住み替えノウハウ

2020-09-15

損せず住み替えたい!売却タイミングと6つの注意点

住み替えたいけど、どうやって進めたらよいの?
まだローンが残ってるんだけど住み替えしたい!

住み替えは、購入と売却の順番を間違えると損してしまうことがあります
他にも住み替え成功のために注意したいポイントがあります。

このページでは、住み替えで失敗したくない人へ、そのタイミングと注意したい6つのポイントを説明します。

【ポイント】住み替えるなら、まずは「一括査定」を!

住み替え失敗を避けるには、今の家の「売却額」を把握して、ローンと売却の計画を立てなければなりません
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目次

    そもそも住み替えって何?買い替えとの違いは?

    住み替えとは、今の住宅から新しい住宅に変わることです。

    また、「住み替え」と「買い替え」は同じ意味で使われます。
    不動産会社によって呼び方が違うため、勘違いされている方もいらっしゃいます。

    また、銀行によっても「住み替えローン」と「買い替えローン」と呼び方が違うことがあります。
    銀行の場合ですと「住み替えローン」の方が多く使われています。

    住みかえ支援機構って何を支援してくれるの?

    正式名称は「一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(JTI)」です。

    50歳以上のシニアを対象に住宅を借上げて、賃貸住宅として転貸(てんたい)する「マイホーム借上げ制度」を実施しています。

    この制度は、住み替えにあたり用途がなくなってしまった中古住宅を賃貸として再利用することで、空き家をなくすことを目的としています。

    注意点として、借上げについては50歳以上のシニアの方を対象としています。

    住み替え方法の中でも「売り先行」がオススメ

    住み替えには、大きく分けて「買い先行」「売り先行」「同時売却・同時購入」「切り離し」という4つの方法があります。

    住み替え方法1. 買い先行

    住み替え先の家を先に購入し、その後で現在住んでいる家の売却を進める方法です。住宅ローンが二重になることもあるため、資金的に余裕のある人でなければ難しいでしょう。

    現在住んでいる家の査定を行って金額を確定し、次に住み替え先の家について購入価格を決め、実際にその不動産を購入したうえで旧宅の売却活動を行います。

    どうしても欲しい不動産がある場合は、旧宅の売却が完了したら購入契約をするという方法(停止条件付売買契約)もあります。

    住み替え方法2. 売り先行

    買い先行の反対で、先に現在住んでいる家の売却を進めたうえで、住み替え先の家を購入する方法です。

    不動産市況の先行きが不透明である、資金的に余裕があまりなくて買い先行ができない、旧宅が売れないなど、不確定要素が重大なダメージになると予想される場合によく用いられます。

    金銭面に余裕がない、売れないと不安、という人にはオススメの方法です。

    住み替え方法3. 同時売却・同時購入

    文字どおり、売却と購入を同時進行で行う方法です。購入を同時に進めているので、売却に与えられた時間的な制約が大きいといえます。

    住み替え方法4. 切り離し

    現在住んでいる家の住宅ローンを支払いながら、住み替え先を購入して住宅ローンを支払うという、ダブルローンになってでも旧宅をじっくりと売却する方法です。

    住宅ローンを切り離して考えるという方法なので、切り離しと呼ばれています。単純にローンの返済額が2倍になるので、資金的に余裕がある人向けといえるでしょう。

    なお、住み替えを完了するまでに以下の費用が発生します。

    住み替え完了までに発生する費用

    • 仲介手数料
    • 不動産取得税
    • 印紙代
    • ローン手数料
    • 住み替え先の手付け金
    • 火災保険料
    • 引越し代

    など

    不動産会社の営業担当は、これらの費用が手持ちの資金と旧宅の売却益で賄えるか、確認を行ったうえで資金計画を立てます。もし、この時点で資金的に苦しくなる可能性がある場合は、「つなぎ融資(※)」によって資金に余裕をもたせることもできます。

    つなぎ融資(つなぎローン)

