住み替えノウハウ

2020-09-15

持ち家どうする!?転勤となった人の3つの対処法

転勤が決まったけど、持ち家どうしよう…?

転勤時の持ち家の処理方法には「維持」「賃貸」「売却」の3つがあります。

ここでは、「転勤時の持ち家の扱い方」と「単身赴任か家族同行かの選び方」を説明します。

目次

    転勤が決まったら、持ち家の処理は維持・賃貸・売却の3つから選ぶ

    維持・賃貸・売却の比較

    すでに持ち家がある人が転勤になり、家族帯同で転勤先に引っ越しするなどでその家に住む人がいなくなることが確定した場合には、どうするかを考えなければなりません。

    選択肢としては、大きく「空き家として維持する」「賃貸として活用する」、そして「思い切って売却する」という3つが考えられます。

    これらは転勤の期間と、転勤が終わった後に持ち家に戻ってくる可能性がどの程度あるのかによって、どれを選ぶか変わってきます。

    3つの選択肢ごとに、どんな特徴に当てはまっていたらその選択をすべきかお伝えします。

    思い切って売却する

    売却を選んだ方がいい人は、「転勤が5年以上」と決まっている人です。

    転勤期間が長くなりそうな場合や5年以上になる場合には、定期借家契約(※)の節目である5年を超えるため、売却した方がよいでしょう。

    (※)定期借家契約とは

    契約期間が満了した時点で、確実に明け渡しを受けられる賃貸契約。

    【売却するメリット・デメリット】
    メリット
    • 固定資産税や修繕積立金のような維持管理費の支払いがなくなる
    • 不動産売却による多額の現金が得られる
    デメリット
    • 場合によっては年齢的に再度、住宅ローン融資が受けづらい

    具体的な売却方法としては、転勤による引っ越しが完了した後、空き家の状態にしてから鍵を仲介業者に預けて購入希望者を募ることになります。

    売却の交渉が始まったら、一時的に戻って対面交渉をした方が買い主にとっても安心感が大きく、売買交渉がまとまりやすいでしょう。

    もう一度、売却を検討した方がいい人の特徴をお伝えします。

    【売却を検討した方がいい人の特徴】

    転勤期間が5年以上と決まっている

    →売却を考えるなら一括査定がオススメです。

    空き家として管理する方がいい人の特徴

    空き家として維持管理する方がいい人の特徴は、「転勤期間が短く」かつ「持ち家に戻ることが確実」であることです。

    身近に空き家を管理してくれる人がいるのであれば、空き家としての維持管理はさらにオススメです。

    しかし、そういった人がいなくても空き家管理を専門的に行っている不動産会社がありますので、お金はかかりますが維持管理は可能です。

    【空き家として維持管理するメリット・デメリット】
    メリット
    • 不動産という資産を残しておける
    デメリット
    • 住宅ローンの継続ができない
    • 維持管理費と転勤先の家賃とで生活が苦しくなる
    • 定期的に管理しないと家が傷む

    ただ、メリットとデメリットを見比べても、金銭的な余裕がなければ生活が苦しくなる可能性もあります。

    どうしても残しておきたい理由がなければ、持ち家は売却してしまい、転勤先から帰ってから購入し直す方がよいかもしれません。

    【空き家として管理する方がいい人の特徴】

    • 転勤期間が5年未満
    • さらに、持ち家に戻ってくることが確実に決まっている

    →売却を考えるなら一括査定がオススメです。

    賃貸として活用する方がいい人の特徴

    持ち家を賃貸に出す方がいい人の特徴は、「転勤の期間が数年単位(5年以内)」になることがわかっていることです。

    【賃貸にするメリット・デメリット】
    メリット
    • 家賃収入が得られる
    • 不動産という資産を所有し続けられる
    デメリット
    • 借り主が退去してくれず、自分の家に戻れない可能性がある
    • 入居者が見つからなければ、家賃収入は得られない
    • アパートローンへの借り換えが必要なため、住宅ローン金利が上がる
    • 住宅ローン控除は受けられない
    • 確定申告時に税金を支払う必要がある

