと、賃借人(土地を借りている人、あなた)の権利の強さがまったく異なるためです。

    旧法の場合ですと、更新を続けることで半永久的に借地権を得ることができます。
    また、容易に立ち退きなどの勧告もすることができず、賃貸人(地主)からすると一度土地を貸してしまうとほぼ返ってくることはありません。

    新法の場合ですとその点が改善されており、契約期間も明確に定められています。
    契約満了時の対応も変わってくるため、まずは契約状況を確認しましょう。

    【借地権、新法と旧法の違い】
    新法 旧法
    契約期間 契約内容による※1 堅固建物(鉄骨造など):30年以上
    非堅固建物(木造など):20年以上
    契約更新 普通借地権のみ あり
    契約満了時 場合によっては買取請求できない※2 買取請求ができる

    ※1契約内容により、以下のとおりとなります

    • 一般定期借地権:50年以上
    • 建物譲渡特約付借地権:30年以上

    ※2:定期借地契約をしている場合は、買取請求ができません。

    ここでご覧いただいたように、新法になると借地権の売却が難しくなるのです。
    まずはどちらでの契約なのかを必ず確認してください。

    契約状況によっては更地にするため取り壊しが必要

    先ほど新法か旧法かの確認が大事とご説明しましたが、新法かつ定期借地契約の場合は更地にして賃貸人(地主)へ返還する必要があります

    そのため、借地内にある建物を取り壊す必要があります。
    建物の取り壊し費用は賃借人(土地を借りている人、あなた)の負担となります。

    建物ごと買い取ってもらうことも可能

    定期借地契約ではない場合、建物とあわせて買取請求をすることができます。
    ただし、建物は長年住み続けることで価値が下がっていきます。

    どれくらい居住したのか、建物の価値はどれくらいなのかを事前に調べたうえで、買取請求の際に賃貸人(地主)に交渉するとよいでしょう。

    大まかな金額だけ把握するのであれば、一括査定がおすすめです。

    借地権を売却したい!相場はどれくらい?

    「借地権を売却する際、だいたいどれくらいかかるのだろう?」

    借地権は一般的な不動産売却と異なり、相場を知ることがなかなか難しいものです。
    まずは、そんな借地権の相場についてご説明していきます。

    借地権に相場はない

    え、相場ってないの?と驚きの方も多いでしょう。
    借地権の売却には、実は相場というものは存在しません。

    その理由は、借地権の売却にはまず賃貸人(地主)の許可が大前提として必要になるためです。
    賃貸人が許可してくれなければ、基本的に借地権の売却はできません。

    賃貸人の許可においては、どれくらいの金額ならよいのか、というものは人や状況によってそれぞれです。
    そのため、相場というのは存在しないのです

    ただし、大まかな借地権の売却金額というものは存在するため、その金額をベースにして交渉していくと、話がうまくまとまるでしょう。

    借地権割合からの簡単な計算方法(目安)

    借地権の売却金額は、その土地に応じて以下のように計算することができます。

    借地権割合からの計算方法

    借地権売却金額=自用地としての評価額-(自用地としての評価額×借地権割合)

    まず、自用地とは土地の上に何もない、更地の状態としての土地のことです。
    この自用地の評価額をベースに計算していきます。

    次に、借地権割合というのは土地ごとに設定された借地権の割合のことです。
    この割合については、国税局のHPに掲載されている、路線価と借地権割合のページから確認できます。

    財産評価基準書:https://www.rosenka.nta.go.jp/

    例えば、自用地の評価額が1,000万円、借地権の割合が6:4(60%が借地権)の場合は以下のようになります。

    借地権割合からの計算方法例

    400万円=1,000万円-(1,000万円×60%)

    ただし、こちらはあくまで目安になります。

    また、上記の計算には建物の代金は含まれていません。
    あくまで土地のみの代金です。

    建物が古い場合はすでにその価値を失っている可能性があります。不動産業界では、築20年で住宅の価値がゼロになるといわれています。

    不動産業界において、一戸建て住宅の価格は築20年ほどでゼロになるとされています。これは、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められているからです。