    買い先行の場合に特に有効な融資です。
    買い先行の場合ではまだ現在の住まいを売却していないため、次の住まい購入のための頭金の用意などまとまった資金の準備ができないときに使用します。

    通常の融資とは異なり、返済期間が短期間(半年〜1年ほど)な融資です。

    なぜ売り先行がおすすめなのか?住み替えの流れで解説

    売り先行の最大のメリットが、焦らず売却を進められる点です。

    「え、それなら買い先行や同時売却・同時購入でもできそうじゃない?」

    本当にそうでしょうか?
    実際の住み替えの流れで比較してみましょう。

    購入と売却の流れ

    売却の流れ 購入の流れ ポイント
    売り出す価格を調べる 売り出すための価格を調べるにはまずは不動産一括査定サービスを利用するとよい
    不動産会社を決める 購入先を検討する
    売り出す価格を決める 現地を見学する 希望売却額と条件をしっかり決めることが売却の際は大事。
    購入の際はどんな物件かをしっかり現地で確かめることが大事。(特に中古物件)
    購入希望者と交渉する 購入の申し込みをする
    売買契約を結ぶ
    物件を引き渡す 物件の引き渡しを受ける

    家の売却と購入を並べてみるとこのようになります。
    簡単にまとめてみましたが、並行で進めるのはかなり難しく、同時に購入と売却を行うのはかなりのテクニックが必要です。

    そのため、同時売却・同時購入はあまりオススメできない方法です。

    買い先行と売り先行ぞれぞれのメリットとデメリット

    実際に、買い先行と比較するとさらに売り先行のメリットがわかります。
    実際にそれぞれのメリットとデメリットを比較してみました。

    売り先行と買い先行のメリットの比較

    売り先行 買い先行
    新居購入費用も含めた資金計画が立てやすい 新居をじっくり選ぶことができる
    売却を急ぐ必要がなく、高く売却できる可能性がある 仮住まいの用意が必要なく、その分の費用負担がない

    売り先行と買い先行のデメリットの比較

    売り先行 買い先行
    売却タイミングと購入のタイミングが大きくずれると、その間に一時的に仮住まいを用意する必要がある 余裕のある資金計画を立てないと、売却金額が想定よりも低かった場合に住宅ローンが残る可能性がある
    今住んでいる家の売却時期が遅れるとダブルローンになるおそれがある
    まとまった金額が手元にないため、購入の頭金のために一時的に融資が必要になる場合もある
    ※つなぎ融資

    つなぎ融資(つなぎローン)

    買い先行の場合に特に有効な融資です。
    買い先行の場合ではまだ現在の住まいを売却していないため、次の住まい購入のための頭金の用意などまとまった資金の準備ができないときに使用します。

    通常の融資とは異なり、返済期間が短期間(半年〜1年ほど)な融資です。

    住み替えのタイミングはいつがいい?

    不動産のプロは、住み替えのタイミングと回数について次の2つを推奨しています。住み替えのタイミングに悩んでいる人は参考になるでしょう。

    人生で住み替えの回数は「3回」

    不動産のプロによると、人生で適した住み替えの回数は「3回」とのことです。

    住み替えに適した時期
    • 子どもが小学校に入る前
    • 子どもが自立した後
    • 定年退職後

    これらのタイミングはいずれも人生の節目にあたるだけでなく、不動産の価値的にも重要な節目となる時期です。

    少しでもいい条件で売却をして、次の購入につなげるという意味でも、3回というのは一つの目安になります。

    「5年おき」の住み替えで不動産の資産性を保つ

    建物は新築のときから徐々に価値が下がり、おおよそ30年後には価値がゼロになります。そのため、住み替えのときには期待するだけの資金が得られないことがあります。

    この事情を考慮して、建物の資産性を保ちながらの住み替えを考えると、「5年ごと」が有効です。ただし、住み替えは資産価値の維持だけではなく、子どもの進学などの事情も考慮する必要があるので、あくまでも参考程度にしましょう