    あまり短期間の転勤であれば賃貸には出せませんが、2、3年など期間の決まった転勤ならば賃貸として活用することも考えられます

    ただし、入居者が退去してくれない可能性もあります。

    そのような事態に備えるには、賃貸の期間を最初から限定する「定期借家契約」が有効です。

    しかし、貸し主の意向が反映された契約なので、得られる家賃が若干少なくなります。

    なお、定期借家契約は5年以内としている場合が多いため、5年以内に転勤先から戻るかどうかも一つの判断材料になります。

    住宅ローンを利用している場合は、アパートローンなどの収益物件用の商品に借り換える必要があります。

    住宅ローンは、契約者が居住することを条件に融資しているローンなので、金融機関への相談なしに勝手に賃貸にしてしまうと、契約違反として住宅ローンの一括返済や違約金の支払いを求められてしまいます

    【賃貸として活用する方がいい人の特徴】

    • 転勤期間が5年未満で、さらに戻ってくる時期が明確な人
    • 住宅ローンの金利が上がってもやっていける人

    注意!賃貸に出しても利益はなかなか得られない

    一つ注意しておきたいのが、賃貸収益で利益を得られるかというと、なかなか難しいということです。

    なぜなら、毎月入ってくる限られた家賃収入の中から次の費用を支払う必要があるからです。

    【賃貸物件の運営にかかる費用】

    • 管理会社に払う物件の維持・管理手数料
    • 入居者の退去時に行うハウスクリーニング代
    • 確定申告時に納める税金
    • 固定資産税

    これに残っている住宅ローンの支払いを足すと、とてもではありませんが、利益は望めません。

    賃貸に出せば利益を得られるかもしれない!と考えるのでなく、むしろマイナスが出るかもしれない…と考えるのがよいでしょう

    また、他の人に貸す以上、大家としての責任が発生しますので、精神的負担は大きくなります。

    以下の画像は、「転勤期間別の、あなたが取るべき選択肢」をまとめたものです。

    転勤の赴任期間による持ち家の扱いの違い
    【持ち家の扱い方と、条件の対応表】
    売却 空き家管理 賃貸
    持ち家に戻れる ×
    維持管理の必要 なし あり あり
    金銭面の余裕 ×

    →管理や生活費の不安がある人は売却がオススメです

    次に転勤パターンによる、「売却・維持・賃貸」の選択肢の選び方をお伝えします。

    転勤パターン(海外赴任・独身)による持ち家の扱い方

    海外赴任の場合は赴任期間で扱い方を決めよう

    海外赴任になった場合は、赴任期間により持ち家の扱いを変えるべきです。

    【赴任期間別でみる、取るべき持ち家の対処法】
    赴任期間 取るべき対処方法
    1年 維持管理
    1年以上
    (赴任期間が決まっている)
    戻る前提での賃貸・売却
    1年以上
    (赴任期間が決まっていない)
    戻らない前提での賃貸・売却