    また、場合によっては土地を居住目的以外で使用したいという場合もあるため、建物は買い手との交渉に応じて柔軟に対応するとよいでしょう。

    借地権は誰に売る?地主or第三者

    借地権の売却金額について理解いただいたところで、次に大事になってくるのが借地権を誰が買い取るかということです。
    結論から言いますと、借地権は地主以外でも買い取ることができます

    次に、誰が買い取るかによって、買い取ってもらうときの注意点を説明していきます。

    借地権を賃貸人が買い取る

    一番オーソドックスなパターンです。
    もともと、借地は賃貸人(地主)のものなので、買い戻してもらうのは自然な流れです。

    また、この場合は交渉先が買い取り先になるため、何も問題がなければ、第三者が絡む場合よりも交渉はスムーズになります。

    ただし、金額によっては賃貸人の買い取りが難しい場合があるため、無理な交渉は禁物です。

    借地権を第三者が買い取る

    賃貸人が買い取りを希望しない場合、賃貸人の許可を取ったうえで第三者に借地権を売却することができます。
    この場合でいう第三者とは不動産会社なども含みます。

    不動産会社によっては、借地権売却を専門に取り扱っているところもあるため、不動産会社に交渉から売却までを依頼するのも一つの方法です

    一番難しいのは、相手が個人である場合です。
    双方の主張を取りまとめていく必要があるため、個人間で交渉を進めるのは非常に難しい状況となります

    賃貸人の権利「介入権」に注意

    借地権は第三者にも売却することはできますが、賃貸人(地主)は介入権という権利をもっています。

    介入権とは、賃貸人がむやみに第三者に借地権を売却されてしまうことを防ぐための権利です。
    賃貸人が借地権の買い取りを放棄して初めて、第三者が借地権の買い取りをすることができます

    この順番を間違ってしまうと、法的トラブルにつながってしまうので、借地権売却の際には注意が必要です。

    借地権の売却の3つのコツ

    借地権の売却にはいろいろと気を付けるべきポイントがあります。
    まずはここまでのポイントを振り返ってみましょう。

    ここまでの借地権売却のポイント

    • 借地権に相場はなく、金額は交渉次第
    • 借地権の売却には基本的に賃貸人(地主)の許可が要る
    • 借地権の買い取りには順番があり、まずは賃貸人に買い取りの権利がある

    上記を踏まえて、ここからは、売却に向けた具体的なコツについてご紹介していきます。
    やみくもに借地権の売却を始めると失敗してしまいますので、これから紹介する3つのポイントに気を付けてください。

    個人でのやりとりは危険!プロに任せるのがおすすめ

    借地権売却は、このように法律に関わることがかなり多く、内容も複雑になっています。
    そのため、個人での交渉が非常に困難です。

    おすすめはプロである不動産会社に相談することです。
    宅地建物取引主任者(いわゆる宅建)の資格をもっている人間がいなければ開業できません。
    不動産会社を営んでいるということは、このような複雑な法律のこともしっかりと学んでいるということです。

    個人でよくわからないまま進めてしまうと、思っていたよりも安価で借地権を売却することとなってしまう場合もあります

    交渉は焦らず、まずは賃貸人の許可をもらうことを優先する

    借地権売却は、まずは賃貸人(地主)の許可が第一です。
    許可がもらえなければ、売ることはできないため、交渉時はどうしたら許可をもらえるかという点が非常に重要になってきます。

    こちらの要望だけ通そうと思えば、もちろん賃貸人も良い顔をしないでしょう。
    そのため、プロである不動産会社に相談することが大事です。

    ただ、不動産会社の中でも借地権売却を得意としている不動産会社に依頼する必要があるため、不動産会社選びも重要なポイントとなります。

    不動産会社といってもたくさんの会社があります。
    どこの不動産会社を選ぶかの判断基準の一つとして、一度一括査定に出してみる、というのも一つの方法です。

    一括査定では複数社の会社に査定依頼を出せるため、自分で良いと思った会社を絞り込みしやすいというメリットがあります。
    ただし、たくさんの会社に査定を出しすぎると、その後の対応が大変になってしまうため、多すぎず少なすぎず適切な数の査定依頼を出しましょう。

    目安としては、だいたい多くても6社程度がおすすめです。

    借地権の売却にかかる費用

    ここまでは売却に必要なコツや注意点などをお伝えしてきましたが、費用についてもお伝えしていきます。
    借地権を売却した際にはおもに4つの費用がかかることになります。