    住み替えのケースによるメリットとデメリット

    ここでは、住み替えのケースによるメリットとデメリットを説明します。

    住み替えのケースによるメリットとデメリット
    ケースの違い メリット デメリット
    マンション→戸建て
    • 階下を気にすることなく生活ができる
    • 庭のある生活を楽しめる
    • 自由設計なら、間取りを自由にできる
    • マンションよりも光熱費がかかる
    戸建て→マンション
    • 高度なセキュリティで安心
    • ラウンジやゲストルームなどの利用が可能
    • ゴミ出しは24時間できる
    • 階下や近隣住戸への配慮が必要
    • 管理規約を守る義務が発生(※ペット飼育など)
    持ち家→賃貸住宅
    • 固定資産税、都市計画税の負担から解放される
    • 定期的な建物のメンテナンスが不要
    • 近所付き合いを過度に気にする必要がない
    • いつでも引越しができる
    • 大きな資産を築く機会を失う

    いずれのケースであっても、住み替えによってライフスタイルも変わることになるので、その点は注意が必要です。

    定年を機に、老後の生活に合うような家への住み替えを検討する人も多いようですが、築年数が古いことが理由でなかなか売れず、あきらめてしまうケースもあります。その場合は、バリアフリーや空調などの設備を伴うリフォームが推奨されます。

    住み替えで失敗しないための「6つ」の注意点

    人生最大の買い物といわれる不動産だけに、住み替えでの失敗は大きな損失につながります。そこで、ここでは住み替えで失敗しないための注意点を挙げておきます。

    住み替えで失敗しないための注意点

    • キャッシュフローを見直しておく
    • 住宅ローンの仮審査をしておく
    • 売却価格に欲を出しすぎない
    • 買取保証を付ける
    • 連動契約による機会損失に注意する
    • 買い換えの特例税制を活用する

    注意1. キャッシュフローを見直しておく

    購入と売却のそれぞれで諸費用が発生するため、預貯金額を確認したうえで、売却と購入で動くお金の流れを把握しておきましょう。これにより、購入可能な物件の予算が確定し、不動産会社も動きやすくなります。

    注意2. 住宅ローンの仮審査をしておく

    購入する物件が決まっていなくても、住宅ローンの仮審査は可能です。すでに審査に通っていると購入の交渉もスムーズに進むので、いい条件の物件を購入しやすくなります。

    注意3. 売却価格に欲を出しすぎない

    少しでも高く売りたいあまりに売り出し価格を高くすると、買い手がつかなくなります。売却が前提の住み替えだと、予定が先延ばしになってしまうだけでなく、何度も価格を下げることで、最終的に不利な価格で売らざるを得なくなる場合もあります。そのような状態を避けるためにも自宅がいくらで売れるのか、相場を知ることはとても重要です。そのためにも不動産の一括査定をしてみましょう。

    注意4. 買取保証を付ける

    大手の不動産会社によくある「買取保証」を付けると、住み替えにおいて旧宅が売却できなかった場合は買取が保証されます。買取とは、購入してくれる人を見つけて不動産会社に売却してもらう仲介と違い、不動産会社自体に購入してもらうことです。これにより、安心して住み替えを進めることができます。

    注意5. 連動契約による機会損失に注意する

    連動契約とは、2つの売買を連動させる契約のことです。

    住み替えを検討している時期が買い手と重なり、購入希望者も物件売却中ということがあります。そのため、購入希望者の物件に買い手がつかないと住み替えができず、その間に買取保証の時期が過ぎてしまうことがあります。買取保証の期間を確認し、必要であれば設定しなおすように相談してみてください。

    注意6. 買い換えの特例税制を活用する

    個人が10年を超える居住用財産(家屋)を譲渡し、新しい居住用財産を取得した場合、税制面での特例が認められることがあります。この制度の活用により、不動産売却にかかる税金の節税が可能です。

    POINT

    • 住み替えは購入の前に売却する、「売り先行」という方法がオススメ
    • 住み替えで失敗しないためには、いくらで売れるかといったキャッシュフローの把握が重要
    • 売却価格のあたりをつけるには一括査定で複数社の査定額を比べるべし

    住み替えに関するFAQ

    住み替えについてよくある質問をまとめましたので、参考にしてください。

    Q1. 住み替えたいけど今の家が売れない場合はどうしたらよい?

