不動産瑕疵担保の有効期間は?部屋を貸す副業をする上で必要な法律の知識について
2018年 06月 29日 06: 15
最近、「自分が持っている空き部屋を人に貸す」
という副業が人気を集めています。
この副業は、不動産に関する副業に付きまとう、
初期費用が沢山かかる、
お金持ちしかできない…
ということはいりません。
特に、「リスクが低そう」という理由で
この副業を始める傾向があります。
しかし、現実はちょっと厳しいようです。
「空き家を貸すという副業」には
思わぬ落とし穴を示している記事が存在します。
レオパレスの建基法違反事件
同法が求める防火や防音効果を備えた住戸を隔てる壁がないなどの問題を確認した。19年6月までに同社が手掛けた全3万7853棟を調査。19年10月までに必要な補修工事の完了を目指す。
東京都内で記者会見した田尻和人取締役専務執行役員は「当社に施工管理責任がある」と陳謝した。下請け業者に対する検査体制が十分ではなく、意図的な手抜き工事ではないと説明した。
アパートの仕様変更に伴い住戸を隔てる壁が必要になったにもかかわらず、一部物件の設計図面上に反映されていなかったのが原因という。物件所有者には今後、直接通知する。
「上記の記事で副業と関係があるの?」
と思われる方もいるかもしれません。
しかし、上記のように
「その部屋をどのように入手したのか」によって、「どのような責任が生じるのか」
瑕疵担保期間とは
この問題には、「瑕疵担保期間」という言葉に関連があります。
この「瑕疵担保期間」は、
「その家は自分で建てたのか、それとも購入したものなのか、そしてその建物は新築なのか中古なのか」で異なります。
自分で一から建てた建物の場合、注文者に住宅を引渡し後10年間は住宅新築工事で構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分のみ瑕疵担保責任の追及ができます。
しかし、引渡し後10年以上経過したもの、欠陥に起因する雨漏りの発生など建築物が壊れてから1年以上経過したものについては業者への瑕疵担保責任の追及はできなくなります。
新築の建物を購入した場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が存在するため、業者には全ての新築住宅に対する10年の瑕疵担保期間が義務化されます。
一方、中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることもある程度予想されるため、目的物の引渡日から2年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。新築を購入したように10年の瑕疵担保期間は存在しません。
どのように家を入手したかによって瑕疵担保期間が異なるようですね。
国土交通省の解説
国土交通省のページを見ていると、瑕疵担保期間に関するQAページが見つかりました。
A1-1 新築住宅の発注者や買主を保護するため、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)が平成21年10月1日に施行されます。
新築住宅の請負人や売主に、資力確保措置(保険への加入または保証金の供託)が義務付けられます。
A1-2 資力確保措置を行わなければならないのは、新築住宅の請負人または売主のうち、建設業法に基づく建設業の許可を受けた建設業者と、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業の免許を受けた宅地建物取引業者です。
なお、軽微な工事のみを行うため建設業許可が不要な業者は資力確保措置を行う必要はありませんが、任意で加入できる保険は用意されています。

最後に
これまで大まかに瑕疵担保期間について大まかに説明しましたが、
法律に関する問題は複雑なイメージを持つかもしれません。
瑕疵担履責任に関するトラブルが発生した場合、
法のプロである専門家の方に相談するのが確実かもしれません。
「空き部屋を貸す」副業をする際には、
このようなトラブルがあることを認識しましょう!
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