    借地権の売却でかかる費用

    • 譲渡承諾料(名義書換料)
    • 税金
    • 取り壊し費用
    • 仲介手数料

    それぞれどれくらいかかるのか、相場について詳しくご説明していきます。

    譲渡承諾料(名義書換料)とは何か

    これは、賃貸人(地主)に支払うものになります。
    借地を返すときに、支払う費用で、だいたい相場としては借地権の10%程度といわれています
    ただし、こちらも交渉次第にはなりますので、参考程度に考えておいてください。

    【借地権価格から計算する譲渡承諾料】

    譲渡承諾料=借地権価格×10%

    例:自用地評価額1,000万円、借地権割合60%の土地の場合

    借地権の価格=1,000万円×60%
    借地権の価格=600万円

    譲渡承諾料=600万円×10%
    譲渡承諾料=60万円

    借地権売却でかかる税金

    借地権を売却した場合、所有権と同じように譲渡所得に対して、税金がかかります。これを譲渡所得税といいます。

    譲渡所得税は、借地権上の建物の所有期間によって税率が違います。

    所有期間が5年超えとなる長期譲渡所得の場合は、譲渡所得に「20%」課税されます。
    所有期間が5年以内の短期譲渡所得の場合は、譲渡所得に「39%」課税されます。

    また、居住用不動産を10年超所有していた場合は「10年超所有軽減税率の特例」が適用されます。
    (①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14% ②課税譲渡所得6,000万円超の部分20%)

    このように、長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算を行います。

    所有期間が5年超えとなる長期譲渡 所有期間が5年以内の短期譲渡
    自己居住用不動産 譲渡所得に「20%」課税 譲渡所得に「39%」課税
    投資用不動産などの非居住用不動産 譲渡所得に「20%」課税 譲渡所得に「39%」課税

    ※復興特別所得税として短期譲渡の場合0.63%、長期譲渡の場合0.315%が課税されます。

    売却でかかる費用は、仲介手数料や測量図(区分所有建物ではなく建物の場合)、契約印紙代です。この点、自己居住用不動産の場合、譲渡所得から3,000万円を差し引いた額までなら非課税です。

    建物を取り壊す場合の費用は賃借人負担

    借地権のみで、建物を取り壊す場合の取り壊し費用は賃借人(土地を借りている人、あなた)の負担になります。
    交渉次第では建物もあわせた買取もしてもらえるため、発生しない場合があります

    借地権売却にかかる仲介手数料

    借地権の売却の仲介を不動産会社に依頼した場合、仲介手数料が発生します。

    仲介手数料は、売買価格が400万円を超えるた場合の上限額が3%と決まっているため、いくらで売却できたかにより支払う金額が変わります。

    仲介手数料の計算方法

    借地権売却価格が400万円の場合

    仲介手数料=(借地権売買価格×3%+6万円)+消費税

    仲介手数料=(400万円×3%+6万円)+消費税
    仲介手数料=18万円+消費税

    借地権、こういうときはどうする?パターン別解決方法

    借地権の売却についていろいろとご説明してきましたが、実際のケースを最後にご紹介したいと思います。
    それぞれのケースに応じて、どのように対応するべきかを解説していきます。

    借地権を賃貸人が買い取るケース

    賃貸人(地主)に交渉し、借地権を買い取ってもらうケースです。
    このときに必要な確認事項は以下のとおりです。

    地主に買い取ってもらうとき

    • 定期借地契約になっていないか
    • 地主に買取意思はあるか

    この場合は特に地主側の経済状況にもよるため、交渉をしっかり行い、きちんと地主の意思も尊重することで交渉がうまくいく可能性が上がります。

    無理な交渉や、賃借人(土地を借りている人、あなた)側だけの主張を通そうとすると交渉決裂、ということもありえます。

    交渉時に不動産会社に間に入ってもらうことが多く、そうすることで交渉がスムーズに進みます。

    借地権を第三者が買い取るケース

    賃貸人(地主)に買取意思はないが売却の許可をもらった場合です。

    第三者に売却する場合は次の確認、交渉が必要になります。

    第三者に売却するとき

    • 売却先との借地契約条件の打ち合わせ
    • 借地契約後の細かい条件の打ち合わせ

    特に第三者が個人である場合、すり合わせが非常に難しい場合があります。
    その場合はせっかく売却の許可をもらっていても、対応によっては売却許可を取り消されてしまう場合も...。