    売れない要因としては、条件と金額の不一致が原因の可能性があります。
    価格を決定する際に、高く設定されている場合はなかなか物件が売れないことがあります。

    その際は、再度不動産会社と相談するか、別の不動産会社に価格の調査から依頼することで解決するケースがあります。
    しかし、結局は振り出しに戻ってしまうことになりその分手間がかかります。
    住み替えたくても現在の家が売れないという状況に陥らないためにも、不動産会社選びは慎重にしましょう。

    不動産業者選びの際にはまずは一括査定を活用しましょう。

    一括査定なら同時に最大6社比較できるイエイがおすすめです。

    不動産会社に買い取ってもらうという選択肢もあり

    急いでいる場合は買取してもらった方が早く売却できるケースもあります。

    買取については売買契約時に買取保証を付けることができるため、契約締結時によく確認しておきましょう。

    ただし、買取保証があるのは大手不動産会社の場合が多く、規模が小さい不動産業者・不動産会社の場合では買取保証がない場合もあるので注意が必要です。

    Q2. 住み替えの際の住宅ローンはどう処理したらよいの?

    基本的には現在の家の住宅ローンを払いきるように売却して相殺することとなります。
    しかし、実際の売却価格よりも低く、ローン残高がある場合は以下2つのどちらかを選択する必要があります。

    • 貯蓄で不足分を補う
    • 買い替えローン(=住み替えローン)を組む

    貯蓄でローンの不足分を補う

    手段としては1番楽な方法になります。
    新しくローンを組み直すための審査もありませんし、可能ならなるべく不足分は自己資金で賄ってしまった方がよいでしょう。

    買い替えローンを組む

    買い替えローンを組むときは金融機関からシビアに審査をうけることになります。

    なぜなら、返済中のローンと購入物件を合わせたローン計画を組むことになるからです。
    細かい条件は金融機関によって異なりますので、事前にしっかり調べましょう。

    ただ、買い替えローンはデメリットばかりではなく、メリットもあります。
    住宅ローン減税がもう一度受けられたり、その他にも税金面で優遇措置がありますので、よく吟味してどうするのか決めましょう。

    Q3. 買い替えローンを組むことで受けられる優遇措置はどんなものがあるのか

    一番大きな優遇は最大400万円の住宅ローン減税でしょう。

    その他にも以下のような優遇措置があります。

    • フラット35Sによる当初10年間の住宅ローン金利優遇
    • 住宅所得などに資金に関わる贈与税の非課税措置
    • マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除
    • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除

    Q4. 住み替えのためには必ず売却が必要?

    売却以外の選択肢ももちろんあります。

    • 空き家として維持する
    • 賃貸に出す

    どちらもそれぞれメリットとデメリットがありますので、売却と比較しながらご紹介します。

    売却

    メリット:

    • 固定資産税などの費用がかからない
    • 売却代金を購入資金に充てられる
    • メンテナンスや維持の手間がかからず、精神的に楽

    デメリット:

    • 売却代金が少ない場合は買い替えローンを組んだり、資金を持ち出す必要がある
    • 今ある不動産という資産を失う

    空き家

    メリット:

    • いつでも戻れる
    • 不動産という資産を保有し続けられる

    デメリット:

    • 管理会社などに定期的な管理を任せる必要がある
    • 締め切ったままだと建物の老朽化が促進される
    • 防犯面で心配
    • 維持コストがかかる

    賃貸

    メリット:

    • 家賃収入が得られる
    • 戻って住むという選択肢も選べる
    • 不動産という資産を保有し続けられる

    デメリット:

    • 空室期間は収入がない
    • 入居者とのトラブルが発生する可能性がある
    • 維持コストが発生する
    • 賃貸経営をする必要がある(手間がかかる)

    どの選択肢にもそれぞれメリットとデメリットがありますが、売却が一番デメリットが少ないかもしれません。

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