    赴任期間が1、2年前後の短い期間の海外赴任であれば、帰国後の住まいとして残しておくべきです。

    しかし基本的に海外赴任になると、住宅ローン控除が受けられなくなります

    すぐに戻らないのであれば家族帯同で海外に行くべきですが、持ち家を空き家にしておくことはコストがかかりすぎます。

    ある程度赴任期間が決定しているというのであれば、一定期間は賃貸として家賃収入を得るか売却することが考えられます。

    しかし、赴任期間が具体的に何年か決まっていないのであれば、戻らない前提での賃貸か売却をオススメします。

    ただし、物件によっては賃貸に出した方がいい場合もあれば、売却した方がいい場合もあります

    不動産会社に相談して、慎重に決めましょう。

    独身の場合は売却がおすすめ

    独身で転勤が決まった場合は、よほど持ち家を残しておきたい理由がなければ売却してしまった方がよいでしょう。

    なぜなら、独身の転勤では住宅ローン控除が受けられないので、転勤先の家賃に加えて賃貸や維持管理のお金も支払うと、費用負担が非常に大きくなります

    賃貸にしようとしても、住宅ローンよりも金利の高いアパートローンへと借り換えてからでないと、住宅ローンの契約違反となり一括返済を求められます。

    ですから、独身の転勤では売却することがオススメです。

    ただし、短期間で戻れるのであれば、多少お金をかけてでも維持・管理し、空き家にしておくのもよいかと思います。

    持ち家をどうするか複数社に相談してみる

    持ち家がある場合の転勤方法は「単身赴任」か「家族帯同」から選ぶ

    ここでは、持ち家のある場合に転勤が決まった際に、「単身赴任」「家族帯同」のどちらを選んだ方がよいかお伝えします。

    単身赴任を選んだ方がよいケース

    単身赴任を選んだ方がよいのは、「赴任期間が短期間」もしくは、「赴任期間は長いが、子どもが中学生以上」のケースです。

    理由をお伝えしていきます。

    まず、「赴任期間が短期間」では、賃貸だと借り手はほとんどつきませんし、売却だと思ったとおりの金額では売れないことが多くあります。

    また、「赴任期間が長いが、子どもが中学生以上」であれば、友人関係ができあがっていたり、受験が控えているといった理由で子ども的には、家族で引っ越したくない場合が多いようです。

    ただ、金銭的な面では余裕がなければ単身赴任は難しいかもしれません。

    会社は必ずしも家賃やさまざまな費用を負担してくれるわけではないからです。

    持ち家に住宅ローンが残っていないならよいですが、住宅ローンと家賃の二重払いとなる可能性があります。

    持ち家があるのならば、短期間の赴任でしかたない場合以外は単身赴任はオススメできません

    単身赴任のメリット・デメリットを以下に記載したのでご覧になってください。

    【単身赴任のメリット・デメリット】
    メリット
    • 住宅ローン控除が受けられる
    • 会社からさまざまな補助や手当が出る場合がある
    • 子どもの生活環境が変わらない
    デメリット
    • 生活費や家賃などの費用負担が増える
    • 家族とのコミュニケーションが取れない

    • 赴任期間が短期間(1、2年前後)
    • 赴任期間が数年単位だが、子どもが中学生以上

    家族帯同を選ぶべきケース

    子どもがおらず、長期間の転勤ならば持ち家があったとしても家族帯同で引っ越ししてもよいかと思います。

    持ち家があり子どもがいる場合は、家族帯同が難しい場合もあります。

    単身赴任の項目でも書きましたが、子どもが大きくなってくると友人関係や進学先の都合があるので、家族みんなで引っ越しというわけにもいかない場合が多くあります。

    反対に小学生以下であれば、環境の変化にもすぐに慣れることが多く、親が近くにいた方が子育てがうまくいく場合も多いかと思います。

    話をまとめますと、どもがおらず、長期間の転勤なら家族帯同での転勤も検討した方がよいです。

    • 子どもがおらず、パートナーの仕事の都合がつけられる
    • 子どもが小学生以下で、赴任期間が数年単位で決まっている
    • 子どもが中学生以上だが、赴任期間が長期間になることが決まっている