    第三者が不動産会社の場合は、相手の方が専門的知識があるので対応はお任せした方がいいですが、個人に売却する際も不動産会社に仲介してもらうとよいでしょう。

    底地を買い取るケース

    借地権を売却せずに、底地(そこち)を買い取るというケースです。
    底地とは、賃貸人(地主)が所有している土地のことを指します。

    本来、賃貸人は土地について所有権と利用権をあわせてもっているものですが、借地とした場合は土地の利用権を一時的に失います。
    土地の利用権は借地権をもっている賃借人(土地を借りている人、あなた)が契約期間中にもつことができます。

    底地を買い取るとは、所有権をすべて得ることになります。
    そのため、そもそも借地権がなくなり土地もすべて完全に自分のものにするということを意味します。

    底地の価格は借地権よりもさらに安く、自用地(更地のとき)の評価額の10%程度が目安の金額になります。

    借地権を売却するだけよりも、底地を買い取りその後すべてを売却する方が、最終的には金額が上がる可能性があります。

    ただし、状況にもよるため、一概に価格が上がるとは言い切れません。
    底地を買い取ることを検討するのであれば、一度一括査定で買取時の価格がどれくらいになりそうか確認してみましょう。

    建物を誰かに譲渡するケース

    借地権の売却ではなく、建物を第三者に譲渡するケースです。
    どんな場合に発生するかというと、建物の相続や名義の変更時に発生することがあります。

    例えば、自分の子どもに建物(家)の名義を変更する、もしくは親から名義を変更してもらうなどの場合です。

    この場合、建物自体の譲渡について賃貸人(地主)の許可は必要ありません。
    しかし、借りている土地の上に建っているものですから、結局は名義変更時に賃貸人に報告して許可が必要になります。

    いくら身内とはいえ、無断で名義を変更した場合は立ち退きしなければならない場合もあるため、建物の譲渡だけでもきちんと許可をもらいましょう。

    また、借地権についても建物の名義人に変更になります。
    地代の支払い条件などについても、このときにしっかりと合意をとる必要があるため、話し合いをしっかりしないと後で法的トラブルにまで発展することがありますので注意してください。

    土地をすべて第三者に売却するケース

    土地すべてを売却するケースも少なくはありません。
    この場合は、借地も底地も両方売却することとなります。

    これについては、賃借人(土地を借りている人、あなた)だけでなく、賃貸人(地主)と協力して土地を売却することとなります。

    注意点として、賃貸人との協力が必要ですが土地の売却に関してお互いにあまり詳しくない場合は不動産会社に相談するとよいでしょう。

    土地を分割して売却するケース

    土地が分割できる広さであることが前提ですが、部分的に土地を買い取り、その後に売却するケースです。
    自分で買い取った後の方が、売却価格が上がる可能性があるためです。

    ただし、土地の分割について賃貸人(地主)としっかり話し合いをする必要があるため、時間がかかる可能性も高いです。

    「借地非訟手続き」で売却するケース

    これは最終段階のケースです。
    賃貸人(地主)が借地権の売却を許可してくれない場合に裁判所に申し立てをして、代わりに許可をもらうことで借地権が売却可能になります。

    この場合、賃貸人と賃借人の関係が悪化していることが多いです。

    こういう場合はすでに賃貸人との信頼関係がほぼない状態が多いため、売却価格が安くなってしまう可能性があります。
    むやみに行うものでもないため、本当に最後の手段だということを覚えておいてください。

    借地権売却のまとめ

    • 基本的に賃貸人(地主)の承諾がいる
    • 借地権の売却価格に相場はなく、交渉次第
    • 個人よりも不動産会社などのプロに依頼するのが成功の秘訣

    借地権の売却は通常の不動産売却に比べると、法律関連の知識が多く必要になります。
    個人間で行うと、後々トラブルになりやすいものでもありますので、まずは専門家に相談をしましょう。

    相談する不動産会社も、借地権売却が得意なところと、そうでないところがあるため、まずは一括査定でたくさんある不動産会社を絞り、その中から借地権売却に強い不動産会社を見つけることが成功への近道です。

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