    赴任期間が数年単位であれば賃貸がいいですが、いつ戻れるかわからないのであれば売却しての転勤がオススメです

    →売却を検討するなら査定をして持ち家の相場を知っておきましょう。

    次に、持ち家が一戸建てなのか、マンションなのかによって「売却・賃貸・維持」のどの選択肢を検討するべきなのかについてお伝えします。

    不動産の種類(一戸建て・マンション)によるオススメの転勤後の持ち家の扱い方

    基本的には、家は誰も住まなければ傷んでいくものです。

    一戸建てであろうとマンションであろうと、空き家として長期間放置しておくことはオススメできません

    一戸建ての場合

    一戸建ての場合、売却を検討するのがオススメです。

    なぜなら一戸建てを賃貸とした場合、いくつかのリスクがあるためです。

    【一戸建てを賃貸にするリスク】

      • 立地によっては借り手がつかない
      • 自分の思いどおりに建てた家が汚される
      • 庭の管理がされない

    まず、一戸建ては入居者を見つけることが難しいケースがあります。

    比較的、公共交通機関から離れた位置に建てられていることが多いため、交通の便を大事にする人にとっては借りづらくなります

    ただ、その点をあまり考慮しない子育て世代や、共働きで子どものいない夫婦(DINKS)には人気があるようです。

    また、一戸建てとなると、注文住宅として自分の好きなように設計した家であることが多くなります。

    人によっては、自分のつくった家が入居者に好き放題使われたくないということもあるかもしれません。

    以上を考慮すると、賃貸よりも売却の検討がオススメです

    マンションの場合

    マンションの場合、比較的賃貸として活用しやすいので、賃貸を検討してみることをおすすめします。

    マンションは、駅の近くに建てられていることが多いため立地がよく、セキュリティー性が高いので一戸建てよりも入居者は見つかりやすいでしょう。

    一方でいくつかの費用負担もあります。

    固定資産税や修繕積立金のような管理費は、通常は大家持ちになります。

    ただし、固定資産税や修繕積立金、住宅ローン金利などは賃貸経営の経費として控除の対象とはなります。

    金銭的に余裕があるのであれば、賃貸として貸し出し、あまり余裕がないのであれば、売却を検討することをおすすめします

    売却の相談を複数社に相談する

    次に、転勤中に持ち家にかかる費用や、税金の増減についてお伝えします。

    かかる費用・税金を知ることで、「売却・賃貸・維持」のどの選択肢を取ったらいいかの判断材料としてください。

    転勤中、持ち家にかかる費用・税金は増えるか?

    住宅ローン控除は継続できるのか?

    結論をいうと、住宅ローン控除を継続できるのは、単身赴任などをする場合のみです。

    転勤となった場合、住宅ローン控除を受け続けるにはいくつか条件があります。

    【住宅ローン控除が受けられる条件】

    • 新築、または取得の日から6ヶ月以内に住み始め、適用を受ける年の12月31日まで継続して居住していること
    • 家族がその住宅に残る

    通常はこの他にも所得や住居の広さ、住宅ローンの支払い期間などの条件がありますが、転勤となった場合に当てはまるのは上記の条件です。

    話をまとめますと、単身赴任などの場合以外では、住宅ローン控除を受けることができなくなります

    固定資産税を安くする方法はないのか?

    結論をいいますと、固定資産税を安くする方法はありません

    まず、持ち家があるかぎりは固定資産税の支払い義務が免除されることはありません。

    国内への転勤でも、海外赴任でも固定資産税を支払う必要があります

    転勤者向けに固定資産税を緩和するような特例もありません。

    ただし、賃貸に出した場合は固定資産税は家賃収入から控除できるので所得税を安く済ませることは可能です。

    まとめ

    • 持ち家のある人が転勤をする際には、「売却・賃貸・維持」の3つの対処法がある
    • 海外赴任の際には、転勤期間によって選択する
    • 独身なら売却がおすすめ
    • 持ち家が一戸建てなら、売却がおすすめ
    • 持ち家がマンションなら、賃貸→売却の順に検討しよう
    • 住宅ローン控除を継続できるのは単身赴任だけ
    • 固定資産税を安くする方法はないが、賃貸に出せば所得税だけは安くできる

    持ち家のある人が転勤をするなら「売却・賃貸・維持」の3つの対処法から1つ選択することになります。

    周囲の転勤経験者に「持ち家どうした?」と聞くだけでなく、きちんと不動産会社にも持ち家をどうするべきか相談するとよいでしょう。

    一括査定で2、3社に査定を出してみて、それぞれの不動産会社の話を比較してから結論を出すのがおすすめです。

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